作者：寇大庸
来源：盐财经（ID：nfc-yancaijing）
刘强东回归京东，没有忘了他的“兄弟们”。
五四青年节当天，京东宣布启动“京东青年城”项目，投入60多亿元在北京京东总部旁边兴建4000余套公寓，以市场价的一半出租给京东员工。
“京东青年城”全景效果图（上）和公寓效果图（下）（图源：京东黑板报）在房价高昂的北京，这一举措可以缓解员工不小的生活压力。过去几年，京东业绩表现良好，不仅营收破万亿，且于去年实现全面盈利。但是，其电商龙头的地位也受到了拼多多等一众打“低价战”的友商威胁。为此，刘强东回归之后开始大刀阔斧的改革，打低价战、调整组织架构，动作频频。“京东青年城”所在地块，是京东旗下拥有地产开发资质的北京越新房地产开发有限公司，在北京2022年第五批次集中供地中以31.12亿元底价拍得。
地块位于北京亦庄经海路地铁站附近，与京东总部一路相隔。这是一个黄金地段，周围聚集了经海产业园、小米产业园等一众科技产业园区，附近的房价在6万元/平米以上。这个项目邀请了国际知名设计公司伍兹贝格进行设计，这家公司以人文建筑著称，曾操刀设计过国内的华润万象系列、万科广场等项目。根据介绍，“京东青年城”的所有公寓都进行了软硬件精装，且设计有书吧、游戏、健身等公共区域，建筑群内还包含有幼儿园、电影院、运动场所、商业街等生活配套设施，将被打造为一个集购物、社交、娱乐为一体的生活中心。在这里，员工们可以拎包入住，实现过条马路就到公司的便捷生活。当中还特别为实习生预备了1000套公寓，帮助他们完成从学校到职场的过渡。科技公司为员工提供住房福利已是通行做法，阿里、腾讯、小米等企业都为员工提供过员工宿舍、无息贷款、折扣购房等福利。但刘强东可能是最频繁把员工住宿问题挂在嘴边的大佬了。一个众所周知的故事是，很多年前，他在参观位于宿迁的员工宿舍样板间时，发现当地管理层设计的宿舍是6人间，和他要求的高级单身公寓相去甚远。他当场“气得想打人”，称这是管理层对员工的不尊重，并规定宿舍必须改为两人间，工作满3年的员工可以享受单间待遇。他还特意把这个样板间保留下来当成“耻辱间”，警醒京东的管理层一定要善待员工，要“让兄弟们活得有尊严”。“京东青年城”这样的高端配置自然是为了吸引高端人才，但有着“共产主义梦想”的刘强东，也没有忘记占员工总数80%的快递员“兄弟们”。到目前为止，京东已经在全国各地建设了2.5万套员工公寓，当中很多提供给物流员工免费居住。此外，京东还推出了多项举措支持员工自购住房。早在2012年，京东就推出了“安居计划”，对内部员工提供最高100万元的无息贷款，以帮助符合条件的员工支付首套房的首付款。京东宿迁客服中心内多种风格的免费员工公寓（图源：京东黑板报）去年11月，刘强东在一封集团内部信中提到，要拿出100亿设立住房保障基金，为基层员工提供购房无息贷款。这一举措会给公司财务带来压力，刘强东的解决办法是“劫富济贫”，他给全体高管降薪10%-20%，级别越高的降薪幅度越大。牵涉到的高管有2000多名，可见刘强东在京东内部“均贫富”的决心。买地加上后期建设投入，“京东青年城”的花费将近百亿。
斥重金建设如此高级的公寓群，京东也不止是为了人才这一利。从房地产投资的角度来说，“京东青年城”项目的潜在收益也是很可观的。不知不觉中，在电商之外，如今的京东也成为了一个颇具规模的房地产公司。2017年，在房地产整体进入“白银时代”时，京东成立了房地产事业部，逆势发展以物流园、产业园为核心的产业地产。经过多年深耕，京东已经在全国各地拿下了超2万亩的土地，打造了以“京东云创新空间”“亚洲一号”“京东智谷”为代表的数字产业园、物流中心、产业新城。今年4月，以物流园、产业园为主营业务的京东产发开始了分拆上市事宜，此举宣示了京东进一步发展地产业务的决心。据港交所3月30日披露，京东集团(09618)旗下京东智能产发股份有限公司向港交所主板提交上市申请书（来源：港交所）最早，京东的地产开发主要围绕着产业地产进行，目的是实现与电商业务的协同发展。近些年，京东逐渐在开发产业地产的过程中纳入住宅项目。2020年，京东在苏州投建全国第二个京东智谷项目时，拿下了27.41万平方米的住宅用地，预计将产生2500套房源；2021年，又在建设京东上海中心时，拿下了9.5万平方米的住宅地块，引入卓越集团、金地集团等实力雄厚的地产公司共同开发。此次投建的“京东青年城”，是京东在住房地产领域中投入最大的一笔。从房产投资的角度来说，京东总部所在地亦庄经开区是北京相当具有投资价值的地段，这里是北京唯一的国家级经济技术开发区，汇集了康宁、ABB、GE、奔驰、京东方等一批国内外企业巨头。2016-2020年间，亦庄开发区的生产总值的年均增速高达9.3%，贡献了北京市30%的工业增加值，是北京重要的经济增长引擎，未来的资产升值潜力巨大。算上2012年的北京京东总部，“京东青年城”已经是京东在北京亦庄的第7次拿地了。此前，京东已经先后在总部附近拿下了总面积超过十万平方米的土地，用于研发中心、商业地产项目的开发建设。2023年之前，京东在北京市的拿地情况（数据来源：北京市规划和自然资源委员会/制图：财经新地产）作为员工公寓的“京东青年城”建成后，可以与此前京东在这一片区的商业地产投资实现互补，进一步带动整体土地资产升值。另一方面，京东围绕着总部进行的集群式建设，亦受到当地政府的鼓励。据北京日报报道，北京市经开区管委会相关负责人表示，京东青年城承载着经开区积极推动区域职住平衡，吸引高端人才留存，激活区域潜力的重任，希望借助青年城项目的推进落地，有更多的人才在经开区安家落户。从这个角度看，“京东青年城”的建设有望实现企业口碑、地产投资和政商关系的三赢，可谓“一石三鸟”。除了前面提到的住房福利之外，刘强东还承诺为刚并入京东旗下的德邦快递员工足额缴纳五险一金。同时，刘强东还个人捐出1亿元，与京东各业务集团一起大幅扩充“员工子女救助基金”，只要是京东员工，无论什么原因导致的重大伤病或失去生命，其子女将由基金抚养至22岁，直至大学毕业。这些福利，与刘强东回归以来的多项举措是联系在一起的。对刘强东和京东来说，2018年是十分艰难的一年。公司业务层面，京东陷入了发展困境，用户活跃人数首次下滑了3%，并且营收跌幅超过30%。彼时，京东最大的竞争对手阿里的收入仍在稳步增长，后来者拼多多更是快步向前，收入巨幅增长了679%。而在个人层面，刘强东因众所周知的事件，不得不从台前隐身，密集卸任各个子公司的总经理职务，去年4月，更是把京东集团CEO一职交棒给了徐雷，从具体经营中彻底放手。2022年4月7日，京东集团宣布，总裁徐雷出任京东集团CEO（图源：京东黑板报）刘强东把控京东的方式，变成了通过京东战略执行委员会、京东战略决策委员会、京东季度经营分析会等方式的“远程遥控”。根据媒体报道，他会在这些会议上了解公司运营的情况，乃至大大小小的八卦，并对高管们的行动进行协调。退居幕后的这几年，京东的财务状况有了很大的改善，连续三年营收增幅在25%以上，2022年第三季度，京东实现了全面盈利。但是，也有令刘强东感到担忧的地方。当中最突出的，是京东赖以为生的零售业务遭受了剧烈冲击，而京东的战略失焦与大公司病，使其陷入守成状态。今年是京东成立的第20年，对于刘强东来说，要想让京东在下一个20年依旧雄踞舞台中央，可能只有奋力一搏。为此，刘强东在回归后进行了大刀阔斧的改革。他三令五申价格、成本的重要性，表示京东如果“不做低价，死路一条”“如此下去，就是下一个苏宁”，并开始采取和拼多多相同的大规模补贴策略，试图抢回用户。同时，他还对人员和组织架构进行调整，下课了一批善讲PPT、不善做实事的高管，让一些实干派掌权。同时在集团层面推行事业部制、扁平化管理，并将经营决策权下放到一线团队，以保证决策的务实和灵活。刘强东要做的事情很明确，就是全面调动京东员工的积极性，从过去几年的守成状态中走出，让京东这艘大船恢复航速。从这个角度来说，改善“兄弟们”的生活，是刘强东凝聚人心、带领京东重新出发的关键一步。盐财经，南风窗旗下唯一财经号关注它，看新鲜热辣的财经讯息
