加州｜新法保护有前科租户！房东更艰难～

在经历了收不到租金、禁止驱逐租客等困境后，加州房东指望通过各种背景调查，尽量找到「好租客」。然而，加州今年实施的一项新法律，令房东们更感举步维艰。

「无犯罪」住房政策遭取缔

根据美国联邦规定，房东本拥有调查租客的信用分、犯罪及租赁等记录的权利。但在加州，一些法律正在保护有犯罪记录的租户免受歧视。

例如，《公平住房和就业法》（FEHA）禁止房东以租客有犯罪记录为由，拒绝出租房屋；又例如在2022年年底，旧金山湾区阿拉米达县（Alameda County）禁止房东对潜在租客进行犯罪背景调查。

而今年1月1日生效的AB1418号法案，将类似保护租客的法律禁令再次扩大了范围：禁止各市县再制定「无犯罪」（Crime Free）住房政策。

在1990年代「严厉打击犯罪」的时代，加州数十个市县通过了「无犯罪」住房政策。该政策允许房东驱逐被判有罪的租客，或拒绝向有犯罪前科的人出租房屋。当时的地方官员、执法及司法机构认为，「无犯罪」住房政策有助于维护社区安全。

但提出AB1418号法案的民主党州众议员蒂娜·麦金纳（Tina McKinnor）认为，「无犯罪」住房政策具有歧视性，会导致犯罪分子家庭因租不到房子而流落街头。

她还表示，加州研究和制定非裔赔偿提案的工作小组，已将这类政策列为助长住房区别对待的政策并呼吁废除。

根据修订后的AB1418号新法，针对租客或潜在租客的「无犯罪」住房政策被取缔，房东不能再要求对租户进行犯罪背景调查，也禁止对涉嫌犯罪活动的租客采取终止租约、驱逐等举措。

麦金纳在分析该法案时说：「地方政府官员将『无犯罪』住房政策宣传为打击犯罪的工具。然而，没有证据表明这些政策对减少犯罪有任何作用。」

房东：新法让恶人钻空子

北加州华裔房东刘女士表示，新法令房东的处境变得更加艰难，「加州民主党人的法律都是在针对房东。之前保护租客不缴租，还不让房东驱逐，现在房东连选择租客的权利、选择将房子租给谁的权利也被夺走了。这些恶法让恶房客钻空子。」

洛杉矶另一位小房东Williams认为，新法会令其他租客感到不安，「不查案底，很多其他租客也会担心自己的邻居是不是有案底，邻里之间大家也感到不安全」。

州政府在疫情期间出炉的一系列保护租客的法律，已经令房东苦不堪言。阿拉米达县一位房东估计，仅该县未付的拖欠租金就高达约10亿美元。收不到租以及成本惊人的驱逐费用，令大量房东选择退出加州租赁市场。

奥克兰一位因出租房屋而损失惨重的房东则说，在奥克兰和整个加州做房东「不值得」。这位房东此前因租客不缴租金又赖着不走，最终支付了7.5万美元律师费以及3万美元的和解费，租客才肯搬走。