广州放开！苏州“脱光”！上海跟进！全国富人争夺战，已经打响了

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◎作者 | 宁侃侃

救市两年多，终于来到决赛圈。

这场轰轰烈烈的富人争夺战，正式进入白热化！

最后的最后，究竟谁能胜出？

这场争夺战的源头，来自住建部的一个表态。

1月26日，住建部在会议上提出，要充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策。

在此之前，住建部的侧重点都是“因地制宜，一城一策”，而这一次的表态则相当于正式将房地产调控的大权下放到了地方。

话一放出来，效果可谓立竿见影，在过去四五天的时间里，救市政策以一种六亲不认的步伐，连续迈出了好几个大步。

就在住建部的表态过去仅仅一天时间，1月27日，一线城市广州再次成为了最先响应号召的城市。

其中最重磅的两个政策：

一是建面120平以上的住宅，直接取消限购，想怎么买就怎么买。

二是不管你名下有几套房，只要出租备案，或者公开挂牌的，直接不计入套数。

要知道，广州早在去年9月，就已经放开了包括黄埔、番禺在内的大部分外围区域限购，叠加此次新政，广州的限购政策已经放开了大半。

这种程度的松限，在一线城市中可以说是开了先河。

就在今天，更加豁得出去的城市出现了。

强二线城市中的佼佼者，有着最强地级市之称的苏州，直接全面放开限购了。

没错，就是那种毫无保留的放开。

不管你有没有苏州户籍、社保，也不管你名下有几套房，多大面积，是不是单身，都可以在苏州肆无忌惮的购置房产。

苏州这边话还没落地，上海也在今天放松了外环外的限购政策。

一线城市、强二线城市纷纷下场，再加上住建部表态的Buff叠加……

可以预见，一线城市下一步更大的动作已经不远了，其余强二线城市距离“裸奔”也快了……

新一轮的救市大潮，又要来了。

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虽然都是救市，但是这一轮救市和之前可不一样了。

前两年救市的主力是二三四线城市，铆足了劲出政策，但是事倍功半。

前两年大家都在刺激刚需，一线虹吸二线，三四线甚至把主意打到了县城和农村。

而这一次救市的思路可是明确多了，说直白一点就是：

核心城市对有钱人的争夺。

就拿广州来说，取消建面120平以上住宅的限购，并开创性的制定出“租出/挂牌一套买一套”。

这已经是司马昭之心了，明显奔着高净值人群和改善置换群体去的。

再说苏州，早在去年苏州就取消了120平以上住宅的限购政策，应该是全国取消豪宅限购最早的那一批核心城市了。   

而这一次苏州全面放开限购，说穿了就是对有钱人的进一步争夺。

因为苏州说是全面放开限购，但其实除了市内六区，其余地方早都不限购了。

苏州这一次真正放松限购的区域，就是优质购买力扎堆的市内六区（姑苏、相城、吴中、新区、园区、吴江）。

北京、上海、深圳看起来四平八稳，不急不躁，其实也没闲着。

去年11月，北上深几乎同时动手调整楼市政策，而调整的对象无一例外全都是：

豪宅线。

此前四个一线城市中有广州的豪宅认定标准最低，只有面积超过144平才算豪宅。

而深圳、上海、北京除了有面积限制以外，还有总价的限制。

比如深圳的豪宅是指建面超过144平，且总价高于750万。

北京则是建面超过140平，六环外总价高于280万，五环内总价高于468万，都算是豪宅。

上海也差不多，建面超过140平，外环外总价高于230万，内环内总价高于450万的都算豪宅。

这就导致当时北上深的房子几乎遍地是豪宅。

而很多改善型用户则因为高总价高税费的原因，被困在了置换链条中。   

所以去年11月，深圳、北京、上海，先后调整了豪宅认定标准，统一取消了豪宅总价段的限制，将面积限制都调到了144平，并以此激发了大批改善购买力。

可以说，核心城市很早就把救市的关键点，锁定在了有钱人身上。

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难道真的只有富人才能救楼市吗？

其实楼市的“救市主”未必一定是富人，但是让富人救市却是性价比最高的选择。

从克而瑞统计的数据来看，去年前三季度，全国重点20城中，120平以上面积段的户型成交，占比几乎都在20%以上，部分二线城市的占比甚至超过了50%。

而且这一占比还在逐年上升。

就拿广州来说，2023年广州120平方米以上二手住宅共成交了21221套，占二手住宅成交总规模的20%，这一比例较2021年提升了近5个百分点。   

从这就可以看出，改善群体依旧还有很大的潜力可以挖掘。

另外也是很关键的一点，核心城市要想救市，抢夺优质购买力，激活改善置换群体，几乎已经是一张“明牌”。

为什么这么说？

首先，“房住不炒”虽然很少提及了，但是余威犹在，不能真的当看不见。

而优先激发有钱人的买房热情，不但可以创造更大的利益，同时风险更加可控。

比如去年厦门、苏州、成都等城市都是最先取消了豪宅限购。

这样做的好处就是，既可以不让太多人涌进楼市炒高房价，又能激发有钱人的购买力，激活市场。   

另外，激发富人的购买力，取消豪宅限购，也很符合国务院14号文的要求。

14号文表达出的最重要的信号就是：推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求。

而取消豪宅的限购政策，释放置换改善需求，无疑是让商品房回归市场属性的关键一步。

所以抢夺富人，让有钱人来救市，不论从性价比、效果还是安全性上来看，都更符合预期。

楼市的大门对有钱人彻底打开了，房价会被推高吗？

随着核心城市取消豪宅限购，甚至全面放松限购，这意味着楼市双轨制的进一步成型。

核心区的优质住宅注定是奇货可居的，但要想领涨楼市，已经不可能了。

未来楼市的状态一定是，该涨的涨，该躺的躺，该跌的跌……

谁该涨？当然是改善型住宅、豪宅。

谁该躺？无疑是保障房，这部分将承担起核心城市“住”的功能，容纳越来越多的刚需。

2024年，广州计划筹建配售型保障性住房1万套、保障性租赁住房10万套。

深圳第一批配售型保障房已经开建了，总共13个项目，也有近1万套房源入市。

而配售型保障房的价格则在商品房市场价格的3-5折。

随着保障房体系在一线城市的全面铺开，加上郊区取消限购，刚需涌进郊区新房和保障房市场，改善和高净值人群则流向核心区优质住宅。

而广大郊区和核心区的老破小二手房，无疑就是该跌的部分，也是未来楼市中最尴尬的一部分。

郊区的房价会被保障房剧烈冲击，从此一蹶不振。

而核心区的老破小，接盘的购买力会越来越少，交易周期会越来越长，市场失去流通性，价格逐渐横盘。

楼市大局已定，置换向核心区的改善房源，当然是最好的选择。如果实在够不到，也请及时出掉手里的不良资产。

毕竟肉即便是缩水了，也总比烂在锅里强……

提前规划你房子的去向，是必须要做的事。尽早进行资产置换，将房子的定价权尽量握在自己手里，才是利益最大化的选择。

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