货币化棚改又要来了？

今天要给大家说个劲爆的楼市大消息。请睁大眼睛仔细读这篇文章。而且如果没有长期跟踪楼市10年以上，基本上市场上没有几个人能说清这个问题。

最近，南昌发布了一个通知，说是要在中心城区全面推行房票安置。

什么是房票安置？

通知是这样说的，南昌市东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区（不含南昌高新技术开发区、南昌经济技术开发区）四个中心城区范围内，国有和集体土地上房屋征收与补偿全面推行房票安置。

并且在以上范围内购房，还给一定的补助。

什么意思呢？

就是拆房子发钱，只不过这个钱不是直接真金白银给的，而是变成房票。房票是被拆的房子以货币补偿金额量化之后，征房部门开的结算凭证。

这个凭证可以拿着去买房，然后凭着这个凭证，也能享受到购房补助。

具体的样式我没见到，你可以理解为一张白条，本质上和棚改货币化没什么大的区别。

为了好理解，大家可以看下南昌的规定：

1、房票样式统一制定，制定方是南昌住建局，实行实名制。每张房票不小于30万，超过30万的就再给一张房票。

2、使用房票购房，还额外给奖励。3个月内就把房票用掉的，补10%；4-6个月用掉的补8%；7-12个月补5%。

一套总价100万的房子，算下来10%就是10万，8%就是8万，5%就是5万。

3、房票使用最长不超过12个月。也可以退房，但领到的购房补贴要退回去，才能办理退房手续。

4、没有用来买房的房票，可以兑换成现金，并且还会支付房票持有期间的利息。

现在不止南昌，厦门、无锡、昆明、郑州、南京、重庆、甘肃、吉林等已经超过30多个城市也实行了棚改货币化安置。

不过我觉得，之后加入的城市会越来越多，估计再过一段时间，全国范围的棚改货币化大潮就要掀起来了！

这条消息，我初看到的时候并不意外，因为我之前就说过：只要楼市不回暖，政策就会一直出。

现在各城市依然还处于生存艰难模式。

这两天炒的比较热的就是贵州欠债还不上的消息。贵州说，债务问题已经成为其下属各市地方政府的大难题，现在依靠他们自身的财务水平，已经没有办法自救了。

贵州的问题其实普适于中国80%的城市：地方债务巨大，大到仅仅依靠自身，是还不上来的。

高债务来源土地市场的冷，常年依赖土地财政发展的二三四线城市，在房地产市场熄火之后，经济发展严重受阻。

如何提振经济，成了目前每个城市需要突破的难题。

溯本求源，症结还是在房地产身上。

地方救房地产的招已经排山倒海式打出去不少，无论是降利率还是降首付成数，对楼市的效果都是昙花一现，无奈，还是再翻一下工具箱吧。

终于，棚改货币化就被翻出来了。

这几乎是一个核武器的大招！！！！

2015年国家提出去库存后，棚改货币化就在2016-2018年短短2年多时间里，让深陷泥潭的三四线城市重返牛市，价涨量增。

但凡有一点基本房价认知的，对2015年那一波棚改绝对不陌生，几乎所有城市一年时间房价翻倍。

这成绩实在是太亮眼了。

政策这么好，疲软的地方楼市，肯定不会放过这个暴力的楼市发动机。

为什么能够成为楼市暴力的发动机？因为它的指向性很明确，给拆迁户发钱，让拆迁户买房，就是要钱流向楼市。

而且棚改货币化的精妙之处，不止在于增加楼市的购买力，还在于帮助楼市去库存。

估计有人会说，钱到手，我就是不买房，就是要把现金攒在手里。

抛开你有没有地方住不说，这确实是可以的。因为现在有城市“房票安置”规则中提到房票不买房，可以直接换成钱。南昌就是这样的。

但你能想到的问题，制定政策的人也能想到。

所以这一次的棚改货币化，还有一个终极思路：给够甜头。

这个甜头就是除了房票上的钱，还额外给你买房补助。前面总结南昌棚改货币化要点的时候，就有提到说用房票买房，还额外给5-10%不等的补助，具体补助数额要看你房子的总价，也要看你出手买房的速度。

至于换成现金，很多地方是有时间限制的，比如房票的有效期是12个月，那等这个期限过了，才能把房票换成钱，并不是说房票到手就直接能换成钱的。

实际利益趋势下，还是会有钱流向楼市。

棚改的确非常厉害，因为历史验证过。

但是我觉得也要看形势来具体分析。我觉得棚改货币化重启，大家的预期也不要拉得太满，之前棚改货币化引发的楼市暴涨，现在也很难发生。

去年3月，郑州就开始棚改货币化了，但去年郑州楼市一直萎靡不振，量价齐跌。

市场的检验，就是标尺。

为什么棚改货币化的效果不会像过去那一轮那么猛了？我认为有三点不能忽视：

1、没钱，棚改推动困难

棚改，其实就是拆旧盖新，这个过程是需要钱的，没有钱，拆不动也改不了。

2015-2018年的棚改，钱是国开行给的，你可以理解为是央行放水。

现在各地的棚改，是地方金融机构支持的，参与者包括地方城投公司、金融机构这些，其实要么就是发债，要么就是让地方银行多卖点理财产品。

区别这就出来了，“国开行”，听名字就知道它的实力，不缺钱；地方金融机构就不行了，要地方自己努力搞钱。

房子和地都卖不出去，我是想不通地方哪来钱搞棚改。

2、房子很多，需求已经耗的差不多了

我国有近6亿栋的房子，这是之前住建部公布的数据。

虽然这是农村自建房+城建自建房+商品房，但这也说明了一个现实：

我们已经进入了房产的整体过剩年代，现在已经不缺房子住了，只是一二线的结构性短缺。

而推进棚改货币化的城市，都是些库存量要爆掉的城市，房子的供给远远大于需求。

比如郑州，到今年2月，郑州的库存周期超过20个月；再就是南昌，目前贝壳上的二手挂牌6万多套，已经达到近两年来的最高值，去化周期33个月。

二线城市都这样，三四线城市就更不用说了，在人口流入有限的情况下，单单棚改释放的买房需求，是填不满楼市库存缺口的。

3、买房的和卖房的，这两大主体是否愿意参与进来？

棚改的发出主体，表面上看是政府，但实际上它是否能够达到预期的效果，关键还看两大参与主体，一是买房的，二是卖房的。

大家都知道，现在的市场情绪非常脆弱，买房的不愿买房，卖房的也不敢拿地。

经济下行、收入预期不稳的前提下，如何让买房人掏出钱？

棚改周期长、投资大、不确定性高的前提下，又如何让开发商积极参与进来？

这是很实际的问题。当大家都很消极，甚至是不愿意参与进来的时候，棚改这个游戏就很难玩下去了。

对于楼市的推动作用也就甭说了。

看到了吗？口罩之后，好像一切都在恢复，但好像一切都变了。

我们一贯习惯路径依赖，虽然还是原来的配方，但已经不是原来的味道了。

任何问题，在新形势下，都要客观去解读，你看明白了吗？