3天涨回3年前，28万亿还在虎视眈眈！

来源：大碗楼市（ID：Superbowl77）

作者：拓海

话说，富士山已经有300多年没喷发了；

最近憋得是眼珠子通红、脖梗子跳青筋、脑瓜子直冒烟，弄得隔壁邻居小日子过得那是心惊胆战！

当讲不讲，能跟富士山惺惺相惜、相见恨晚的，我天朝不费吹灰之力就能拉出仨：

躺在银行保险柜里做瑜伽的17.8万亿存款，驰骋在金融体系里漫天空转的28万亿放水，以及才出ICU就去857的核心城市房地产…

地王拍出、售楼处人满为患、过半城市止跌回升…

2月17日，苏州2023年首场土拍告一段落，园区湖西地王成为最靓的仔——

挂牌期砍下43轮报价、开拍后经历22轮报价，最终有31家房企进入摇号阶段。

央企华润置地以36.43亿的总价摘得，成交楼面价35650元/㎡，项目限价很可能突破50000元/㎡。

据园区当地的朋友讲，未来能在二手房市场轻松突破10万/㎡大关的，必须得有它一号！

房企敢砸重金高溢价拿地，无非就俩原因：

空间上，对城市与板块中短线去化充满信心；

时间上，对2-3个季度后的大行情保持乐观。

尽管最近一段时间楼市捷报频传，但核心城市拍出了货真价实的地王，还是让不少人一声长叹：楼市确实变天了！

同一时期，许多头部城市持续火速升温：

节后第三周，北京新房成交1326套，环比增幅74.47%，二手房成交3190套，环比增幅13.36%；

上海开年以来共推6个新盘，除杨浦城投悦尚海开盘当天剩下3套，其余5个全部实现“日光”；

广州、深圳两地的许多板块，业主撤单、返价的更是不计其数，搞得真刚需、真改善人心惶惶…

而在江浙、广东、福建等省份的强二线城市里，已经连续两个周末，售楼处和中介门店秒变菜市场。

尤其是苏州、宁波、南京、东莞、厦门…要了亲命了——

各种优惠收回、各种看房预约、置业顾问小姐姐被逼得能穿高跟鞋满售楼处小跑；

样板间里人满为患的情景，我怎么跟你形容呢？鄙人婚礼当天也就那个气氛了…

从2月份最新发布的70城数据来看，止跌回升信号明显：

70个大中城市里，新房和二手房价格环比上涨的城市分别有36个和13个，比上月分别增加了21个和6个。

一二线城市商品住宅销售价格出现了大面积的环同比上涨，而三线城市则依然在跌跌不休。

简单来说，各地新房和二手房市场在加速修复，但一二线与三线城市之间的分化态势却在进一步拉大，与我们之前的判断，是一致的。

列位，到了这个节骨眼上，再扯着嗓子唱空楼市，那就真得检讨检讨，为啥老大不小还吃不上四个菜了！

形成眼下楼市回暖的原因其实并不难理解：政策持续宽松+货币量化放水+经济基本面修复；

而且，在政策与货币的宽松周期内，最大的变量来自于基本面的修复效果：

宏观经济修复越是超预期，资产价格的估值就越值得看好。

说到底，资产价格是社会劳动剩余价值的积累，这是常识。

17.8万亿存款与28万亿放水，正对楼市虎视眈眈

要我说，眼前看到的回暖，只不过  是些餐前的开胃前菜，因为真正厉害的还在后面…

先来看看2023年1月的社融表现吧——

1月份，人民币信贷增加了4.9万亿，同比多增9227亿元。

当前的信贷扩张，主要靠企业和地方政府在撑，居民中长贷反而拖了信贷总量的后腿。

至此，去年新增的17.8万亿存款与央妈加班加点印的28万亿钞票，还没真正发威呢！

插播一句：无论是08年的4万亿还是15-19年的10万亿，都让楼市走了一波打滚翻番的行情…

现在这局面，就好像下游已经开始水涨船高了，可最上游的冰山才刚刚开始融化…

为啥这么说？

首先要整明白，17.8万亿的存款究竟是怎么来的——

2022年全国居民较2021年多存了7.9万亿；

同一年，商品房销售金额缩减4.87万亿，居民消费意愿下降了约3%，约合1万亿出头。

你可以简单粗暴地理解为：储蓄暴增的主犯是去年房地产市场的整体低迷。

不过从2月份的表现来看，居民部门中长贷边际修复，几乎已是板上钉钉。

另一个问题，28万亿到底让谁借走了？

居民部门贷款仅新增3.83万亿，企事业单位借走了17.09万亿。

很不幸，无论是企业还是事业单位——

拿着它投资或扩大再生产的热情并不高，相当一部分资金不是借新还旧，就是躺赚息差。

显然，这已经和当初印钱的动机南辕北辙。

在2022年12月的经济工作会议上，高层就曾一阵见血地指出：

当前我国经济存在的主要矛盾，是需求收缩、供给冲击、预期转弱。

这其中，既有疫情三年来带的疤痕效应，也有短期市场供给与债务压力形成的结构性矛盾。

也就是说，只要把这三座大山搬走，此前的居民存款和增发货币分分钟鱼贯而下。

全国人民在年末年初集体经历“羊达峰”、全民迈向“羊中和”，由此，撸起袖子加油搞钱再次成为核心KPI；

前几日，发表在《求是》杂志上的重要文章依然用了“总需求不足”五个字给当下的若干经济问题定了调。

“总需求不足”怎么办？那就接着刺激需求呗，从这个角度上说，政策面利好还将持续较长的一段时间。

另一组数据同样不可忽视——

今年1月末，广义货币M2已经达到273.81万亿，同比增长12.6%；

而同一时期的狭义货币M1约65.52万亿，同比增长6.7%。

M2与M1的差额，来自于单位定期存款和个人储蓄存款之和，即准货币。

其增速差上升，将加大大宗商品、股市、楼市等资产价格的上升压力。

当下对楼市虎视眈眈的，绝不仅仅是17.8万亿的新增存款余额，与28万亿的量化宽松货币；

M2与M1之间的增速差，已经在提示我们：是时候重估核心城市、核心片区资产的价值与流通性了！

到2023年，大家为何还在买房？

货币，总是在现金、房产、股票、债务四种形态里保持永恒流动的状态。

增发货币如果暂未撬动资产价格，只能说明现金与债务出现於堵。

基本面修复的过程，恰好就是疏通堵点的过程，选择在这样的窗口期配置资产无疑是最有利的时机。

这基本上已经成为高净值家庭与富裕阶层的集体共识，看看大伙儿抢北上广深以及强二线的豪宅有多猛烈就可略知一二了。

对于我们普通人来说，放水这件事其实相当残酷：印钱并不像是在发钱，而更像是在抢钱！抢谁的钱？当然是抢你我的钱！

想要接住货币宽松赋予的历史机遇，我大致总结了一下，逃不出这五套方案：

1）九死一生创业

2）兢兢业业搬砖

3）买对股票基金

4）押对一注彩票

5）买对一处房产

至于别的路子，基本上都写在《刑法》里了，非常不建议大伙儿以身试法。

我想来想去，都觉得没有什么比买对核心资产更具广泛可行性的——

从短期来看，成交量反弹、荣枯线以上、议价空间缩减、笋盘渐渐清空等关键回暖指标正在加速形成；

从长期来看，房地产产业链条以及相关税收，依然对就业和财政有着无可替代的作用。

在这儿，我就不说什么“2023年，是近年来最理想的置业窗口之年”这种老生常谈的事儿了。没劲！

我们来扪心自问一下吧——

2023年了，全国人均住房面积已经干到41平米，我们为啥还要买房？你要解决什么问题？你的焦虑何在？

在我看来，在一个家庭满足了中产生活之后，什么跑赢通胀、弯道超车、财富增值…不过都只是表象，数字游戏罢了；

对于当下绝大多数70后、80后、90后而言，当下追求投资长线收益，真正要解决的无非是以下两个终极问题：个人养老与子女教育。

当前的出生人口大伙儿都有数，一年连1000万都生不到；

此外，退休金双轨制短时间内似乎难以有实质性扭转。

这就意味着，等我们这一代人退休的时候，很可能面临的是1000万人上班养活2000多万老人的局面；

而且，在双轨制的前提下，90%的人拿到的退休金不及体制内“正式工”那10%的人口。

正因如此，越来越多的人开始意识到：养老只能靠自己，谁也指望不上。

另一个问题是子女教育。 

前阵子有年轻人大放厥词说：“晚生娃儿一年，就少了100万人竞争高考，以后人人都能读重点大学…”

这就有点痴人说梦的意思了，因为不等到考大学那一关，就会有50%的人被分流到职业技术学校。

各位哈佛爸爸、海淀妈妈们，孩子有一半概率上不了高中，怎么办？

不少朋友说，养老和教育成了大多数家庭心病；

有句话不好听，但却无比接近事实的真相——一切都是穷病！