收藏！在美国买房或再融资5项可抵税支出和5项不可抵税支出
如果你打算在 2024 年购买第一套住房或进行住房再融资，那么可能会享受到一些购房者减税优惠。
任何购房或再融资都会产生一长串费用，如折扣点数、申请费和房产税。诀窍在于弄清哪些费用可以抵扣，哪些不可以。
可抵税费用
对于首次购房者和重新贷款购房者来说，有很多费用是可以抵税的。但请记住，需要在纳税申报表的 A 表中逐项扣除，才能享受大部分的减税优惠。
1. 房屋净值贷款
如果你申请了房屋净值贷款，可以根据自己的使用情况扣除利息。根据美国国税局（IRS）的规定，如果用这笔钱对贷款所附带的房产进行房屋装修，那么利息是可以扣除的。这里的关键是改善必须是 "实质性的"，因此小修小补不符合条件。
2. 套现抵押贷款利息扣除
与任何房屋贷款一样，如果你选择对前 75 万美元的按揭债务进行分项纳税，可以扣除支付给贷款人的按揭利息。如果选择的是套现再融资或房屋净值贷款，则规则略有不同。在这种情况下，只有当将贷款现金部分重新投入到房屋中时，才能扣除贷款现金部分的利息。
专家认为，如果再融资是现金退出，而且资金用于改善住房，那么全部利息都可以抵扣。这些改善不一定要很大，可以包括一些小的升级，如安装车库门开关或新的家庭安全系统。
3. 折扣点数
虽然与房屋贷款再融资相关的减税措施并不多，但按揭折扣点数的费用是可能可以利用的一项减税措施。如果在再融资期间向按揭贷款机构支付了折扣点数以降低按揭利率，可以扣除这些费用，但不能一次性扣除。
抵押贷款再融资期间支付的点数也可以通过年度摊销的方式扣除，通常是在新贷款的有效期内摊销。不过，如果再融资的钱是用来支付房屋装修费用的，则可以在支付的当年全额扣除。
4. 房产税
根据房屋价值和当地税率的不同，房产税也是一笔不小的开销，占月供的很大一部分。幸运的是，可以通过从税款中扣除来收回部分税款。减税总额（包括房产税）的上限为每年 10,000 美元。在扣除这些费用时，请确保税单中没有包含其他不可扣除的费用，如供水服务费、垃圾收集费或基础设施升级评估费（如人行道维修）。
5. 家庭办公室
虽然可能无法在税单上扣除所有的水电费、房屋租赁费和危险保险费，但如果将房屋的一部分用于经营，则可能可以扣除部分费用。如果业务符合国税局对家庭办公室的要求，可以根据办公室面积与房屋其他面积的比例扣除上述费用。
不能抵税的支出
当购买第一套住房或对现有贷款进行再融资时，需要支付一系列的费用和开支。如果能在报税时申报所有这些费用，那就再好不过了，但事实上，其中大部分费用根本无法抵扣。
1. 房主保险费
如果房屋因火灾或倒塌的树木、盗窃及其他危险而受损，财产保险可以保护房主免受损失。但是，房主保险费不能抵税。
2. 再融资费用
房屋再融资会产生许多相关费用，这些费用通常在过户时支付，或者计入新贷款中。大多数情况下，这些费用是不能抵扣的。
一般来说，获取或再融资抵押贷款的费用，如贷款承担、信用报告和评估费用，一般不能抵扣。如果房地产是投资性房地产，那么这些费用都可以抵扣，或者允许资本化和折旧。
3. 结算费用
如果是首次置业者，可以享受一些很好的税收减免政策，但联邦政府不会减免购房过程中的所有费用。安家费、评估费、检查费、产权保险以及法律和登记费都不能抵税。
4. 私人按揭保险（PMI）
对于那些需要为贷款支付按揭保险的人来说，这可能是一个不受欢迎的惊喜。美国国会恢复了 2018 年至 2021 年纳税年度的 PMI 扣税，但没有将其延续到 2022 年及以后，这意味着在 2023 年以后支付的任何抵押贷款保险费都不能扣税。
5. 初始点数
不要与折扣点数混淆，发放点数是贷款人向房主收取的贷款手续费。每个点是贷款的 1%。如果需要为一笔 15 万美元的贷款支付 1.5 个申请点，那么则需要支付 2250 美元的申请费。与折扣点数不同的是，不能从税款中扣除创始点数的费用。
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