保险资管关键时刻入场 或成REITs市场重要参与者和稳定器
如火如荼发展的公募REITs业务迎来“巨头”参与方。2023年3月，沪深交易所发布《保险资产管理公司开展资产证券化业务相关要求（试行）》，从政策层面充分鼓励支持保险资产管理公司作为ABS管理人参与REITs业务。10月13日，沪深交易所在中国证监会、国家金融监督管理总局的统筹指导下，同意首批5家保险资管试点开展ABS及REITs业务，意味着保险资管深度参与该业务有了实质性进展。在不同受访机构看来，5家保险资管获批开展ABS及REITs业务，意义重大。在庞大的市场潜力下，保险机构参与积极性较高，由于此前已有参与另类投资的丰富经验，项目储备丰富，保险机构或成REITs市场重要参与者和稳定器。“巨头”保险资管入局ABS与REITs业务，行业普遍认为意义重大。“在关键时刻，监管部门正式批准5家优质保险资产管理公司参与开展资产证券化（ABS）业务，意义非常重大。”泰康资产相关人士表示，这首先有利于满足保险资金的配置需求，其次，一般ABS产品的收益率比债券收益率高30bps左右，ABS产品能一定程度上增厚保险资金的收益水平；同时，ABS+公募REITs有助于盘活保险资金投资的基础设施股权项目，释放进一步投资基础设施并服务实体经济的潜力。泰康资产人士表示，通过保险资管和公募基金的联动，发行以保险资金投资的基础设施股权项目为基础资产的公募REITs产品，有助于盘活保险投资的存量资产，“此次对我们来说是重大机会，也提出了很高的要求，未来将在保险资金擅长的领域，比如长期限资金投资、权益型产品等方面，发挥保险的特长，创设多样化的产品，为ABS市场带来保险新气象。”上海瑞思不动产金融研究院院长朱元伟表示，允许保险资管公司开展ABS和REITs业务，一是保险资管公司可以开展ABS业务并担任管理人，以这个角度可以同时切入ABS市场和REITs市场；二是目前公募REITs要求资产支持专项计划管理人和REITs的公募基金管理人应有实控关系或属于同一实际控制人，目前五家获准试点的保险资管公司，所属集团内都持有公募基金牌照，完全可以开展公募REITs业务。“从实践意义来看，首先，这是活跃资本市场、优化资源配置的重要举措，符合目前盘活存量资产、金融服务实体经济等政策导向。其次，有利于ABS和REITs市场的发展壮大。再次，促进不同金融机构之间的良性竞争和有机协作，促进市场规模扩大的同时，也有利于提高市场在资源配置和价格发现等方面的功能，这是活跃资本市场、金融更好地服务于实体经济质效的实际案例。”朱元伟表示，公募REITs目前市场规模约为1000亿元，预计未来有望达到数万亿量级，目前ABS市场已达到约2万亿，后来也会有可观的增长预期。博时基金、红土创新、中航基金等基金公司人士都表示，随着监管支持政策连续出台，保险、银行等机构逐步参与到公募REITs发行阶段，为进一步推动建立多层次REITs市场，构建市场良好生态奠定了坚实的基础。对于市场而言，能增加多元化的资产与资金渠道，有助于促进提升服务实体经济质效，推动市场的持续发展和创新。此外，先锋瑞驰基金也表示,近年来我国ABS市场规模逐年扩大，但在市场仍存在诸如部分原始权益人缺乏发行动力、长期专业投资者不足、中介服务机构质量参差不齐等一些制约因素。保险资管公司以管理人及投资者的双重身份深度参与ABS业务，将激发出投融联动的强大动能,将在一定程度上破解ABS及REITs市场各环节参与主体单一、契合度欠缺而导致的发展瓶颈，在产品期限、收益率、产品形式等方面创设更适合市场需求的类型。另一方面，作为REITs市场投资最重要的长期投资机构之一，保险资管也可更好地整合其内部投融资源，布局优质资产以提升其资产综合管理收益，有利于自身长期经营竞争力的提升。 在受访机构看来，目前保险机构主要作为投资者参与公募REITs，在未来还有机会作为原始权益人、基金管理人、ABS管理人等角色，全链条地参与到公募REITs业务中。泰康资产相关人士就表示，泰康在基础设施（包括高速公路、产业园、物流、清洁能源）、不动产等诸多行业积累了大量高信用等级的客户，这些是泰康资产开展资产证券化业务的重要业务基础。“目前已经有储备项目在推进中”。谈及展业方面，上述人士表示，一方面，将积极开拓以供应链、租赁债权、个人/企业小额贷款等为基础资产的ABS产品，另一方面，将发挥保险在长久期和重资产研究、管理方面的优势，积极开发符合保险资金需求的长久期ABS、权益型ABS，着力推进新能源新基建领域的业务机会，为市场各类资金特别是保险资金提供适合其需求的各类ABS产品。“未来，泰康资产在公司REITs发行方面的基本思路是，泰康资产和泰康基金密切配合，共同开发公募REITs产品。”上述人士表示，未来将以战略客户和存量基础设施股权项目为基础资产，探讨发行公募REITs的可能性。据悉，其他保险机构对于ABS、REITs业务也在积极筹备，从人员、项目、产品等多维度推动。对此，鹏华基金基础设施基金投资部人士表示，从投资者的角度，在已发行REITs中不乏看到保险机构参与REITs战略配售。从原始权益人的角度，保险机构持有丰富的优质基础设施资产，如有符合公募REITs发行条件的基础设施资产，有机会作为原始权益人或发行人申报发行公募REITs。从基金管理人和ABS管理人的角度，部分保险机构持有公募基金牌照，保险系旗下的公募基金可以成为基础设施公募REITs基金管理人，参与到公募REITs的申报发行和运营。“总体来说，具有长久期特性的保险资金更深度地参与到REITs业务中，有望成为中国REITs市场的重要参与者和稳定器，同时也为REITs市场的发展和格局带来新的可能。”鹏华基金表示。而朱元伟也表示，随着公募REITs的推出，除了以投资人身份积极参与公募REITs的战配等一二级市场投资之外，也通过各种方式在pre-REITs阶段参与。此次获得试点的五家保险资管公司，其所在的保险集团在不动产和基础设施等业务方面都有众多投资案例。“对于项目储备来说，之前有多家保险资管公司在中保登、保险交易所上已有开展保监会版本的ABS业务，同时也在积极关注和参与交易所和银行间市场的ABS业务，具备一定的项目储备。对于REITs业务而言，可能的项目储备主要来自两个方面，一是保险资管公司之前所投资和持有的不动产和基础设施资产，二是保险资管公司之前参与的pre-REITs和其他非标业务投资所形成的资产，都会努力向ABS和REITs方向转化。”朱元伟表示。ABS与REITs市场庞大的发展潜力会吸引更多保险资管公司积极参与，准入范围会逐渐扩大。“目前首批五家试点的保险资管公司，是整个保险资管行业的头部企业和典型代表，在股东背景、综合实力、业务规模、风控体系等方面都有一定领先优势，所以获得先行机会，预计ABS与REITs市场的庞大发展潜力会吸引更多保险资管公司积极参与，准入范围会逐渐扩大。”朱元伟表示。首先，在国家以高政策能级大力推动“盘活存量资产”的大背景下，ABS和REITs作为盘活存量、稳增长、调结构的优质工具，其重要性与日俱增，是以金融创新服务实体经济高质量发展的重要场景，自然也是各家保险资管公司的重要业务布局方向。其次，在经济增速放缓的低息环境中，ABS和REITs作为大类资产配置的吸引力也在逐渐增强。保险公司普遍面临资产荒，配置压力与日俱增，对于优质产品的配置需求非常旺盛，尤其是偿二代二期和IFRS等监管规则导向上都更倾斜于稳定分红、长期持有的标准化产品，这也解释了为何保险资管公司对这类业务的高度重视。再次，无论是券商、基金，还是保险资管、银行理财子，实质上都是在资产管理这同一个领域里相互竞争，ABS和REITs市场的产融结合特征明显、一二级联动效应突出、未来发展空间巨大，是各家资产管理机构的必争之地。之前保险资管公司在ABS和REITs市场的参与角色只是投资人，而现在可以作为管理人主动发起相关产品，为保险资管公司开启了全新的业务，而且成长空间巨大，自然动力十足。“ABS和REITs相关业务是标准化产品，扩大这些业务的参与深度和广度，有利于和保险资管公司之前相对经验丰富的另类投资形成顺畅衔接、有益补充和优化，也有利于保险资管公司投研内控体系的优化和综合业务能力的提升。”朱元伟表示。先锋瑞驰基金则表示,保险资管公司此前在底层资产领域已积累了丰富的投资经验，具备从项目培育、发行到投资等各生命期的专业能力，如今获批参与ABS及REITs投行业务，更进一步加深了保险资管对于该领域的全产业链参与程度，从资产研判、投资收购、孵化管理到ABS或REITs融资退出，保险资管可以在各个环节发挥其专业能力。另外ABS和REITs产品涉及不同行业和领域，保险资管可籍此进入诸如新能源、新基建及其他专业社会服务领域，实现资产配置的多元化。“所以未来随着此类管理细则的进一步出台，预计将有更多的保险资管机构参与进来。”“REITs的资产支持专项计划管理人与公募基金管理人需存在实质控制关系或受同一控制人控制，预计首批五家落地之后，旗下具备公募基金管理人资格的保险集团将充分参照首批的先进经验，进一步深度参与REITs业务，未取得公募基金管理人资格的保险集团申请取得公募基金管理人资格的积极性也将大大提升。”红土创新基金相关人士更是表示，保险资管参与ABS及REITs业务的动力是十分充足的。作为后来者，保险资管参与ABS与REITs业务，优势大于劣势。“保险资管机构在特定方面有一定优势，如业务、资金等层面。”朱元伟认为，比如在业务优势上，保险资管长期从事另类投资（保险资产支持计划、股权投资计划、债权投资计划、直接投资、私募基金等不同方式），对于基础设施和持有型不动产等ABS和REITs市场主要的基础资产比较熟悉，理解也更深刻。朱元伟进一步表示，资金优势上，保险资管和保险资金更紧密联接，考虑到保险资金是金融行业普遍认可的中长期资金，所以保险资管可以由此某种程度上享有“带资进组”的优势。在开展ABS和REITs等相关业务时，会带来综合的竞争优势。不过，在朱元伟看来，劣势也有起步较晚、触角有限、不够下沉等劣势。对于后两个劣势，他尤其表示，保险资管属于后来者，而且投资团队数量有限、分支机构较少，在优质客户的争夺上未必占优。同时，按照保险资管一贯的投资标准，地理区域范围通常限制在一二线城市，通常会选择信用等级高的强主体作为合作伙伴，导致其存量业务的范围整体有限；相比之下，券商和基金等机构的业务范围更广，城市级别可能更为下沉，可以服务的资产范围也会更广。红土创新基金表示，一方面，公募基础设施REITs与保险资金属性配置需求十分契合，因此在投资方面较其他机构有天然优势。另外，保险机构以往在交通、能源、市政、环保、水务、物流仓储、工业园区等基础设施领域开展了大量的投资，在基础设施资产方面积累了一定的投管经验。“但另一方面，保险资管参与公募REITs业务亦面临诸多挑战，监管方面，受国家金融监督管理总局、证监会及交易所的三重监管，在不同监管体系下的部门设置、机制建设、风险管理及等信息披露机制方面均需要进一步审慎评估设计，确保健全规范，以便满足各方监管的要求。内部管理方面，如从债权到权益投资思维的转型，对复杂交易结构的风险把控以及资产的定价估值，配套制度及运营人才体系的搭建等均面临不小的挑战。”红土创新基金表示。此外，中航基金不动产投资部人士表示，与公募基金相比，保险资管机构具有丰富的非标资产投资经验，在产业园区、仓储物流、消费基础设施领域都有险资的身影。多数保险机构都设有基础设施投资团队，在投资框架、风险控制等方面有很强的实操经验。相比公募基金管理人，保险机构未来开展REITs业务过程中在存续期管理、投资者教育等方面仍有进一步提升的空间。
随着保险、银行等入局公募REITs发行端，多位业内人士认为，公募REITs业务资格未来有可能纳入更多类型机构。随着各类型优质金融机构进入REITs市场，有利于进一步丰富市场生态，推动优质资产入市，提升REITs产品发行质量和效率，REITs市场的规模和资产类型丰富程度都将迈上新台阶。在谈及未来其他类型机构入局公募REITs市场的潜力时，上海瑞思不动产金融研究院院长朱元伟表示，目前公募REITs相关法规中对于基金管理人主要规定了必须有健全有效的基础设施基金投资管理、项目运营、内部控制与风险管理制度和流程，近期不存在违法违规等，也规定：中国证监会根据审慎监管原则规定的其他条件。
“相关规定为准入范围的扩大保留了空间，此次保险资管公司获准开展相关业务就是实际案例。相信未来这个范围还会继续扩大。”朱元伟称。
先锋瑞驰基金也表示，放开业务资格，本质上是对于ABS及REITs业务资产市场的一个挖潜过程，尤其在中央有关部门以及地方政府对于REITs市场充分关注、重视的条件下，更希望看到有更多的投融主体能参与到市场中，而更加多元化主体的加入，一是丰富了市场的结构，二是通过市场竞争提升了效率。
事实上，在今年3月份，证监会就指导证券交易所发布指引，按照发展与规范并重的原则，鼓励符合条件的保险资产管理公司积极开展ABS及REITs业务，推动其他类型优质金融机构担任ABS管理人，畅通基础设施资产入市渠道，促进形成存量资产和新增投资的良性循环，加强市场监管，维护市场良好生态，促进提升交易所债券市场服务实体经济质效。
多家机构行业机构和人士认为，更多机构的加盟，将丰富市场参与主体的数量，提升市场活力，推进多层次REITs市场建设，为投资者提供更为多样化的产品选择及资产配置工具。
中航基金不动产投资部表示，展望未来，将有更多优质主体参与公募REITs市场，更多类型的优质资产持续入市，投资者也日趋多元化，相关税收优惠、信息披露等各环节制度将逐渐完备。在“常态化发行+扩募”双轮驱动下，我国公募REITs未来市场规模有望进一步提升。
“未来，公募基金、保险、商业银行等多主体在公募REITs发行业务端和存续期内可充分发挥自身业务优势，在REITs申报发行、存续期管理阶段充分合作，有助于提升公募REITs产品的发行质量和效率，从而更好地服务国家重大战略，推动我国基础设施高质量发展。”中航基金不动产投资部相关人士称。
朱元伟也认为，随着越来越多的机构可以以基金管理人开展REITs业务，会令市场生态更加丰富，以竞争促进市场效率的提高，推动产业和资本市场的有效融合，但相应也会推高对于REITs相关专业人才数量和质量的需求。
“从长远来看，REITs市场有望达到数万亿元的规模，足以容纳数量众多的管理人和其他参与机构。随着指数基金、ETF等新产品的推出，REITs市场的投资人结构和流动性预计会大幅改善，推动市场进入高质量发展的上升通道。”朱元伟称。
今年公募REITs累计发行规模突破千亿，既有各家公募机构常态化发行和扩募的原因，也有政策不断扩大资产类别等原因，虽然公募REITs市场短期仍有掣肘因素，但多家机构和人士都对REITs市场发展前景较为乐观。
谈及年内公募REITs市场参与情况，博时招商蛇口产业园REIT基金经理刘玄直言，今年公募REITs市场规模有所增加，试点范围持续扩大，上半年消费类基础设施试点放开、年中首批扩募项目落地、下半年项目推进明显加速，整体市场仍保持了较高的热度。但从市场情绪上来看，受经济复苏预期转弱、部分项目基本面恶化及大市值项目解禁等客观因素影响，首批项目扩募落地以及部分项目的原始权益人增持并没有带来明显的好转。
“对公募REITs理解程度不够导致非理性交易、长期增量资金匮乏等问题，逐渐成为制约公募REITs市场健康良性发展的重要因素。不过随着市场逐步走向成熟前，阶段性政策或能起到一定缓释作用。”刘玄表示。
先锋瑞驰基金也认为，从2023年初到8月左右，因受到各类因素的干扰，REITs市场的扩容节奏有所放缓，但近期重新开始恢复加快，而伴随着市场的涨跌起落会让其中的长期主义投资者更加突出。所以从未来看，随着REITs市场的回暖以及扩容加速，会使得前期短期离场的投资者重新回归市场，并进一步促进市场的扩容节奏，使得市场的融投过程进入一个良性循环。
红土创新基金也表示，受到部分产品业绩不达预期导致二级市场大幅回撤的影响，今年一级市场发行规模偏缓。不过，随着放开公募FOF投资REITs的条件、调低保险公司投资REITs风险因子、将消费类基础设施REITs扩充纳入试点资产范围等市场规则日趋完善及政策利好不断出台，各基金管理人通过开展定期业绩说明会及不定期开展项目现场走访活动等投资者关系活动，预计各方将对REITs产品特性、定价估值及交易机制形成更为理性和深入的认知。
“随着公募REITs市场扩容及常态化发行，预计各方参与度将逐步提高，这一业务发展速度会加快，更好地盘活优质资产，服务构建新发展格局和经济高质量发展。”红土创新基金相关人士称。
鹏华基金基础设施基金投资部也表示，虽然今年上半年由于各种因素，REITs申报和发行有所降温，但下半年以来申报和获批情况逐渐显现提速态势。总体来说，REITs市场方兴未艾，目前市场潜力仍待逐步释放，悉心耕耘、专心专业的原始权益人、基金管理人等参与者终将获得市场和行业认可。
“236号文允许消费基础设施被纳入REITs范围，开启了REITs市场的新一轮资产类别扩容。”朱元伟也指出，由于消费基础设施存量资产规模巨大，很多机构在积极拓展业务，希望在全新的赛道上争取先机。此外，很多行业和资产类别在出现REITs成功案例，比如最近的水电，以及市场在期待中的数据中心、供热公用事业、文旅基础设施、水利基础设施以及充换电储能基础设施等等，随着纳入行业和资产类别的持续扩容，预计市场情绪会加快回暖。
“按照我们的研究，预计到明年年中，REITs市场的规模有望达到目前的两倍左右，随着市场规模和深度的扩大，更多增量资金会进入，进而推动整个市场流动性的增强，市场有望进入一个新的发展阶段。”朱元伟补充道。
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