新一轮去库存开始了。。
今天空下来看了看最近的各种新闻，感觉最重要的消息，可能是国家在房地产租赁市场的政策。
如果从供需的角度分析，这可能意味着新一轮轰轰烈烈的去库存要开始了。
这里面的标志性事件，就是央行联合金融监督管理总局，发布了关于金融支持住房租赁市场的发展意见。
这里可能有人要说了，这个和租赁有关的意见，和去库存又有什么关系啊。
你认真看看这份意见的细则，其实都是通过金融支持的方式，帮助房地产市场去库存。
简单说鼓励有实力的国有企业或者大公司，去收购那些卖不出去的商品房，来作为租赁住房。
我们知道房地产市场目前面临的情况是，房子这东西是吉芬商品，这意味着大家是买涨不买跌的。
过去一两年伴随着调控的不断收紧，我们看到全国范围内的房地产市场是处在一个下跌状态的。
这也是为啥我们看到，居民部门贷款增速不断下滑，大家都不买房了，房子的库存水平也变得越来越高。
现在我们看到关于金融支持住房租赁市场的发展意见，其实就是在提升市场上的购买力需求。
只要是商品就遵循一个供需原则，需求端大幅减少的情况下，即使房地产企业拿地速度放缓供给端缓慢增加，那么市场上我们看到也是供大于求的状态。
在供给缓慢居民部门不买的情况下，想要去掉库存就需要增加购买需求，现在租赁金融支持的几条意见，其实就是提升需求端的一种方式。
二线城市里面，我们也看到青岛、湖州，济南、苏州等开始通过PSL低息贷款成立租赁企业，低价收购存量商品房作为租赁房源。
记得2015年房地产市场去库存的时候，采用的是棚户区货币化改造的方式提升需求。
所谓棚户区货币化改造，就是以前棚户区改造是给实物房产的，转向货币化改造以后变成给钱了。
这意味着棚户区拆迁以后，市场上多了一批人手里有钱，这批人因为棚户区的房子已经拆了，也有买房的需求。
他们拿到钱以后，开始在市场上买房去库存。
甚至有些棚户区居民为了买到更好的改善型住宅，拿着自己拆迁的钱到市场上贷款加杠杆去买新房。
所以短期内在那次棚户区货币化改造开始之后，我们看到居民部门买房的需求短期内大幅提升。
首先是一线城市的房产价格出现了上涨，之后传导到而三四五六七八线城市。
去库存的主战场在二线以下城市，在棚户区货币化改造的驱动下，在2014年底还库存高企的低线城市房地产市场库存很快去掉了。
短期内因为市场上多了一批手里有钱，而且急于买房的人，所以短期房地产市场的需求也起来了。
可能很多人对去库存这几年卖掉了多少房子没啥概念，对比一下2000-2014年和2015-2019年商品住宅销售总额，就可以看出来短期需求的提升有多大。
供需是决定商品价格的主要因素，于是我们看到全国范围内房地产市场从一线到而三四五六线城市，都出现了一波上涨。
只不过当时一线强二线城市因为人口和资金流入比较多，供给和库存相对比较少，所以上涨速度比较快，上涨幅度也比较大。
三四五六七八线城市受制于外来人口和资金流入比较少，可能上涨传导的速度和幅度都相对小一点。
不过由于在棚户区货币化改造的驱动下，从全国范围看短期购买需求出现了大幅提升，所以这轮也成功去掉了之前积累的库存。
当时支撑棚户区货币化改造的，是低成本的PSL资金，我们看到在棚户区货币化改造开始之后，PSL开始快速放量。
在此之后，我们看到PSL开始缩量，直到2022年保交楼的时候，才开始重启PSL。
到了2023年12月，我们看到PSL又重新开始放量。仅仅在2023年12月，投放量就达到了3500亿元。
上一轮支撑棚户区货币化改造的低成本资金是PSL，这轮PSL重新开始放量，有很大的可能是为了给保障性租赁市场提供金融支持。
除了保障性租赁市场，我们还看到大城市的城中村改造也开始步入快速推进阶段了。
首先是广州发放了第一张房票，之后还是深圳宣布新规开始推进城中村改造。
可以看到广州的房票仅限于购房用途，还限定在指定定点入库的开发商名单里面选房。
目前“定点入库”开发商包括广州荔湾发展集团、中海集团、珠江实业、力诚投资公司，这些定点入库的开发商全市新房都可以选。
从某种意义上说，房票政策可以帮助入库的开发商去库存，也有利于本地的城中村居民改善居住条件。
深圳现在细则虽然还没有落地，但可能落地的政策和广州这边也是大差不差。
大概率也是通过拆迁城中村，给村里老百姓房票的方式帮助地产商去库存。
这里可以看出，不管是保障性租赁市场的金融支持还是城中村改造，本质上都是在提升需求。
再结合PSL的低成本资金，等于说本轮提升购买需求解决房地产商库存的办法，要逐渐浮出水面了。
上次在2015年棚户区货币化改造的时候，去库存的主要方式是通过棚户区货币化改造+PSL低成本资金提升居民部门购买需求的方式。
这次解决房地产库存问题，是通过保障性租赁市场+城中村改造+PSL资金的方式来解决的。
虽然低成本资金都来自央妈的PSL，只不过这次去库存的主角变成了国家和地方，而不是之前的居民部门。
这么做有一个好处，那就是保障性租赁市场做起来之后，未来最大的改变可能是大量的房屋都会掌握在官方手里。
按照之前的规划，这部分保障房只能在内部流通，价格也会在一定范围内维持相对稳定。
我们知道金融体系里面，房地产和土地是最大的抵押物，这样银行的资产质量在几年之内也就有了保障。
不会因为抵押物价值下滑太多，导致对银行的抵押物资产质量带来比较大的影响。
在这种背景下，后续我们大概率会看到，改善型次新和普通住宅会出现进一步分化。
多数市面上的普通住宅或者老破小会逐渐失去金融属性，只剩下基础的居住属性。
能够跑赢通胀相对比较保值的房产，可能只会是那些核心城市核心地段的房产。
之前我们在《新房改可能要开始了》里面提到的住房双轨制，可能会加速落地。
多数普通住宅，郊区住宅和老破小，都会逐渐失去金融属性，只剩下居住功能。
但是对于多数打工人来说，这可能也算是一件好事，因为大家的居住需求可以很好的得到满足。
只不过能保值的房产会在大浪淘沙之后，逐步只剩下那些核心城市核心地段好房子。
这些房子总价相对比较高，事实上在市场化的条件下就算涨上天，也不影响到多数普通人。
这些总价比较高相对能保值的优质房产，最终也会成为高收入人群或者富人居住和保值的工具。
在房地产需求端被新模式拉起来之后，我们也会看到这个领域的投资也会出现提升，从而带动整个经济回升。
原因也很简单，房地产市场是整个经济里面最大消费，下游可以带动上百个行业的收入和消费。
平安证券研究所做了个测算，比较了城中村改造和之前棚户区改造的差异。
可以发现主要差别就是当年棚户区改造的范围是全国，现在城中村改造主要集中在一二线城市。
棚户区货币化改造差不多总共是7万亿的投资，这次一二线城市城中村改造预计投入会在8.2万亿。
这样大规模的资金投入，会在几年时间之内有效的支撑房地产市场的需求端，整体房价也会在需求端支撑下企稳。
要知道过去两年，资金始终在金融体系空转，没法传递到实体经济的原因就是因为房地产市场的投资和销售都比较低迷。
需求端提升以后，房地产企业如果开始补库存，我们可能很快就会看到经济的逐步企稳回升。
从库存周期的角度看，我们很可能也会伴随着需求端提升带来的补库存周期，迎来几年时间的复苏和增长。
个人感觉这里如果你在大城市要做置换的话，可以多花点时间看看了，现在应该是比较好的时间窗口了。
另外就是从整体经济的角度看，后续如果保障性租赁市场金融支持+城中村改造+PSL资金这几个动作全部有效落地，那么积极的变化就要出现了。
因为理论上，目前几个变量的BUFF叠加之后，从需求提升角度有很大概率，是可以支持几年时间内需这块的。
只不过我们这里还不知道，这个需求提升带来的改变，影响是首先出现在房地产市场还是资本市场。
过去一年时间总有人问我，怎么你写文章都在强调供需，强调需求端没有变化出现。
那是因为我们始终没有看到变量因子的出现，变化的关键就在于怎么打通金融体系到实体经济的通道，也就是房地产市场这个最大的内需。
现在变化已经来了。后续情况会不会像我们预期的出现后续变化，咱们也可以拭目以待。
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