1月30日新政刚开始没两天
有个变化还蛮明显的，之前争先发政策海报成交喜报的售楼处变安静了
关于楼市会对新政做怎样的反馈，我想这可能是每次新政后大家最关心的
每个人都有不同的体感，那整个市场到底是什么反应
更直白说会刺激成交么，又会刺激多少
我想对这个问题最好的回答就是看看过去几次政策后市场的真实反馈
2023年到现在上海发布的楼市新政大大小小差不多有8次
从经济刺激政策里关于楼市内容开始，到前天的外环外放开限购是比较重的节点
这还不包括中间九月临港定向放松限购、十月的金山人才安居新政
所以这些新政最后到底都带来了怎样的成交变化
这个问题的答案肯定不能用每月成交数据含糊回答
如果能有一个真实答案我想
对于这次1月30日新政效果各位可能也有一定参考
政策主旨就是从第二天开始上海首套房认定不再看有没有贷款记录了这也就意味着有过外地贷款记录、以及本地卖一套再买一套客群可以按照首套35%（当时的首付比例）买房了，极大降低了上车门槛我记得政策出来后销售朋友圈发的都是售楼处挑灯夜战24小时不打烊的海报
最后九月二手房成交了1.53万套，新房成交近0.6万套，环比涨幅都超10%当我们按周去锁定九月成交走势的时候会发现两个明显的新政效果从政策首周的上浮到第二周的峰值，再到第三周的回落和第四周的回归
此为链家当周“转定单”成交，即下定的草签合同，可以实时反应市场成交动态。另链家2023年成交3.9万套，市占21.55%，此数据样本可以体现上海市场这个数据不算高，但体感上认房不认贷政策确实有着单刀直入的破壁作用，购房者就在这些虚虚实实的市场氛围里纷纷入场但在看不见的议价空间层面，九月新政发出后，你能跟房东谈价的空间变窄了
所谓议价空间就是该房源最后挂牌价和成交价之间的谈价空间，以300万挂牌房源为例，如果最后280万成交，则该房源议价空间6.67%这段时间我印象最深的是有房东开始涨价，但很快就后悔了最后发现第四周的议价空间反弹最厉害的价格段是2000万以上
此处着重考虑前三个价格段，2000万以上订单量少，数量受极端个例影响较大，2023.9.18-2023.9.24链家2000万以上订单成交13单这两个价格段几乎拽着数据往上走，两千万以上的高价段议价空间弹性大，而且也受样本少的影响我带着这个问题去请教了中介朋友，他给出的解释是500万以下的低总价段议价空间天然波动小、而1000-2000万在市场上的房源供应又相对稀缺只有中间的500万-1000万放到外环外就是九十平米小三房这也是为什么他发的朋友圈跳楼价里最多的也是这个价位的
总体来看九月新政起的猛也落得快，前后将近四周的持续周期不知道比你想的更长还是更短更硬核的是关于普通住宅标准的修改，一夜之间上海几乎所有住宅都变普宅普宅意味着交易税费里的“大头”增值税大幅减免，当然也意味着对成交的刺激
看上去月中的政策碰到元旦有关，但第三周的成交量其实已经恢复到平常首周的反弹到第二周的峰值，再到第三周的基本回归，前后三周是个完整周期
成交量来看，首周成交量环比上浮28.59%，第二周上浮不多但也继续走高前后持续三周的成交波动，政策后三周环比政策前三周上浮18.14%12.14日政策后各个价段的成交变化里，这个价格段表现最抢眼也是三次政策调控里，各个价格段变化最明显的一个价格段假设前滩某满五、98平房源，1000万买入、挂牌1600万新政前它需要缴纳近30万的差额增值税，但新政后这部分税费为零这还是比较温和的案例，更多时候1000-2000万交易案例里近百万税费不少见高总价比低总价更大概率会考虑非普住宅带来的增值税，所以我们会看到12月14日的新政总的成交量环比数据温和，但改善需求前后改变的比较厉害所以12月新政持续时间相比九月更短，但同样的环比涨幅老实讲如果不是看到这些转定单的实时成交数据，今天的话题轻易不好碰只有数据真正能具体到当日、具体能体现市场购买情绪，这样的结论才可参考无论是九月还是十二月，政策有效期的三到四周成交量环比政策前的三到四周从议价空间这个切口往里看，不管是哪次新政，都会带来成交量的上浮简而言之就是房东的价格更难谈了，但都无需考虑价格上涨的问题因为价格已经处于买方市场，我们看到议价空间的收窄，并没有消失这就是我们看到关于前两次大政策的各种细枝末节的表现但这并不是全部，并不是2023年政策效果样本的全部还发现了一个特例，也是这个特例让我们重新认识了所谓政策效果2023年共计51周，通过实时成交订单我们可以锁定九月、十二月的数据波动
按周划分的2023年二手成交走势其实这个数据让我疑惑了了一会，因为七月上海并没有针对楼市的政策还有7月21日发布的超大特大城市城中村改造也跟这次会议有关看着7·24政治局会议的内容和眼前这些数据可以想到的是而城中村改造也意味着关联房地产的庞大产业链找到了发动机农历年没过总觉得2023年还没过完，但其实你我都知道2023年已经结束再也不会重来但可以重来的是当我们去看回那些市场政策时候，有没有东西是可以留下的上海市场几乎每隔一段时间就会听到一次政策，这些政策的有效期可能比我们想象的更具体也更有“有效期”对房东而言政策有效期就是窗口有效期，对上海楼市而言高频政策投入也让上海楼市正在一个月又一个月的平稳过渡从认房不认贷、到普宅放开、再到今天的放开限购，每次新政都有不同侧重但梳理数据会发现政策的效果似乎不取决于政策是不是劲爆七月政策并没有具体政策、甚至没有具体到城市，但却带来了2023年最大起伏
