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突然,暴涨了

突然,暴涨了

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作者:子木 

来源:子木聊房

文章已获授权



今天,地产股全线暴涨,世茂集团最高涨幅达到72%,万科涨停,很多人说是因为成都解限购导致地产预期拉升。


其实并非如此,但凭成都一个城市,根本没这么大的能量,这还要结合多方面因素综合分析,包括前几天的央行对买债的说明,以及接下来的430大会。


具体我会放在下半部分探讨。


现在我们先从成都开始聊聊接下来楼市的走向。


其实很多人对成都过度解读了。


成都放开限购是情理之中,因为今年第一季度,成都楼市很差劲,基本延续了去年年底的量价齐跌。


房子不好卖,这时候还要限购干什么呢?


其实坚持到现在才放开限购,已经算是晚于预期了,用一个不恰当的比喻是:


绝经了,才想起来要取环。


当然成都的回调,并不代表城市价值出现问题,而是周期性价值回归。


也就是涨得太多了,需要停下来调整,等价格回归到价值位,才能重启下一波行情。


对成都熟悉的购房者都知道,疫情三年,包括去年,全国大规模回调,只有成都在逆势上涨,那时候还有人说成都是房价不败的神话。


但事实上,任何城市都必须让位于周期,成都、杭州、武汉是这样,北上广深也是这样。


成都全面解除限购,一方面,会促使大量郊区房屋抛售,从而置换核心区资产,这是投资客最佳的换手机会。


另一方面,会刺激周边富人阶层腾挪资产的动力,被虹吸的城市将放大二手房库存,对房价造成的一定的下行压力。

所以整体来说,会对郊区房价、周边城市,甚至整个西部房价造成利空。


但我认为,即使成都核心区放开限购,引活水进来也不具备继续上涨的动力。


一来成都有20多万的二手房库存,核心板块的库存也不小,足以吞噬新增住房需求。二来参考同等能级的南京、苏州、武汉,在全面放开限购后,并未出现大的起色,成都很难成为特例。


归根结底,在于当下普遍对房价的预期还未提升。即使是刚需,大多数也在观望。


按照高层的理解,放开限制放低门槛,就会有人买房,但实际上,经过40多年房地产金融属性的洗礼,绝大多数人只会考虑在房价上涨的时候才会买房。


两者之间具有强烈的认知差。


所以目前带动楼市整体预期回暖的,可能只有一个逻辑:


放开一线城市限购,配合货币支撑,再创造一轮房价上涨的牛市。一线上涨,预期就会来到二线,迫使更多人买涨。


那么为什么到现在为止,一线还是非常保守,我认为决策层对此存在一定的争议。


到底是由工业、进出口带动楼市回暖,实现经济复苏,还是直接拉动楼市消费,带动经济复苏。


前者的优点是,良性健康,缺点是速度较慢。后者是副作用较大,但速度够快。


事实上,从近一年来的操作看,前者的偏向性更大一些。而楼市,更趋向于保守治疗,你会发现,大多数楼市政策刺激都慢了一拍,而非像过去几轮周期,第一时间全面放开刺激楼市。


但进入四月,有一个事情出现了变故。那就是很多人发现水电燃气费大涨,重庆力度最猛,也因此被推上了舆论的风口浪尖。


其实这引发了一个思考——


对于工业、进出口能力较强的城市来说,他们可以用第一种路径,经济自我修复然后带动楼市回归,但对于没有工业和进出口能力的城市,他们该怎么办?


只能靠水电燃气费上涨或者罚款,这种损伤居民幸福感和营商环境的方式,自救么?


事实上,全国600多个城市,90%的城市对房地产依然处于高度依赖状态,即使由头部城市定向帮扶,做列车头,也很难带动长期生锈的齿轮。


如果这些列车厢带不动,那么自然所在城市的居民也没有更好的收入来源,内需消费也无从谈起。


所以我前段时间参加了一个行业论坛,谈到这个话题时,大家都沉默了。


如果我们是日本、澳洲、韩国,甚至是美国的人口基数,单吃石油、天然气、稀有金属等等资源,就已经进入发达国家序列,搞不准能达到沙特阿拉伯的人均收入水平。


但这些资源被15亿人口一平均,那就是另外一个故事了。所以,国外的经验我们很难借鉴,也根本无法借鉴。


接下来唯一的方式,就是充分城市群化,促进大量农村、县城、小城市人口流入到大城市,集中发展,同时缩减对底子较差的地方投资,实现真正的开源节流。


具体的方式,绝不是强制迁移人口这种愚蠢的方法,而是想尽一切办法创造大城市更多的赚钱机遇、幸福感以及归属感。


所以现在你应该明白,为什么从去年开始,高层毅然决然,投入天量资金,大力发展保障性租赁住房和保障性商品房。


毕竟投资建设保障性住房,要远比投资一个小城市,综合收益高多了。


为了达到预期效果,前段时间,央行决定下场买国债。


这意味着货币大放水的时代才真正来临了,当然对此央行特地解释,说这不是QE。


但懂经济学的人明白,说一千道一万,本质上就是QE。


之所以特别强调这不是QE,或者不是财政赤字货币化,甚至有些谈虎色变的感觉?


其实就是为了在大量注入流动性的同时,尽可能约束财政,遵守纪律,同时给市场一个买债的合理性。


如果央行下场买国债的事敲定,那么理论上就可以持续印钱,灌水入市了,楼市有了强大的货币支撑。


唯一的掣肘可能就是国际汇率问题。而下半年,美联储大概率会转降息,两国货币政策顺周期,一个全球性的QE时代来临。


而为什么地产股最近大涨呢?


其实就是在央行下场买债,超强货币预期的基础上,对4.30政治局会议,可能进行新一轮楼市刺激的对赌。


简单来说,就是货币政策有了,现在就差一线城市带头领涨了,成都这种新一线城市放开,给了接下来向上传导的可能性。而深圳近期也传出将在适当时机对限购政策做出优化调整。


接下来就看北京和上海,怎么表态了。如果放开,楼市再一次具备上行动力,如果继续保守,那么现在的一切都是小作文,看看就好。

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