作者：真叫卢俊团队
来源：真叫卢俊（zhenjiaolujun0426）
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2023年3月二手成交了2.4万套上下，结果下个月就跌了30%左右
跌到中介都来不及调价格，跌到房东都怀疑现在卖的是谁家的房子
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老实讲每月5号之前都很难看到上月确切的二手住宅成交但网上房地产这里倒是有个窗口可以看到前1天二手成交套数
如果每天统计就可以得到这样一张全市每月的二手房成交套数4月1日-4月30日上海共计成交了18280套二手房
所以如果需要知道二手住宅成交多少套，还需要去掉非住宅成交或者知道二手住宅/二手房的比值，这个我们还真统计过
3月份的时候我们也是用的这个方法为各位推算的3月成交应该在18494套结果3月的二手住宅成交套数18491套，相差了3套
说实话这个数字还蛮没想到的
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这是本篇的重点，因为当我走出自己的作业区去看别人的时候然后告诉大家4月市场走出独立行情居然跟3月成交相仿（3月二手住宅成交1.8万套）然后告诉大家4月二手崩盘大跌xx%的结论，一下把我看泪了真的很想告诉这些人，有时候崩的不是市场而是你的脑子跟我的三观
我拉了2016年以来上海每年3月&4月的二手成交下滑率4月对比3月往往是要下滑的，不然为什么叫三月小阳春去年4月算是下滑比较多的，但今年被控制在-9.07%
可以说很小很小了，也很稳定很稳定了，几乎只能定义为微微下探
至此我们可以得出至少两个结论
4月二手成交量跟往年相比处于平均水平
同时也接住了3月小阳春的期待外溢，在市场在一片不看好的时候，出乎意料的稳了
所以4月经历了什么
实话实说半个月前我是打算放弃4月二手选题的
因为4月1日-15日全市二手住宅成交差不多7770套上下
这还是受到3月二手辐射的上半月，照这个速度能保住1.4万套都成问题
所以4月后半个月到底经历了什么
是3月网签延迟么
这个问题几乎没人能回答，中介小哥能分享的更多也是客户的点状情况
直到我看到链家的三个关键数据
链家几乎是现在市场里拥有客户数据最为完善的平台
在他统计的UV这类线上客户访问次数里你可以看到进入4月有下滑但极为平稳
25%左右的二手成交市站、70%+的挂牌房源市占，让今天链家客户数据足以说明一些问题
新增客户量也是同样的节奏，波动平稳
最能说明问题的是带看，基本传承3月下旬数据，并在4月中旬有加快看房脚步
换句话说4月的二手客户依然在线上浏览、线下看房
整体而言市场依然有相当量的涌入市场的新增客户、有看房动力的客户
意味着4月客户没有断档
这就直接保证了成交量
我统计了链家每周的二手住宅的成交量
选择这个数据很重要的一点是二手成交往往是网签成交量，从草签到网签中间还有半个月到1个月的延迟
但链家每周成交量是转定单，定金转草签合同，几乎是市场成交记录的第一站
从这个数据看，线上客户访问、线下客户带看都是有用的
因为都保证了稳定的转定成交
所以4月市场到底经历了什么从这些横切面的客户数据来看至少可以清晰知道
4月的成交可能有部分3月网签延迟，但绝大部分还是靠自己
也不像去年4月的大幅下滑，今年二手客户进入4月没有停下看房买房的脚步
至少依然都还在
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首先客户还在肯定是有理由的，要么政策要么需求，不过4月都不太像去年为各位统计全市的议价空间，从上半年到下半年还在从4%慢慢爬到6%，偶尔飙上7%过往市场低谷期的议价空间在5%左右，也就是500万挂牌房源大概还价25万这还是低谷期里的部分房源，现在是7.9%的全市平均还价空间相当于500万房子平均还价空间接近40万、300万房子可以轻松还价24万而且别忘了这个还价空间还是基于不断下调的挂牌价的基础上的议价空间哪怕不买也要看看，毕竟很多小区都来到难得一见的价格观望也观望了大半年，真正有需求的都被价格牵引着开始下场会是客户收起观望开始下手的时候，也许这也是4月二手客户没有离开的原因05
毕竟去年8月也进入当时的议价空间新高，同样的状态却没有一样的结果本文已获得真叫卢俊授权，推荐关注工作室视频号——单盘主义
