新一轮楼市去库存将如何演绎？

在4月30日召开的中央政治局会议对于房地产的表述中，“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”不仅是本轮房地产政策调整周期中的新提法，而且也是自2015年之后，首次在中央高层会议中提出房地产“去库存”的相关表述，释放出强烈的政策信号。

随后，北京、深圳、天津、武汉、杭州、西安等重点城市迅速响应，纷纷对住房限购政策进行了不同程度的放松。其中，北京住房限购政策是13年来的首次调整。

那么，新提法有何深意？本轮楼市去库存将如何演绎？房价又能否企稳反弹呢？这些问题，值得关注。

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库存高企是当前房地产市场的关键堵点

2023年7月，高层首次提出我国房地产市场供求关系发生了重大变化。房地产库存关联供应和需求两端，是衡量供求关系变化的关键指标，也是判断房价走势的重要因素。

房地产库存主要是指商品房滞销，既包括新建住房，也包括二手住房。目前，库存高企是房地产市场的关键堵点。

一个典型的库存周期分四个阶段，即被动去库存（需求上升、库存减少）、主动补库存（需求上升、库存增加）、被动补库存（需求下滑、库存增加）、主动去库存（需求下滑、库存减少），分别对应市场的复苏、繁荣、衰退、萧条四个时期。

从当前情况分析，我国房地产市场总体处于被动补库存阶段，特别是新房市场。

经过过去三年多房地产市场的快速调整，房地产开发企业拿地意愿持续低迷，导致全国层面新开工房屋面积大幅下滑。

国家统计局数据显示，2022年，全国新开工房屋面积约12亿平方米，同比下降39.6%；2023年，进一步下滑至9.54亿平方米，创下自2007年以来的新低，仅为巅峰年份（2019年）的四成。

另外，据克而瑞统计，截至2024年3月，80个大中城市可售面积4.88亿平方米，相比于2014年9月的高点下降接近1亿平方米。

因此，供给端收缩明显，房企已经在主动去库存了。

但是，需求端的下滑程度也非常明显，且总体上已经供过于求。

国家统计局数据显示，2023年商品房销售面积较2021年大幅下降34.8%，创下近十年以来的新低；今年一季度，商品房销售面积在去年低基数的基础上，又累计同比下降了19.4%。

商品房待售面积不断走高

资料来源：中国建投投资研究院

受此影响，房地产库存量不降反升。

国家统计局数据显示，截至今年一季度末，商品房待售面积7.48亿平方米，达到历史峰值。

同时，易居研究院数据显示，全国百城新建商品住宅库存去化周期已经达到25.3个月，也就是说，仅目前市面上的新房库存规模需要两年多才能消化完（合理去化周期是12-18个月），更有41个城市去化周期超过36个月，虽然多为三四线城市，但重点城市的日子也不好过。

例如，一线城市中的北京、深圳、广州新房去化周期都超过20个月。

新房库存的去化压力一方面导致房企进一步减少拿地，影响房地产投资；另一方面，也对房价起到抑制作用，使得新房销售进入恶性循环，需求端的政策效果也受到大幅削弱。

新房价格走势与商品房待售面积走势负相关

资料来源：中国建投投资研究院

另外，二手房市场库存压力也十分突出。目前，全国二手房交易量占比近40%，一二线城市的占比则更高，存量房时代已经来临，二手房成为楼市的“晴雨表”。

根据诸葛找房今年2月发布的数据显示，在包括北京、上海、深圳、杭州等在内的14个重点城市中，二手房挂牌量同比上涨了56.9%，同比连续18个月上涨。

仅就链家一个平台来说，就已经有北京、上海、重庆、成都、苏州、南京、天津等地的公开挂牌量突破15万套，其中重庆、成都的内网挂牌量更是超过了25万套。

以北京为例，按照当前的成交速度，二手房去化周期将达到18个月左右。

而且，目前二手房源挂牌价与实际成交价偏差较大，“以价换量”特点明显，二手房价呈现螺旋下降的态势。小区房源一旦有低价成交，下一套同质房源将以此锚定，成交价格往往会更低，出现“跌跌不休”的情况。

另外，由于二手房价格的大幅调整同时新房售价的下调目前仍存在不同程度的行政管控，导致相同片区内新房与二手房单价价差拉大，此前一些价格“倒挂”的情形也基本不复存在，在二手房跌出“性价比”的同时，给新房销售带来了更大的去化压力。

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上一轮楼市去库存的“得”与“失”

资料显示，截至2015年底，我国商品房库存近40亿平方米。其中，现房库存约4.26亿平方米，去化周期23个月；期房库存约35.7亿平方米，需要四五年的时间来消化。

除了去库存周期长的难题之外，区域分布不均衡也是难点问题，约70%的库存分布在三四线城市。房地产投资对经济增长的贡献率也直线下降，创下2000年以来的新低，甚至快跌落至负增长的轨道。

在此背景下，2015年底召开的中央经济工作会议将“化解房地产库存”作为2016年经济社会发展五大任务之一，并明确提出“鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格”。

但后来的事实证明，降价无法有效去库存，但涨价可以。

除了政策层面出台了诸如降首付、降息、减契税、购房补贴等一揽子措施外，导致最后去库存取得明显成效的重要原因是那一轮大规模棚改的货币化安置手段，后续引发了全国房价的疯狂上涨，很多城市的房价在一两年时间内基本翻倍。

随着房价的不断上涨，商品房销售经历了一波井喷式的增长过程，各地楼市纷纷上演热销行情，一房难求，地王频现。

然而，楼市过热往往蕴含着风险和泡沫。

因此，中央及时出手整治，从2016年第三季度开始，政策面瞬间收紧。一年内，市场形成了泾渭分明的两个时间段。

上一轮楼市“涨价去库存”成果

资料来源：中国建投投资研究院

无论如何，2016年房地产市场最终还是交出了一份破纪录的成绩单——销售金额突破11万亿元、销售面积突破15万亿平方米，双双创下历史最好水平，并最终形成了“涨价去库存”的局面，经济和产业基础好、人口流入多的一二线城市的房价率先上涨，随后传导至三线及以下城市，全国迎来普涨行情。

但也正是上一轮“涨价去库存”后，房企信心大增，纷纷大干快上。从某种意义上说，今天房企出现大面积暴雷的局面，种子在当时或许就已经种下。

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本轮市场将如何演绎？

客观来说，由于市场的惯性是“买涨不买跌”，因此涨价的确是去库存最好的方式。

但问题是，涨价不仅可以去库存，还会带动土地市场的再次火热，房企再度加码拿地，未来可能造成更大的库存，这是我们应当从上一轮去库存经历中汲取的教训。

而且，在市场供求关系已经发生重大变化的背景下，大幅涨价也不具备现实基础，除非是货币层面出台超预期的宽松政策，但在目前的政策体系框架内，概率较小。

不过，结合目前市场情况及其他国家的经验，我们判断，房价急跌（特别是二手房）的现象在三季度后有望改观。

中日居民/家庭部门杠杆率走势对比

资料来源：中国建投投资研究院

因此，综合以上分析，我们判断本轮楼市去库存不会简单复制上一次的过程。可能的措施包括：

从供应的角度，首先是斩断无效的新增供应，修复供求关系和市场信心。

因此，在中央政治局会议后，自然资源部第一时间发布通知，重申要合理控制新增商品住宅用地供应，特别是对于商品住宅去化周期超36个月的城市，应暂停新增住宅用地出让，避免进一步加剧市场供需失衡，同时促使房企更加积极地消化现有库存。

对于有效新增供应，由于改善性需求目前已经替代刚需成为市场的最大需求支撑，因此，限制大户型开发的“7090”等政策正在逐渐退出历史舞台，未来增量商品住宅将更加注重品质、户型结构、周边配套等，而新市民、青年人等群体的基础居住需求则主要由保障性住房体系（包括配租、配售等）来提供，即“商品的归商品、保障的归保障”。

从需求的角度，“以旧换新”是目前各地已经陆续开始落地的方式。

据不完全统计，截至目前，全国已有超过50个城市表态支持住房“以旧换新”政策，包括上海、深圳、郑州、南京等一二线城市。

但政策细则存在差别，主要模式有三种：

一是为“以旧换新”的购房者提供购房补贴、税费优惠等（如沈阳、徐州等）；

二是房企或国资平台下场收储旧房，售房款用于购买指定项目新房（如郑州、南京、苏州等）；

三是房企+中介机构搭建平台代售模式，若一定期限内旧房售出则按流程购买新房，否则将无条件退回购房者所缴纳的新房意向金（如深圳、武汉等）。

从目前情况看，收储模式能够相对有效解决当下二手房出售周期拉长的痛点，因此市场反应最为积极。但收储规模、资金来源、房龄要求等还存在一定限制，制约了政策效力的充分发挥。

不过，短期内居民收入预期弱、房价下跌预期等因素依然制约着房地产市场的复苏，在库存积压的影响下，市场企稳依然需要更多的时间以及超预期政策的落地，否则对市场的影响反而可能会低于预期。