Deal分享第9期: 捡漏价的自住投资皆宜的Newcastle小豪宅

基本信息

Newcastle 跟Sammamish一样，都是1980年代规划修建的高端社区，也是西雅图地区最有升值潜力的地区之一。

从交通上来讲，Newcastle靠近I-405, 到Bellevue Downtown 只有 8 英里, 这个房子的位置更是距离I-405 的11号出口只有4分钟的车程，发动机还没热透就已经到了Bellevue。

从环境上来讲，Newcastle是享誉华州甚至整个美国的高尔夫球圣地，周围大片的绿地和大量的Trails为附近的居民提供了老少皆宜的居住环境，是溜娃和溜老人的不二之选。

Newcastle的社区价值也十分优秀。什么是社区价值呢？就是社区的一致性和良好的规划带来的溢价。对于有娃的家庭来说，社区价值是仅次于交通的最重要考量因素。 

Newcastle 地区拥有17个公园，其中包括鼎鼎大名的Cougour Mountain野生动物园。著名私校Open Window也坐落其中，弥补了公立学校略显逊色的教育劣势。

因为Newcastle是1980年新规划的城市，没有历史的包袱，所以整个社区规划成熟且道路宽阔，房型设计合理大气。大家经常跟李老师抱怨老一点的房子院子太大难以打理，近两年新建的房子密度太高，跟邻居紧挨着没有隐私。而Newcastle 这些1980 - 1990 年代的房子很好的平衡了这两个难题，这也是疫情之后被人们逐渐重视起来的居住条件。

至于社区，Newcastle也是最优秀的。根据Crimegrade的统计，Newcastle的安全系数高于BRK地区 ( Bellevue,Redmond,Kirkland)。在西雅图地区，同时拥有社区价值和良好规划的大型社区还有Sammamish 以及Mill Creek，但是这两个社区的交通便捷程度都与Newcastle有较大差距。

(Crimegrade 对于社区安全的统计, 深绿色区域是最安全的社区）

这个话题太重要了，我们必须单独拿出来说说。超涨的潜力大说明之前没有涨起来。那为什么这么好的地方，房价比Sammamish低了很多呢？原因大致有两个方面。 

1. 交通原因。Newcastle靠近I-405, 大部分居民都依赖I-405 来通勤上班。但是405南段的交通比405北段的拥堵程度高很多，主要是因为车辆更多但是车道更少。

但是这个问题马上就要得到缓解，因为从 Bellevue到 Renton的南段的I-405 双向将要各增加一条Express Lane， 这个工程将在 2024年秋天完工。根据交通局的预测，从Renton到Belleuve的时间在高峰期将要缩短到 30分钟，相当于50%的提升，坐落中间的Newcastle是最大的受益者。

2. 房屋显旧。这里的房子普遍建于1980-1990年附近，根据2021美国人口普查显示，40%的Newcastle 居民在45岁以上。这个年龄层的住户对于房屋翻新装修的意愿偏低，房屋内部装修普遍陈旧，缺乏新房的奢华感。

但是这种大规模普遍性的陈旧装修反而创造了很好的涨幅空间，因为那些翻建开发商（Flipper）很有动力买下Newcastle的房子来做改造，提升整个社区的房屋奢华程度。这种改造风潮会有多大影响呢？大家可以看看2019-2021年被彻底改造的Kirkland 北边98034 的社区。之前这里的房子是破败不堪，但是仅仅用了3年，Flipper就把这里变成很漂亮的高端社区了。

随着交通问题的解决，房屋整体状况的提升，Newcastle会变成一个特别宜居又交通便利的城市。所以这里的房价的涨幅会比大西雅图地区的平均涨幅更快。 

这个房子是一个非常标准的Two-Story。 户型是实用性极高的4个卧室加一个书房 (Den) 的设计，非常适合后疫情时代的居家办公人士。同时拥有三个车库，这提供了非常充足的储物空间。

一进大门是一个挑高的房顶，视野开阔，敞亮大气，即便阴天都有很好的光线。 4个卧室在二楼，1个书房在一楼。 主卧是标准的5件套浴室，步入式衣橱，宽敞明亮，也有丰富的Upgrade 空间。双壁炉的设计，以及主卧和前门的双开门设计，高端大气上档次，也有利于高档家具或者三角钢琴的搬运。

后院虽然可利用空间略小，因为有些坡度，但是房主已经修建颇具实用价值的遮雨棚和没有坡度的patio, 同时把院子改造成几乎没有landscaping 需求的low maintainence 风格，这非常符合越来越年轻目标购房者的需求。

从小区整体的一致性来看，这个房子是跟周围都是差不多的房型，没有突兀的大豪宅或者小破房，这样的房屋从保值和再次售卖的角度讲都更有保障。

这个房屋最大的价值还是它的定价。$1.23M 的定价显著低于周边房子的售价和这个房子的真实价值。我们可以从如下的过去180天的房屋销售记录来看，差不多面积和房龄的同区域的房子，即使面积和卧室数量更小，售价也都是远高于这个房子的价格，在 $1.26M 到 $1.69M 区间。

这个房子因为“卖相“不够好：内部装修老旧，缺乏维护，所以得不到自住买家的青睐，那也正是我们能“捡便宜”的机会。

多说一句，Newcastle的 SFH （独立屋） 的中位数是$1.65M。房产投资的金科玉律就是在没有其他硬伤的情况下，尽量买一个同区域低于中位数房价的房子，那么我们今天选中的房子正好满足这样的标准。

这个房子是可甜可咸，有很多种不同的升值路径。可以选择BRRRR,  Flipper 也可以自住。

咱们先来说BRRRR (Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat).  它的意思是买入一个低价房子，然后做翻新来增加它的价值，再通过Refinance把翻新的价值给折现出来，这样就有钱去买下一套房子了。 

执行BRRRRR的最重要一步就是找到一个低价的房子。在西雅图这么一个充分竞争的市场，低价的房子通常是有什么缺点，比如地基不好，户型不好，靠近高压线，有高速噪音。 但是这些有硬伤的房子都是烫手的山芋，以后不好出手。 而要找到暂时还不会发光的金子只有一种可能，就是这种这种内部装修老旧，但是房子的骨架和Frame都是状态良好的。 

只需要做一些简单的装修就可以大幅的提升这个房屋的价值。 李老师仔细对比了周边成交的房子，发现只要花6万美元这个房子就可以卖到160万，也就是说花6万就可以增值37万。

如果你想试试flipper，这个房子非常适合新手 - 增值空间大，确定性高，风险低。咱们来看数据：

花30.7万的首付买下这个房子，两个月的时间以160万卖掉，可以净赚18万，Cash on Cash return 是49%。 

为什么说是低风险呢？整个工程用时大概只有2个月，因为房子的骨架非常好，需要的只是不需要申请Permit的内部装潢- 洗手间，厨房，门框刷漆等，工作量小，用时短，速度快，不确定性小，对现金流的需求也小， 是一个难度很低的Flipper 项目。

如果你是想买来自己住，这也是一个性价比非常高的选择。这里社区宜居，户型合理，房龄适中。当然搬家进去之前需要先好好的装修一番。自住的话需要使用更好的材料装修，大概需要8-10万美元。

与上面说的投资者不同，自住买家仅需15%的首付办理贷款，利率当然也更优惠。现在这个房子本身定价够低，正是有足够现金的小伙伴上车升级或者购买自住房的好时机。

利息不会一直高涨，总能找到机会refinance来实现月供降低的目的。甚至等低利率环境出现时，房价升高，我们利用cash out refinance 或者Heloc的形式又能够拿到新的子弹去继续投资啦！

对这个房子感兴趣的小伙伴欢迎加李老师微信私聊。

李老师wechat：liweixp18