转载自 | 城市财经
作者| 余飞
三个城市松开限购
最近一周，广州、苏州、上海不断松开，其中苏州更是彻底脱光光。1、 全广州，建面120㎡以上住房（新房+二手），都不限购！名下已有的120㎡以上住房，也不计入限购套数。
2、名下自有住房，只要出租或挂牌出售，不计入限购套数。
3、 允许双证/多证合一。
4、 商服类物业可以转给个人，不再限制。
这是继去年放开外围区限购并降低核心区限购门槛之后，广州的又一个大动作。
1月31日，苏州出招：不再对购房资格进行审查，也不再限面积和套数。
最近2年来，苏州先是缩小了限购范围（缩减到市内六区），然后缩短了社保年限（降低为6个月），去年9月又在全域取消了120平方米以上住宅的限购。自1月31日起，在上海市连续缴纳社会保险或个人所得税已满5年及以上的非上海市户籍居民，可在外环以外区域（崇明区除外）限购1套住房，以更好满足居民合理住房需求，促进区域职住平衡、产城融合。新年第一个工作日，也即1月2日，上海就下调了外围片区二套房的公积金首付比例。
之前上海规定，认定二套住房的公积金贷款比例分别为50%和70%（分为普通住宅和非普通住宅）。此次，则将嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区认定的第二套改善型住房公积金首付比例降至40%。1月13日，上海再出手。青浦、奉贤两个外围片区同时发布楼市新政，大幅降低了限购门槛。
憋不住了
1月中旬国家统计局披露了数据，揭露了过去一年房地产的现状，一言以蔽之，没有最冷，只有更冷。2023年，商品房销售面积111735万平方米，比上年下降8.5%，其中住宅销售面积下降8.2%。商品房销售额116622亿元，下降6.5%，其中住宅销售额下降6.0%。分区域来看，各区域无论是房地产投资、商品房销售面积还是销售额，均在调整。房地产开发投资，东北跌幅第一，2023年下跌了24.5%，很明显，低迷的市场，加重投资不过山海关的情绪。
来源：国家统计局商品销售面积方面，中部跌幅第一，西部次之，东部第三，东北第四。商品房销售额，中部跌幅第一，东北次之，东部第三，西部第四。
这些数据再次佐证了，如今的房地产市场，无论怎么都托不起来，顶多降低下跌速度而已。
2022年，中国的商品房销售面积和销售已经从“双18”调整至“双13”，即销售面积18亿平方米、销售额18万亿元分别调整至13亿平方米、13万亿元左右。而市场预测，2023年会跌至“双12”。如今数据公布，商品房销售面积跌至11.17亿平方米，销售额跌至11.66万亿元，跌至“双11”。这并不是底。多家国际评级机构预测，2024年行情仍是慢跌。具体到各城市来看，以广州、苏州、上海来看，都在底部。
广州方面，2023全年广州新房成交了73771套，和2022年基本相当，整体都在低位。
二手房由于降价更自由，全年整体二手房成交量，好于2022年，但相比于2016年的高点，下跌了很多。
广州下辖的11区，2023年房价全线下跌。其中供应远大于需求，被概念炒作过头的南沙调整力度最大，下跌了8%。其次是远郊区增城，外围区花都。
苏州方面，去年新房成交量继续创新低，相比于2021年的高点，妥妥的腰斩。
二手房则和全国大行情一样，因为降价更自由，持有者全都在大幅降价让利。
再加上房企出清背景下，买新房如同买盲盒，风险偏高。所以市场被推向了二手房和现房。二手房成交量远好于新房。
去年，苏州的二手房成交量较2022年上涨了40.56%。
上海链家研究院数据显示，2023年上海累计成交商品房8万套，同比下降了11%。从去年全年的救市效果来看，最长不过维持一个月。去年一线城市集中放开的认房认贷，效果更是只有半个月。所以，2024年，上至中央下至地方城市，仍会出台各种政策托底。
2024年仍会一救到底
二线城市全面解除限购，基本会在2024年实现。至于一线城市，广州可能会提前。京沪深的步调会慢一些。
最先外围区降低限购门槛，压缩社保要求，不行再取消限购。之后核心区的社保要求年限，也会随之压缩。一线城市的限购彻底脱光，不会那么快，可能要等到保障房供应规模上来之后。至于不断救市，会否引发房价再次上涨，这个担忧完全多余。
全国大多数城市供大于求的基本面仍没有改变，再加上全国人口通缩速度正在加快，去年全国减少了208万人。
目前，公布2023年常住人口数据的重庆、广西、甘肃、青海，均在减少，重庆减少了21.91万人，广西减少了20万人，甘肃减少了27万人，青海减少1万人。从上至中央下至地方挤牙膏式的救市操作来看，官方的意图很明确，只是维持不破，不让下跌过快而已。从这里可以看出，官方只是想要维持降而不破的局面。压力大了，就松一点，再大了，就再松一点，一点一点挤牙膏。官方似乎并没有想着让房价转向，而只是想着让房价跌得慢一些，以时间换空间，摆脱对房地产的依赖。这与去年底两场重量级会议中提到的“先立后破”思路契合。
立是目的，破也是目的，但得先立，然后才能破。或者说，没有立起来之前，不能破。
这里的破，主要是破除三点：1、破除房地产驱动经济发展的模式；2、破除中央和地方对土地财政的依赖；3、破除高房价的隐忧。
