新加坡人买下英国
郭令明此次抄底伦敦核心优质资产，也为新加坡投资者在英国资产版图上增添了浓墨重彩的一笔。
其实，当我们回顾英国房地产市场，新加坡人的动作绝对值得重点关注。
仅在过去的2022年中，新加坡财团就在英国完成了至少7笔收购，包括著名地标“手术刀大厦”等3处伦敦写字楼（每一笔交易均超过1亿英镑）、伦敦市中心豪宅以及分布在诺丁汉、布里斯托等地的7处英国学生公寓资产。
在全球经济疲软之际，新加坡人依然买进英国，一方面是由于英国健全的房地产和法律体系，另一方面也得益于英镑大跌带来的汇率窗口期，有利于抄底优质资产。
接下来，我们就来盘点一下：
迄今为止，新加坡投资者都在英国买下了哪些资产？
为何热衷于购买英国房地产？
对中国投资者来说，新加坡的海外投资模式有什么值得借鉴的地方？
新加坡人在英国都买了什么？
在分析新加坡人来英国买楼的动机前，我们先仔细看看新加坡人到底在英国买了什么：
2018年10月26日，新加坡前首富——郭令明旗下的新加坡城市发展有限公司斥
资3.85亿英镑（约6.81亿新币，34.3亿人民币），收购了伦敦金融城地标写字楼125 Old Broad Street。
2019年7月30日，新加坡华人富豪欧石吉出手英国，斥资2.6亿英镑（约22亿人民币），收购了伦敦金融城地标大楼8 Finsbury Circus。
2019年8月6日，一名来自新加坡的神秘华人投资者斥资8.75亿英镑（约75亿人民币），买下了位于英国伦敦市中心的网红大楼Southbank Place。
2022年2月7日，新加坡华人富豪Ricky AU控制的鼎邦集团（Sun Venture）已
斥资1.48亿英镑（约12.72亿人民币），成功收购了位于英国伦敦金融城的写字楼120 Moorgate。
2022年2月24日，新加坡华人富豪蔡天宝创立的开发商——和美置地（Ho Bee Land）斥资7.18亿英镑（约合60.7亿人民币），收购了伦敦金融城著名地标——“手术刀大厦”（The Scalpel）。
2022年5月20日 ， 专注于开发长租公寓的新加坡投资公司——胜捷企业（Centurion Corporation）斥资1044.5万英镑（约合人民币8730.5万人民币），收购了位于英国诺丁汉市中心的学生公寓The Orbital。
2022年6月16日，新加坡远东机构（Far East Organization）子公司远东乌节（Far East Orchard，简称FEO）宣布投资2660万英镑（约合2.17亿元人民币），与另外两名新加坡投资者在英国西南部城市——布里斯托共建一个学生公寓项目。
2022年10月26日，一位匿名的新加坡富豪买下了位于伦敦金融城的高层住宅项目One Bishopsgate Plaza的6套公寓，总价略高于950万英镑（约合7934万人民币）。
2022年11月3日，新加坡华人富豪黄遂粲旗下的海峡实业（Hoi Hup Realty）成功买下了位于伦敦市中心Holborn的写字楼Holborn Gate。该楼成交价超过1.6亿
英镑（约合13.39亿人民币），卖家是同样来自新加坡的华人企业Fifty Eight Capital。
2022年12月17日，新加坡房地产商——城市发展（City Developments Limited）宣布投资2.15亿英镑（约合3.57亿新币，约18.2亿元人民币），收购五个英国学生公寓项目（PBSA），继续扩大在英国的学生公寓投资组合。
2023年1月13日，新加坡主权财富基金——新加坡政府投资公司（GIC）与香港新鸿基公司（Sun Hung Kai & Co）、澳洲投行麦格理集团（Macquarie Group）和伦敦开发商David Maxwell子公司DPK组成的合资企业达成协议——
新加坡GIC将收购香港新鸿基等财团持有的位于伦敦金丝雀码头的17 Columbus Courtyard大楼，并将其改造成一个生命科学研究中心。
2023年1月26日，郭令明旗下的新加坡房地产商城市发展（City Developments Limited）同意以4亿英镑（约合34亿元人民币）的价格，从黑石集团（Blackstone）手中收购位于伦敦塔桥附近的地标综合体——圣凯瑟琳码头（St Katharine Docks）。
正如本文开头所述，仅一个多月后（2023年3月9日），新加坡城市发展就官宣完成了这笔交易。
新加坡人为什么爱来英国投资？
英伦投资客（ID: BuyLondon）一直在观察研究新加坡投资者在英国的投资，在我们看来，新加坡金主之所以在英国疯狂投资，主要有以下四个原因：
1）汇率因素：英镑兑新加坡元长期下跌
过去十年来，英镑兑新加坡元（下文简称：新元）长期处于下跌趋势，跌幅超19%，并且在2019年8月和2020年3月出现过两次断崖式下跌。
若观察过去一年，受英国首相更迭、特拉斯政府的迷你预算案等因素影响，英镑兑新元汇率更是从1.86跌至最新的1.63的水平，跌幅约为13%，创历史新低。
英镑兑新元的长期下跌，给了新加坡投资者绝好的投资窗口期。可以看到，现金储备充足的新加坡投资者多看重伦敦市中心的核心资产，希望趁此机会将其收入囊中。
2）国内因素：小国寡民催生全球化战略
众所周知，新加坡有着“花园城市”的美称，该国的国土面积只有733平方公里，总人口约545万，可谓“小国寡民”，自然和土地资源极度缺乏。
在新加坡这样相对小的市场，很难实现内部增长，因此企业在全球范围内保持相关性、建设能力和规模将越来越重要，这就促使大量新加坡投资者到海外投资。
3）国际因素：宗主国情结，看好伦敦写字楼和英国学生宿舍
从历史上看，新加坡和英国有前殖民地的关系，不少新加坡人对英国有着天然的亲近，愿意到英国读书、工作和生活。这是其一。
其二，英国商业地产租期普遍比其它国家长。以新加坡投资者热衷收购的伦敦写字楼为例，伦敦写字楼平均租期为10年，巴黎、法兰克福和东京平均5年，北京只有2年。
在10年的租期内，伦敦地主还可以根据经济情况提升租金，因此伦敦写字楼能为新加坡投资者提供稳定的租客和长期有保障的现金流，而这也是新加坡政府投资公司（GIC）等大资本最看重的。
其三，新加坡投资者非常熟悉英国法律体系。1826年英政府授权东印度公司对新加坡的主权后，新加坡就开始使用英国的法律体系。
虽然建国后在沿袭英国法律体系的基础上做过一些调整，比如1995年取消了陪审团制度，但许多受过良好教育的新加坡买家比较熟悉英国的法律体系。
和其他亚洲买家不同的是，新加坡买家似乎对伦敦地标级别的超级写字楼情有独钟，收购金额也往往比香港投资者更大，其购买的物业地段也更加核心。
与此同时，新加坡投资者们长期看好英国的学生公寓。这是由于近年来中国学生等非欧盟留学生的强劲增长，增加了对英国学生公寓的需求，导致出租率居高不下，英国学生公寓租金水涨船高。
数据显示，英国学生公寓租金近年来每年平均上涨3%，因而受到英国本地基金和国际财团的强烈追捧。
从排名上看，新加坡投资者对英国学生公寓的投资额排名第三，仅次于英国本土和美国投资者，中东、加拿大、中国香港投资者紧随其后。
4）海外投资模式：以主权财富基金为主导
说完内因外因，再说说新加坡在海外投资上的制度优势。
虽然实行的是议会制民主，但深受东亚文化影响的新加坡实际是一个威权主义国家，政府极大程度地参与了海外投资的决策和实施过程。
数据显示，在2022年的新加坡海外房地产投资总额中，有超过一半的投资来自新加坡国有的主权财富基金——新加坡政府投资公司（GIC）。
独立以后，新加坡政府为促进经济发展和创造就业机会，开始入资企业，于1974年以35家公司为基础组建了淡马锡控股公司（Temasek，新加坡财政部拥有其100%的股权），1981年又组建了国际投资机构——新加坡政府投资公司（GIC），专门负责管理新加坡的外汇储备。
经过多年的发展，淡马锡控股公司把持了新加坡国民经济的最主要命脉——直接控制着23家大型直属企业，其控股的上市公司市值占新加坡证券市场总值的47%，涉及的主要领域有金融、交通、通讯、电力、科技、地产等行业。
与淡马锡不同的是，新加坡政府投资公司主要代表政府运营外汇储备资金，投资地区主要选择国外，公司的经营目标是经由稳健的全球投资获取长期优异的资产报酬。
基于这一点原因，新加坡政府投资公司很看好英国资产的长期投资价值，特别是能够产生稳定现金流的英国学生公寓资产。换句话说，新加坡人押注的其实是英国脱欧后留学生猛增的大趋势，目标收割租金支付能力强的国际留学生（特别中国留学生）猛增的红利。
除了主权财富基金，其他活跃于海外房地产市场的新加坡机构投资者还包括：
凯德集团（CapitaLand）
和美置地（Ho Bee Land）
丰树产业集团（Mapletree Investments）
此外，新加坡个人买家也对海外住房感兴趣，英国最受个人买家欢迎。
英伦投资客写在最后
最近两三年来，新加坡投资者已经超过此前在英国房地产市场异常活跃的韩国和中国买家，一跃成为东亚对英投资的领军人物，在英国成功抢下多栋地标写字楼、学生公寓等优质资产。
这边再简单总结一下上边提到的新加坡人买入英国的四点重要原因：
汇率：英镑兑新加坡元长期下跌，有利于抄底优质资产。
内因：新加坡小国寡民，有限的国内市场催生全球化战略。
外因：英国商业地产租约长、回报率高，新加坡人更熟悉曾经的宗主国的法律体系。
制度：以主权财富基金为主导，经由稳健的全球投资获取长期稳定的资产回报。
如此看来，以主权财富基金主导的稳健的海外投资制度，加上汇率、国内外形势的推动，天时地利人和，共同助推新加坡投资者在海外迅速做大，并在近几年迅速成为英国房地产市场的最大买家之一。
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