国家下场，新一轮去库存打响了！

这几天关于房地产的动作非常多。

我深入思考了一下，这事情真的不简单，分分钟影响未来中国房地产的发展方向，于是大周末的还是坐到电脑前和大伙说说吧。

就在昨天晚上，央妈联合金融监管局下发文件，广深两地立马响应。

一共是4份意见，其实都是指向一件事情：

鼓励国有企业，或者有实力的大公司去收购市场上那些卖不出去的商品房，用作租赁住房。

几乎是在同一时间，深圳发文拟出新规推进城中村改造，涉全市约40%的建面。

而广州也是在同一天发出了第一张城中村改造的房票。

还有元旦最后一天，央妈提供了3500亿psl资金给到三大政策银行。详情可以看我当时的解读；启动放水了！

保障性租赁市场+城中村改造+psl资金，三者结合，极有可能就是这一轮房地产死结的最佳解决方案。

现在钱的问题已经解决了，psl资金以非常低的成本下发到地方去帮忙去库存，只是这一次去库存的主角已经变了，不是我们普通人，而是地方，是国家。

01

针对一线和重点二线，重点是城中村改造计划。

像广州发放出第一张房票，这是非常具有划时代的标志性意义。

这次广州旧城改造的地方是石围片区，虽然位于广州荔湾白鹅潭，但这次拆的都是非常旧的私房，还有一些是宿舍房。

就是那种厕所厨房都分开的那种，别说卖出去了就是租出去都租不到好价钱。

所以这次由政府出面改造给房票安置，大部分人还是同意了的，这次就是典型的旧城区改造案例。

房票仅限于用于购房用途，还指定要在““定点入库””名单内的开发商里面选房。

目前“定点入库”名录包括荔湾发展集团、中海集团、珠江实业、力诚投资公司。

以上的开发商全市的新房都可以挑选。

咱就是说，这一招真的太牛了，帮助本地居民改善生活，同时也有利于开发商去库存。

接下来开发商想要起死回生，那么就要看关系够不够硬了，如果能够“顺利入库”，那么房子大都不愁卖。

广州打板后，深圳晚上立马跟上，宣布新规推进城中村改造。

深圳的城中村改造具体细则还没有出来，但是方向其实我估计也是差不多的。

尽管执行下去会很难，因为当地居民未必同意，毕竟得利不如早一批拆迁户那么可观。

但这一段时间从各大政策的出台，其实我们也能感受到上面的执行决心。

深圳在这次的意见稿当中不仅着重强调政府主导的地位，同时大幅度降低了拆迁的门槛。

以前是95%同意，现在只需要三分之二的人同意即可实施。

这样做的结果就是更高效率地推动城中村改造，以前那些拆不动的钉子户，现在已经不是难题了，当然也许会产生很多新的问题，但那又是后话了。

总的来说，净地出让加房票安置就是未来城中村再造的一个大趋势。

这对于广深的新房市场也是一大利好。

这两年广深新房都会受到保障房的挤压，但是过了这两年的高峰后，随着新房库存量不断下降，后面就会逐渐迎来春天。

02

而针对二线城市，重点则放在地方国资回购商品房上。

关于这一点，其实早在2022年，苏州，湖州等不少长三角城市都在陆续探索中，2023年我看到加入的城市越来越多比如青岛，济南等等。

可以看我之前写过的一篇文章。国资开始托底收房！

但是地方自己出钱收购都会遇到一个老难题：钱包撑不了多久。

本来卖地收入就减少了，现在还在地方自己出钱去回购商品房，地方财政根本没法负荷。

但这一条路子是对的，现在中央一方面要完成保障房的任务，成本最低的办法就是地方国资下场回购。

既然你没钱，那中央出钱，我之前就讲过，目前我们国家，居民和地方的杠杆都非常高，但中央的杠杆率是很低的。

所以由央妈出钱，通过psl低息资金给到地方，成立租赁企业，低价收购这些房源，后续再低价租出去，也算是为政府收入开源了。

就在今天早上 青岛获得18.5亿元贷款支持，下场收购2319套房子用作保障性租赁住房。

还有我前天提到的福州也获得这笔psl资金的支持，接下来由国家出面，又一场轰轰烈烈去库存即将开启！

今年市场预估psl的资金量达到5000亿，平均两三年下来，加上地方也出一点点，总资金量达到三万亿，用10%左右的首付去收购这批卖不出去的商品房做保障性住房。

完全可以托住整个中国房地产，使其不崩盘。

这样做还有一点非常关键就是，未来大量的房屋都会掌握在官方手里，按照目前保障房的规划，只允许内部流通，未来价格就会被控制得很稳。

我个人感觉未来不仅仅是郊区卖不出去的新房会被收购，就连老破小在逐渐失去金融属性性，仅剩居住属性，价格逐渐走低后，也会被收购当作保障房，去年山东淄博就有过尝试。

而这样做的结果就是住房双轨制将会进一步加速到来。

我们现在在建的，以及存量的住房，的确够十四亿人居住了，新房的增量肯定会变慢。

所以问题就是该如何分配这些房子。

现在答案已经出来了，郊区房子，老破小都会一一充当保障性住房的用途，当然条件肯定没有那么好，这些房源就是匹配给低收入的打工人，价格低廉稳定，真正实现居者有其所。

市中心大平层，改善房源则继续留在商品房市场，匹配给人才、高收入打工人以及老板富豪们，至于价格涨上天，其实也没关系，这就是完全市场化的商品。

聪明的你，看懂趋势的话，真的要赶紧行动了。