从地产新政看政策发力进展

来源：海通研究之策略（ID：ht_strategy）

核心结论：①430政治局会议后地产供需政策齐发力，短期或推动地产基本面数据修复。②2/5以来股市行情是底部后的第一波反弹，但基本面还不稳固，未来需关注政策力度和数据修复情况。③短期政策或催化地产链阶段性修复，中期看基本面更优的高端制造或是股市主线。

从地产新政看政策发力进展

今年4月30日中央政治局会议延续稳中求进的政策基调，提出靠前发力有效落实已经确定的宏观政策，其中关于地产会议时隔九年再次提出“去库存”，引发市场关注。政治局会议后相关政策正逐渐出台落实中，本文对政策发力进展和市场影响进行简要分析。

需求、供给政策齐发力，推动地产去库存。当前房地产市场的下行压力引起政策高度关注，430政治局会议定调“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展”。时隔九年中央再度给出房地产去库存相关提法，旨在缓解当前地产市场困境，推动经济社会平稳发展。近期各部委和地方政府陆续出台相关政策：

①中央层面，5月17日，国务院副总理何立峰在全国切实做好保交房工作视频会议上强调要扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。同日央行表示将设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房；并发布通知降低个人住房贷款最低首付款比例（首套房调整为不低于15%、二套房调整为不低于25%）、下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点、取消个人住房贷款利率下限，以促进房地产市场平稳健康发展。

②地方层面，5月14日，杭州市临安区住建局发布公告，拟收购一批商品住房用作公共租赁住房，打响收储模式“楼市去库存”第一枪。同时，在供过于求背景下推动去库存，需继续松绑限制性政策，近期多个城市继续优化松绑地产限购政策。4月30日，北京、天津落地房地产优化调整政策。5月9日，杭州、西安全面取消住房限购，支持居民刚性和改善性住房需求。

后续关注地产政策落地对基本面的影响。尽管21年以来以地产为代表的“老经济”持续下行，但23年地产及相关产业在GDP中占比仍达到25.9%，新经济领域的成长速度尚未能够完全弥补传统产业减速带来的影响，要实现稳增长需要推动旧动能企稳。我们在24年4月的报告《中国新旧动能转换的思考：借鉴98-00年》中分析过，这需要满足居民的刚性和改善性住房需求，构建和推进“市场+保障”的地产新发展模式。当时我们建议可由政府出资购买商品房作为公租房，投放市场以满足居民居住需求；并通过直接补贴、利率优惠、降低首付比例、加大公积金支持力度等方式支持居民住房需求释放。近期相关地产政策正在逐渐出台落地中，或有望一定程度对冲地产下行的影响。从4月地产基本面数据来看，受益于房地产融资协调机制在各地迅速落地，地产生产端有所修复，4月施工面积当月增速转正为19.4%，新开工、竣工面积的当月增速分别为-14.2%和-19.1%，降幅均较3月水平收窄。但销售端仍未见改善，4月商品房销售面积和销售额的当月同比增速分别为-22.8%和-30.4%，跌幅较3月的-18.3%和-25.9%再度扩大。随着430后地产积极政策的落地，短期或有望推动地产销售、投资等基本面数据有所修复，中期能否推动地产基本面企稳回升还需关注后续增量政策的出台及力度效果。

除地产政策外，政治局会议后稳增长存量政策正落实中，未来观察增量政策出台情况。430政治局会议提出“要靠前发力有效落实已经确定的宏观政策”，近期特别国债、消费品换新等政策正加速落地。政治局会议提出“要及早发行并用好超长期特别国债，加快专项债发行使用进度，保持必要的财政支出强度”。5月17日，30年期、总额400亿元超长期特别国债（一期）正式首发，用于国家重大战略实施和重点领域安全能力建设。政治局会议也指出“落实好大规模设备更新和消费品以旧换新行动方案”。5月以来，内蒙古、天津、山东、黑龙江等地区相继发布政策方案，推动以旧换新更好服务产业升级、消费提档。今年一季度国内实际GDP实现了5.3%的增长，这高于两会政府工作报告提出的5%的全年目标，但由于国内有效需求仍然不足，价格水平处于低位，24Q1名义GDP增速只有4.2%。从微观企业盈利来看，24Q1全A归母净利增速为-4.7%，较23年的-2.6%继续下滑。近期特别国债、消费品换新等政策主要是前期存量政策的落实，宏微观基本面的加速修复或还需要更多增量政策的支持，尤其是财政的支出节奏和强度还有提升空间。随着稳增长存量政策的落实和增量政策的逐渐推出，叠加库存周期进入补库阶段，我们预计下半年国内宏微观基本面将逐渐修复。结合海通宏观预测，我们认为24年国内实际GDP同比增速有望达5%左右。落实到微观企业盈利层面，我们预计24年全部A股归母净利润同比增速有望达到5-8%。

2/5以来股市行情为底部后第一波反弹，未来需观察基本面验证情况。今年2月5日以来股市的反弹的背景是市场调整显著、估值较低、且有政策及资金面的积极催化。从调整时空看，2月初股指低点时市场调整已显著，例如历史上全面性行情开启前指数调整持续时间在30-40个月，最大跌幅在45%左右，这次沪深300自21年以来已下跌36个月、最大跌幅48%，调整时空均接近历史均值水平。从估值看，股指低点时全部A股PE、PB滚动三年分位数均已降至0%附近。在此背景下，随着呵护资本市场政策陆续出台，以及外资逐渐回补，2/5以来A股市场迎来反弹行情。

我们将这轮行情定义为底部后的第一波反弹，期间基本面修复不够稳固。参考历史经验，市场底部后第一波反弹主要受益于政策和资金面积极因素催化带来的悲观情绪修复，但基本面还不够扎实。当前宏观经济和企业盈利数据显示基本面的修复仍不稳固。从经济数据来看，4月社零总额同比增长2.3%，较3月回落0.8个百分点；4月固定资产投资完成额当月同比增速为3.5%，低于3月的4.8%，各分项中地产、制造业和基建投资均有所走弱。从企业盈利来看，24Q1全A归母净利增速为-4.7%，较23年的-2.6%继续下滑。

5月以来A股主要宽基指数创下2月以来新高，但成交额和换手率等情绪指标显示，由于当前宏微观基本面不够扎实，对市场信心也有一定影响。最近一周A股成交额均值为0.85万亿，较2月下旬成交额高点的1.37万亿明显缩量；最近一周A股年化换手率为295%，同样较2月下旬换手率高点的487%下滑明显。此外，回顾过去四次大盘筑底的第一波反弹行情，行情往往持续2-3个月左右、指数涨幅25%-30%左右。本轮行情目前持续3个月，上证综指自低点最大涨幅为20%，沪深300为18%，万得全A为25%。可见从上涨时空来看，2/5以来的行情与历史相比相差已经不大。而当前宏微观基本面不稳固，未来需要持续观察政策力度以及基本面修复的情况，若短期基本面数据验证情况不及预期，股市不排除会出现震荡休整。

行业层面，短期政策或催化地产链阶段性修复，中期看高端制造或是股市主线。回顾历史，由于底部第一波反弹期间往往呈现各行业轮涨的特征，受政策利好催化的行业往往有阶段性表现的机会。本轮2/5以来的上涨行情中行业轮动同样较快，本次430政治局会议重视化解房地产领域风险，将房地产去库存重新纳入政策视野，会议后供需两端地产政策加速落地，推动了近期地产行业的修复。从行业涨幅来看，2024/4/25-2024/5/17期间房地产行业涨幅为28.5%（同期相对沪深300指数的超额收益为24.1个百分点，下同）、位居同期申万一级行业首位。从估值来看，地产行业PB（LF）也自4月中旬历史最低的0.56倍修复至目前的0.74倍。我们在前文提出，随着430后地产积极政策的落地，短期或有望推动地产销售、投资等基本面数据有所修复。在此背景下，地产链相关行业或迎来修复机会。近期建材、轻工等行业已经有所表现，2024/4/25-2024/5/17期间建材行业涨幅为13.8%（同期相对沪深300指数的超额收益为9.4个百分点，下同）、轻工制造为11.2%（6.8个百分点）、银行为5.9%（1.5个百分点）、家电为5.4%（0.9个百分点）。

中期主线或是中国优势制造。随着后期基本面得到验证，业绩支撑下往往会出现主线行情，中长期来看我们认为需要关注高端制造板块。我们在总量专题《曙光初现：高端制造-20240510》中指出，在供给和需求双重优势支撑下，中国高端制造前景广阔。中国的中高端制造具有人才、技术等显著优势，保障其在海外市场的竞争优势，减少海外产业链重构带来的不确定性；同时新兴国家对中高端产品的需求以及对中国的进口依赖，带给中国优势制造业务增长的机遇，可见高端制造在白马板块中或具备一定先发优势。4月出口同比增速为1.5%，明显好于3月的-7.5%，而且这是在去年同期高基数的基础上实现了转正。从产品结构来看，出口表现较为出色的背后是机电、高新技术产品等高端制造领域有较大贡献。4月我国机电产品出口增速转正为1.5%，较3月的-8.8%上升了10.3个百分点，拉动出口0.9个百分点；我国高新技术产品出口增速也从3月的-2.7%转正为3.1%，拉动出口0.8个百分点。中高端制造业出口高增带来相关企业率先复苏，从工业增加值和工业企业利润角度看，目前中高端制造行业的业绩增速显著高于整体水平。

风险提示：稳增长政策落地进度不及预期，国内经济修复不及预期。

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