北京第一批业主自治的中产小区，现在怎么样了？

2024-07-01 05:07

*本文为「三联生活周刊」原创内容

北野曾是北京最有名的业委会主任之一， 2001年，他在北京望京地区的中高档小区银枫家园买了人生第一套商品房，随后两年当选为银枫家园业委会主任。一开始，很多人对业委会抱有很高的期待，但后来的事实证明，业主自治的运作并不容易，尤其是在一个大规模的小区里，业主之间的合作常常陷入一地鸡毛。

北野做了两年的业委会主任后，受不了流言蜚语选择辞职，还有不少人在小区内部的冲突中被迫下台。根据民政部时任副部长顾朝曦2015年在《求是》杂志上的文章，当时全国已经有22%的社区建立了业主委员会。但研究者们判断，实际正常运作的可能仅十分之一。

主笔｜张从志

2001年，北野在银枫家园小区买下了人生的第一套商品房，一个100多平方米的复式。搬进去的时候，他形容“感觉像一步登天”，小区里有保安，有门禁，还有游泳池、会所。这些以前只在西方中产社区存在的事物，他一夜之间全都拥有了。

今年5月，地处北京望京东南角的银枫家园，工人们正在修剪树枝（黄宇摄）

银枫家园是北京当年第一批比较高档的中产小区，位于望京的东南角，798艺术中心的北边，一共6栋楼，七八百户。2001年建成，当时的房价在6500元/平方米上下，小区里大户型多，一套房子卖100多万元，在当时能拿出这笔钱的都是经济实力不错的人群。小区里还有一栋楼被称为“富贵楼”，最小的户型面积是300平方米，最大的面积有600多平方米，相当于一亩地，住进了不少所谓的大人物。

北野，原名魏文生，他是一名作家和独立学者，曾是中国最有名的业委会主任之一。最高光的时候，北野接受过央视主持人白岩松的专访，还上过新闻联播。今年5月，本刊记者在上海长宁区一家意大利餐厅见到的北野，眼神依然锐利，但头发已经灰白，穿着熨烫过的衬衫，外面套一件浅色的休闲西装。他移居上海多年后，已经有了上海爷叔的派头，但说话仍然是一口地道的京腔。

北野是土生土长的北京人，小时候住在国贸附近拥挤的职工楼里。1998年，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，终结了延续半个世纪的福利分房制度，住宅商品化改革拉开大幕。房地产进入大开发时代，城市化进程开始加速，中国人的住房私有化率前所未有地提高——这不只是居住的革命，也是一场历史罕见的、巨大规模的社会重组，数以亿计的人被卷入其中，他们的生活空间发生急剧转变。

21世纪之初，商品房小区对很多人来说仍然是一个新生事物。在这样一种空间里生活、共处，无论是北野这样从单位体制出来的城市居民，还是从农村进城的新市民，都需要一种全新的经验。北野挑了很久，才选中了这个小区，住进来后却开始经历各种鸡飞狗跳。“大家的生活还是停留在老习惯里，比如乱扔垃圾，门口乱堆东西，让人很无奈。”物业公司也和业主产生了激烈的矛盾。为了抗议物业公司上调地下车库停车费的行为，部分业主还发动了“堵车行动”，因为小区里面住了大使馆的人，一度惊动了高层。

那时候，北野刚刚写完一本论述中国文明的书，脑海里还满是“自由、平等、博爱”的理想国想象。他很快就把这种想象投射到了小区的治理当中。北野最早也是业主维权的积极分子，当时小区里成立了一个管委会（即住宅小区物业管理委员会，2003年改名为业委会），主任是一个从法国留学回来的年轻人，带着大家和物业斗。但随着维权的进行，北野和他们的理念产生分歧。他觉得业主维权的目的不是“夺权”，而是把小区建设好，不应该处处与物业公司寻求对立。管委会的人不听他的，北野就在网上写文章。后来，他发起选举，管委会败选，他又牵头开始成立业委会。2003年，北野当选为银枫家园第一届业委会主任。

2005年，还在北京大学社会学系读研的盛智明开始跟着导师进行社区治理的比较研究。他关注的问题正是业委会这一新的业主自治组织是如何运作的。盛智明的田野调查点就是银枫家园，有段时间，他几乎天天泡在那里，对小区的里里外外比里面的业主还熟悉。他也结识了北野。后来，盛智明把银枫家园的案例写入了自己的论文。毕业后，他从北京到香港读博士。内地的房地产行业的很多制度都取自香港。业委会也能在香港找到对应物，叫业主立案法团，权限很大，代表业主大会行使治理权。

香港的第一个大规模中产社区美孚新邨，在1968至1978年间落成，一共有99栋楼宇，居住密度很高（图源：视觉中国）

但在银枫家园，身为业委会主任的北野很快就发现，自己已经成为小区里“众矢之的”，各种鸡毛蒜皮都找上了他。干过革命的老同志劝他，做这个工作，服务大家，就当去当了三年兵。他自嘲，这哪里是去当三年兵，而是等于坐了三年牢。他暂时放弃了写作，全职投入到业委会工作中。有邻居私搭乱建找他投诉；有的女业主因为老公出轨大半夜来抱着他痛哭。还有一次，一个老太太大半夜给他打电话说自己要跳楼，因为楼上的邻居下水管道漏水淹了自家，她几次沟通都没人理她。

在业委会主任的任上，北野坚持了不到两年，选择辞职。北野觉得，苦和累倒是其次，关键是“你全心全意为大家服务，还天天有人给你造谣，要不说你拿人开发商的钱了，要不说你搞一言堂”。北野告诉本刊记者，导致他辞职的导火索是一个工程。当时有个工程方来找北野，希望他同意在小区里建BB机基站，北野本来觉得这件事不在他管的范围，自己也不懂工程，就给推了。过了两天，业委会的一个老同志找上门，劝北野说这事得干。北野问为什么。他说有回扣。北野坚决不答应。老同志一听，连忙解释，说“你理解错了，这钱不是拿到我们自己腰包里，而是拿来给业主办事的”。但北野还是不同意：“回扣就是回扣。而且你如果拿了这个钱，跳进黄河也洗不清了。你拿了1万块，人家说你拿了10万，9万自己贪了，你怎么解释？”两人急了眼，吵了一架。

最后没办法，他们只能让业委会投票决定。北野本来很自信，觉得大家会支持自己，结果是5比2，赞成的一方获胜。“他们都说只要咱们不装自己兜里，拿了没关系，这样也是造福小区。”北野说，“到这儿，我发现这事儿不能再干下去了，价值观的冲突是没有办法弥合的。这件事如果我继续坚持，就违反了民主原则。如果我不坚持，我放弃了自己做人的原则。”北野难受了好几天，最后还是利用了自己的影响力，告诉物业经理这事不能干。

《南来北往》剧照

很多人把小区治理的失败，归结于这是一个陌生人社会，缺乏共同利益基础。尤其是在商品房小区，对住户的筛选机制只有一个——购买力，住进来的人身份、职业、年龄、志趣，千差万别。而中国人又没有经过公共事务训练，要达成集体行动的共识难之又难。大家能想到的解决办法就是让人们走出家门，互相认识，建立信任。

北野在担任业委会主任时策划过一个邻居节，在每年5月的第二个星期天举行，让每家做一个菜端出来，大家一起在广场上聚餐。北野把这个想法告诉物业公司，物业公司起初是百般不愿，怕担责任——“万一要是有人搞破坏，往菜里放点老鼠药，怎么办？”等到邻居节举行的头一天，物业公司的老总还给北野打电话说别搞了，太丢人，就3家报名。“我说有3家报名，加上我们业委会7家，这不是有10家了吗？得干！”

结果第二天，广场上来了300多人，做了99个菜，整个社区都沸腾了。很多邻居感叹，从来都没在小区见过这么多人。北野明白过来：“为什么报名的人那么少，来的人那么多？这就是中国人的性格啊。他可能做，但不说。”

《安家》剧照

银枫家园的位置比较靠里，离主干道有段距离，居民去坐公交车要步行一两公里，对老人小孩尤其不便。北野一琢磨，想到国外社区互助的理念，就以业委会的名义在小区旁找了块大石头，贴了张通知，设了一个顺风车站，号召开车出行的居民捎一下步行的邻居到公交站。一个老大妈后来跟北野说，那块石头是冷的，但顺风车站暖了所有人的心。她有一天抱着试试看的心态在大石头旁边等了一下，没想到真有邻居拉了她。老太太回家就跟他儿子说：“儿子，你以后只要开车经过，一定要停下来拉别人，要不然你对不起我。”

即使从业委会辞职后，北野也并没有放弃社区实践。他将自己的家向邻居们开放，不定期举办读书会活动。在好几年的时间里，他经常分享的一本书叫《家庭美德指南》。他希望以这种方式给小区公共事务培养更多的积极分子，让他们通过业委会的选举轮替制度去影响小区的治理。

2007年，北野把银枫家园的房子租出去，搬离了这里。盛智明后来到上海大学社会学院任教。10年前，盛智明回访过银枫家园，当时发现小区的面貌已不如当初，第一批住户很多已经搬走，去了更新、更高端的小区。而当年那批从事业主自治的活跃分子，后来都转向了不同的道路，有的做了物业纠纷的律师，有的完全退出，还有一部分人投身到了物业管理行业。

（本文节选自《三联生活周刊》2024年21期封面故事）

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