2023.05.22

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导读：当楼市去化速度放缓，借助刚需购房者对价格的高度敏感，刚需楼盘往往采取降价的方式来吸引目标客户。

作者 | 第一财经 张慧敏  

当楼市去化速度放缓，借助刚需购房者对价格的高度敏感，刚需楼盘往往采取降价的方式来吸引目标客户，而这，正是惠州临深片区楼盘降价背后的基本逻辑。

近日，有媒体报道称，惠州市大亚湾海伦堡·臻悦府项目低至5折卖房，巨大的优惠力度引发广泛关注。5月21日， 惠州大亚湾开发区管委会城乡建设和综合执法局回复媒体称，网传折扣低至5折系误读，臻悦府楼盘部分楼栋确因交付标准从精装修调整至毛坯，备案价格相应做了一些向下调整。

尽管上述5折卖房被官方解释为误读，但实际上，自2021年下半年不少房企债务违约以来，降价卖房成为惠州楼市的主旋律，楼市普遍按折扣价销售成为不争的事实。

折扣中的惠州楼市

近日惠州市惠阳区淡水片区的东方铂悦府项目，因为淡水属于临深片区，该项目不少购房者都来自深圳。据惠州当地的房产中介介绍，目前东方铂悦府项目（共14栋）的开发进入尾声，在售的住宅也已属于准交房状态，5月19日（周五）开始，该项目给出难得的优惠力度。

“2017年年底，我卖了一套这个项目的住宅，售价是1.5万元/平方米，2021年、2022年，这个项目的售价也在1.5万元左右，现在售价降至9500元/平方米左右，还送一个价值6万元~10万元/平方米的车位。”上述房产中介表示，降价之后的5月20日（周六），该楼盘一天卖了六十套房。按照上述中介的描述，相比原来的1.5万元/平方米，9500元/平方米的价格下降了36.7%。另外，根据上述房产中介精确计算的数据，东方铂悦府项目一套原本总价123.6万元的住宅，降价之后仅需89.2万元，再加上6万元的车位，也相当于打了七折，另外值得注意的是，该房源的首付仅需两万出头。

不过当5月22日下午记者再次咨询上述房产中介东方铂悦府项目的优惠折扣时，得到的消息是“被喊停了”。“昨天封停的，本来这两天我好几个客户都准备过来看房的。老业主购入的价格高，而且还没送车位，心里不平衡，正反对呢。”上述中介补充道。惠民之家官网也显示，不少房源销售状态为“不可售（锁定）”。

上述项目房源被锁定，或许与5月21日惠州市惠阳区住房和城乡建设局发布《关于整顿房地产市场、严厉查处违规销售行为的通知》有关。该文件称，严禁开发企业、中介机构在商品房交易环节出现首付贷、返首付、零首付、中介机构营销返首付、发布虚假违法房地产广告、捏造散布不实信息等违规销售行为；另外，严厉倒查因违规销售行为引发群访群诉事件，对造成不良影响的企业，关停网上交易系统(锁盘)，一经查实存在违规销售行为的，依法追究责任。

除了上述东方铂悦府项目，位于惠阳区淡水片区的另一项目——中洲河谷花园的售价也存在不少优惠。5月22日，该片区的房产中介对记者表示，目前中洲河谷花园项目二期在卖，住宅的折后毛坯均价7500元~8500元/平方米。值得注意的是，惠民之家网站显示，中洲河谷花园二期的住宅备案价普遍在1.4万元/平方米左右，最低的备案价不低于1.2万元/平方米，也就是说，该项目的起码有七折的优惠。

又如惠阳区的万城名座项目，房产中介向记者透露，目前，该项目的备案价在1.7万元/平方米左右，优惠之后单价降至1.3万元/平方米，降价幅度达到23.5%。

“今年四月份惠州楼市下行，成交量环比下跌了40%，供应是成交的两倍，市场预期明显下行，触发了大幅度的折扣。”广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，惠州的楼盘以大盘为主，前两年市场比较好的时候，开发商的盈利获得了保障，也为近期的打折提供了基础，大力度打折并不意味着开发商就会亏损。这从侧面也反映出，开发商想通过降价甩货来回拢现金流，对市场预期并不是特别乐观。

曾经“以量取胜”

在广东省内，惠州楼市向来以量取胜。乐有家统计的数据显示，2017年~2020年，惠州一手住宅的年度成交量均超13万套，楼市行情好的2020年，成交量更是超过15万套，彼时，惠州的常住人口为606万人；相对应的是，2020年深圳的常住人口为1763万人，一手住宅成交仅4.5万套。

因为深圳、惠州两地的房价具有明显差距，以及惠州临深的区位条件，深圳客一直是惠州的购买主力，乐有家研究中心的数据显示，2020年上半年，惠州市一手住宅的成交中，深圳客的占比为62%，其中，又属大亚湾、仲恺、惠阳的楼市“含深量”最高，网络上甚至有人调侃，“来了深圳就是惠州人。”

正因为对深圳购买力的依赖，当全国楼市下行，深圳楼市去化疲软，惠州楼市也受到影响。数据显示，2022年，惠州市一手住宅成交57041套，同比2021年全年下滑近42%。

面对楼市整体下行，2022年，惠州也多次优化房地产政策调控。2022年4月，惠阳、大亚湾取消限购；8月，首套普通住房首付比例降至20%；11月，二手房“带押过户”模式成功落地；今年开年以来惠州多家银行将首套住房贷款利率下调至3.9%，最低执行3.8%；惠州市将执行了近6年的限售政策由原来的限售3年调整为1年。

今年以来，春节、疫情等影响因素散去，深圳楼市间歇性回暖，惠州楼市也迎来小阳春，3月一手住宅成交量上升至9400套。不过，楼市上升势头有限，今年4月，惠州一手住宅成交量回落至5687套。

成交量不及预期，惠州楼市的库存也攀升。合纵联行统计的数据显示，截至今年5月14日，惠州市一手住宅的库存量达1727.4万平方米，去化周期约为34.2个月，其中，临深热门片区大亚湾的库存量最高，为336.3万平方米。

楼市成交量下滑，相比楼市行情好的时候，现在惠州的房价已经整体有所下滑。惠州市惠阳区当地的房产中介对第一财经表示，淡水片区位置稍微偏僻些，目前的折后价普遍在8500元~10000元/平方米，大亚湾因为离深圳更近，目前单价1.2~1.4万元/平方米，而以前，大亚湾片区的单价在1.8~2万元/平方米这个区间。

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