突然,暴涨了公众号新闻2024-04-30 13:04作者:子木 来源:子木聊房文章已获授权今天,地产股全线暴涨,世茂集团最高涨幅达到72%,万科涨停,很多人说是因为成都解限购导致地产预期拉升。其实并非如此,但凭成都一个城市,根本没这么大的能量,这还要结合多方面因素综合分析,包括前几天的央行对买债的说明,以及接下来的430大会。具体我会放在下半部分探讨。现在我们先从成都开始聊聊接下来楼市的走向。其实很多人对成都过度解读了。成都放开限购是情理之中,因为今年第一季度,成都楼市很差劲,基本延续了去年年底的量价齐跌。房子不好卖,这时候还要限购干什么呢?其实坚持到现在才放开限购,已经算是晚于预期了,用一个不恰当的比喻是:绝经了,才想起来要取环。当然成都的回调,并不代表城市价值出现问题,而是周期性价值回归。也就是涨得太多了,需要停下来调整,等价格回归到价值位,才能重启下一波行情。对成都熟悉的购房者都知道,疫情三年,包括去年,全国大规模回调,只有成都在逆势上涨,那时候还有人说成都是房价不败的神话。但事实上,任何城市都必须让位于周期,成都、杭州、武汉是这样,北上广深也是这样。成都全面解除限购,一方面,会促使大量郊区房屋抛售,从而置换核心区资产,这是投资客最佳的换手机会。另一方面,会刺激周边富人阶层腾挪资产的动力,被虹吸的城市将放大二手房库存,对房价造成的一定的下行压力。所以整体来说,会对郊区房价、周边城市,甚至整个西部房价造成利空。但我认为,即使成都核心区放开限购,引活水进来也不具备继续上涨的动力。一来成都有20多万的二手房库存,核心板块的库存也不小,足以吞噬新增住房需求。二来参考同等能级的南京、苏州、武汉,在全面放开限购后,并未出现大的起色,成都很难成为特例。归根结底,在于当下普遍对房价的预期还未提升。即使是刚需,大多数也在观望。按照高层的理解,放开限制放低门槛,就会有人买房,但实际上,经过40多年房地产金融属性的洗礼,绝大多数人只会考虑在房价上涨的时候才会买房。两者之间具有强烈的认知差。所以目前带动楼市整体预期回暖的,可能只有一个逻辑:放开一线城市限购,配合货币支撑,再创造一轮房价上涨的牛市。一线上涨,预期就会来到二线,迫使更多人买涨。那么为什么到现在为止,一线还是非常保守,我认为决策层对此存在一定的争议。到底是由工业、进出口带动楼市回暖,实现经济复苏,还是直接拉动楼市消费,带动经济复苏。前者的优点是,良性健康,缺点是速度较慢。后者是副作用较大,但速度够快。事实上,从近一年来的操作看,前者的偏向性更大一些。而楼市,更趋向于保守治疗,你会发现,大多数楼市政策刺激都慢了一拍,而非像过去几轮周期,第一时间全面放开刺激楼市。但进入四月,有一个事情出现了变故。那就是很多人发现水电燃气费大涨,重庆力度最猛,也因此被推上了舆论的风口浪尖。其实这引发了一个思考——对于工业、进出口能力较强的城市来说,他们可以用第一种路径,经济自我修复然后带动楼市回归,但对于没有工业和进出口能力的城市,他们该怎么办?只能靠水电燃气费上涨或者罚款,这种损伤居民幸福感和营商环境的方式,自救么?事实上,全国600多个城市,90%的城市对房地产依然处于高度依赖状态,即使由头部城市定向帮扶,做列车头,也很难带动长期生锈的齿轮。如果这些列车厢带不动,那么自然所在城市的居民也没有更好的收入来源,内需消费也无从谈起。所以我前段时间参加了一个行业论坛,谈到这个话题时,大家都沉默了。如果我们是日本、澳洲、韩国,甚至是美国的人口基数,单吃石油、天然气、稀有金属等等资源,就已经进入发达国家序列,搞不准能达到沙特阿拉伯的人均收入水平。但这些资源被15亿人口一平均,那就是另外一个故事了。所以,国外的经验我们很难借鉴,也根本无法借鉴。接下来唯一的方式,就是充分城市群化,促进大量农村、县城、小城市人口流入到大城市,集中发展,同时缩减对底子较差的地方投资,实现真正的开源节流。具体的方式,绝不是强制迁移人口这种愚蠢的方法,而是想尽一切办法创造大城市更多的赚钱机遇、幸福感以及归属感。所以现在你应该明白,为什么从去年开始,高层毅然决然,投入天量资金,大力发展保障性租赁住房和保障性商品房。毕竟投资建设保障性住房,要远比投资一个小城市,综合收益高多了。为了达到预期效果,前段时间,央行决定下场买国债。这意味着货币大放水的时代才真正来临了,当然对此央行特地解释,说这不是QE。但懂经济学的人明白,说一千道一万,本质上就是QE。之所以特别强调这不是QE,或者不是财政赤字货币化,甚至有些谈虎色变的感觉?其实就是为了在大量注入流动性的同时,尽可能约束财政,遵守纪律,同时给市场一个买债的合理性。如果央行下场买国债的事敲定,那么理论上就可以持续印钱,灌水入市了,楼市有了强大的货币支撑。唯一的掣肘可能就是国际汇率问题。而下半年,美联储大概率会转降息,两国货币政策顺周期,一个全球性的QE时代来临。而为什么地产股最近大涨呢?其实就是在央行下场买债,超强货币预期的基础上,对4.30政治局会议,可能进行新一轮楼市刺激的对赌。简单来说,就是货币政策有了,现在就差一线城市带头领涨了,成都这种新一线城市放开,给了接下来向上传导的可能性。而深圳近期也传出将在适当时机对限购政策做出优化调整。接下来就看北京和上海,怎么表态了。如果放开,楼市再一次具备上行动力,如果继续保守,那么现在的一切都是小作文,看看就好。微信扫码关注该文公众号作者戳这里提交新闻线索和高质量文章给我们。来源: qq点击查看作者最近其他文章