麻烦不断！川普名下最值钱单一地产面临财务压力

华尔街40号。据：华尔街40号 官网

《华尔街日报》周二分析称，川普位于华尔街40号（40 Wall）的曼哈顿办公楼，自全球金融危机以来，正被纽约写字楼市场行情下跌的情况所影响。

川普曾对这笔交易引以为豪，这栋63层的大楼距离纽约证券交易所不到一个街区。1995年，当纽约商业地产市场陷入困境时，川普以不到500万元的价格购买了这座大楼的长期租赁合同。几年之内，随着市场的反弹，该地产的价值飙升了许多倍。这可能是他最有价值的单一财产。

但与美国其他办公楼一样，华尔街40号目前因办公需求疲软而面临压力。该大楼的空置率已升至21%，而2015年为5%。连锁药店Duane Reade曾是这栋大楼内最大的40家租户之一，最近在搬离大楼后，底层一下子空出2.3万平方英尺。

对川普而言，更大的麻烦在于，明年7月，当华尔街40号的1.205亿元抵押贷款到期时，川普可能需要以远高于当前的金额进行再融资。房地产金融分析师指出，如果现在进行抵押贷款再融资，利率可能会超过7%，这几乎是他目前支付的3.7%利率的两倍。

债券评级机构已经关注到了华尔街40号的财务风险。惠誉评级（Fitch Ratings）在上个月下调了几批商业抵押贷款的评级，其中就包括这栋大楼的债务。惠誉表达了对华尔街40号经济表现下降的担忧，因为它可能面临更高的偿债压力。惠誉还指出，此次降级反映了华尔街40号“更高的违约风险”。

川普集团的高管表示，华尔街40号并未陷入财务危机，并指出该公司正在偿还抵押贷款。“这是一座伟大的建筑，”川普去年在纽约总检察长詹乐霞对他提起民事欺诈诉讼的证词中说道。川普将这座建筑与《蒙娜丽莎》进行比较，表示这座大楼的价值得到了提升，因为“有人愿不惜一切代价”来拥有它。

川普在证词中坚称华尔街40号的价值超过5.3亿元。他补充说，因其楼层面积较小，因此很适合将大楼从办公室改建为公寓。

然而，川普无力遏制美国办公市场日益严峻的困境。随着越来越多公司采纳混合工作模式并减少对办公空间的需求，办公室市场的崩溃正达到新的高度。违约和其他困难迹象正达到历史水平，空置率创下历史新高，再加上未来几年有上亿元的债务到期，种种这些因素都在整个金融体系中引发了对巨大损失的担忧。

纽约金融区的经济放缓进一步加剧了上述形势。据高力国际的数据，今年第一季度曼哈顿中心的总空置率升至21.3%，其中包括当前空置和未来12个月将上市的空间。作为对比，2020年初这一数据仅为10.3%。平均租金要价也从每平方英尺65元降至大约57元。

就连川普在去年的证词中也承认，纽约的写字楼市场“不幸地陷入了地狱”。

另一方面，华尔街40号也因“川普”这一品牌而面临挑战，川普在纽约并不受太大欢迎，一些租户甚至可能不想待在这里，因为担心这样做会疏远员工或顾客。

值得一提的是，华尔街40号这座具有法国哥特式特色的大楼自20年代末开发以来，就有着丰富多彩的历史。当时，华尔街40号和克莱斯勒大厦（Chrysler Building）都在建设中，并同时在争夺世界第一高楼的地位。最终，克莱斯勒大厦赢得了这场竞赛，因为大楼开发商直到最后一刻才向人们展示了其位于顶部的185英尺高的尖塔。

国会调查显示，20世纪80年代，华尔街40号是时任菲律宾总统费迪南德·马科斯（Ferdinand Marcos）在曼哈顿秘密收购的四处地产之一，华尔街40号l再次成为头条。后来，当马科斯被废黜并失去了对这些地产的权利后，许多纽约开发商就谁将接管这些地产展开了争论。

川普在90年代初的金融危机期间购买了华尔街40号的土地租约，这使他能够在一个多世纪的时间内控制该地产。当时，他正努力摆脱金融危机的影响，被迫出售了包括纽约广场酒店在内的一些主要资产，并将一些赌场纳入破产程序。收购华尔街40号对他来说是一个转折点，因为这栋大楼成功吸引了大量租户，为他重建房地产帝国提供了巨大的推动力。

总的来说，华尔街40号的价值对于川普明年为其1.2亿元债务再融资的能力至关重要。川普集团执行副总裁、川普的儿子埃里克·川普（Eric Trump）周一在接受采访时表示，重建华尔街40号的成本将远超其现有的1.2亿元债务，强调这座大楼在纽约州的房地产开发商之间具有极高的吸引力。

但一些商业地产估价师在确定价值时更习惯看地产的收入。通过这种方法，他们表示华尔街40号的价值在1.2亿至2亿元之间。

来源: 美国中文网

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