住建局集体改名!大拆迁时代来了!
作者:樱桃团队
来源:樱桃大房子
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估计很多人都没注意到,今年很多地方都在陆陆续续做一件事,那就是把“住房和城市建设局”更名为“住房和城市更新局”。
湖北神农架林区住房和城市更新局正式挂牌;
湖北仙桃市住房和城市更新局正式挂牌;
沈阳市新民市发布了“住房和城市更新局”的职责;
……
集中“改名潮”,从字面其实就能看出点端倪,“住建局”是以住房建设为主,“住更局”以住房更新为主,虽然只有几字之差,但背后的意义却十分重大。
不仅是相关部门的职能调整,更是“一个时代结束,另一个时代全面到来”的象征:
以“大建、大拆大建”为代表的大基建时代结束,以“小修小补”为代表的城市更新时代全面到来。
为什么这么说?
大家应该知道,现在我国房地产市场的发展现状是,总量过剩、结构性短缺。
也就是全国房子已经建得差不多了,供求已基本平衡,大部分中西部和东北地区甚至已经出现过剩,少量人口流入的都市圈城市群还面临着住房短缺问题。
长期来看,中西部、东北地区再建房子已经没有必要了,人口净流入地因为土地稀缺、核心区基本确定,也没地方再建房子了。
短期来看,各地楼市库存居高不下,不仅新房要去库存,二手房也要去库存。
新房方面,克尔瑞的数据,热点城市的“旧库存”占比达到55%。也就是,在售新房,超过一半是2023年及之前年份批售的房源。
二手房方面,很多城市楼市已经进入存量房市场了,不管是供应量,还是销售量,二手房都是主角。比如杭州、上海、南京等地二手住房挂牌量都在20万套左右,但新房在售库存只有7万套左右。
新房和二手房联动的去库存,实质上就是消化存量,这在今年4月底的时候,已经定过调了。
4月30日,中央zz局会议提出,要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待,统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。
总之一句话,增量扩张的游戏肯定是玩不下去了,但存量空间的优化提升,还有很长的路要走。
这也就意味着政府会把更多的注意力投向存量空间的优化提升。
比如,新房存量,可以靠zf收购,用作保障房;二手存量,可以靠城市更新,拆了重建或者是小拆小建来实现质的提升。
所以,看到这里,明白了吗?住建局为什么改名“住更局”,原因就是城市大规模建设已经结束了,接下来就是以修修补补为主的大维修时代。
一是“修”老房子。
我们国家的老房子,比大家想象中多多了。现有的数据统计,截止2022年底,我国城镇既有房屋中,有约20%已建成超过30年;到2040年前后,这个数值预计会达到80%。
这跟我们国家房地产的发展现状有关。
98年之后,住房商品化时代开启,大量资金涌入、大批房企成立,房价逐年走高,房子的供应也被拉至高点,以至于短短二十几年的时间,我国房子的供应,就出现过剩的局面。
按10年一个周期,目前各年代房源占比情况是:
90年代建成房源占比20.6%;
00年代占比30.3%;
10年代占比34.7%。
以钢筋混凝土基本30年“拆了重建”周期来看,到2040年,这些房子都是老房子。
即使是一些外观设计上还看得过去,也会因为户型过时、卫生设施配套等问题被市场淘汰掉。
现在上面已经说了要建好房子,而且已经放开了一系列限制,所以之后的房子一定会越来越卷的,卷户型、卷园林、卷社区配套等等。
即使是上面不定调,在缺量不缺质的现在,房企也会自发去卷的,毕竟,房子是商品,商品买卖,终归是市场行为,大家的钱都不傻,同样的钱当然想买到更好的东西。
那这种情况下,过去各种限制条件下建起来的老房子,肯定是没什么优势的。
而这些老房子,很多又因为建设年限早,占位比较核心,所以拆改是必须的,一来为建好房子,释放位置;二来也能改善城市形象;三来也能拉一拉经济。
目前有数据统计,我国城市更新存量总市值约500万亿元,按年城市更新速率2%计算,城市更新项目每年将释放出10万亿元的价值。
具体的数据来源并不是很清楚,但是超80%的老旧房屋,以及老化的城市基础设施,城市更新所能产生的经济效益,肯定是一块大肥肉。
二是“修”城市的基础设施建设。
现在城市的基础设施老化问题其实已经渐渐暴露出来了,比如最近长沙的暴雨,很多市内道路严重积水,地铁也因为暴雨停运……
54个西湖的雨量,估计放在哪个城市都是吃不消的,这暴露的其实就是城市基础设施老旧的欠账问题。
新区可能还好,老区就难说了。
现在住建部给到的目标是,每年改造地下管线10万公里。
总数据是全国城市的供水管道长度达110.30万公里,排水管道长度91.35万公里,天然气管道长度98.04万公里,供热管道长度49.34万公里。
不仅是地下管线的改造,现在公路桥梁这些也都面临着修整的局面。
数据统计,我国的公路桥梁约4成已经使用20多年,技术等级低的带病桥梁占3成,超过10万座桥梁处于“危桥”状态。
单从大家关心的老旧房子的拆改来说,未来哪类房子会率先被拆改?
其实可以从湖北最新的城市更新会议上找到参考。
湖北是此次城市更新动作比较快的城市,目前住建局的更名,也集中在湖北。
湖北城市更新工作会议上提到,要探索以市场化方式推进危旧房改造的新模式,着力解决城镇危旧房“不安全、不成套、不配套、不完善”等突出问题。
不安全,很好理解,就是建筑结构老化,年久失修或者是建筑材料及施工质量都存在较大的安全隐患。
不配套,就是社区的基础配套设施、公共服务存在短板。
不完善,就是没电梯,没绿化,居住环境没跟上。
湖北的模式跑通了,估计之后会有更多的城市跟上,现在城市更新首批定了15个城市:石家庄、太原、沈阳、上海、南京、杭州、合肥、福州、南昌、青岛、武汉、东莞、重庆、成都、西安。
但速度应该不会很快,因为钱的问题还是不好解决。
像城中村改造,今年也说了很多次,但是因为没钱,很多地方的村改造都暂停了;让地方收房也是,因为没钱,一拖再拖。
前两天深圳还传出来一老小区要业主自筹资金旧改,街道办也承认了是摸底,这意思其实就是要看大家的意思,大家同意,就自筹旧改,不同意那估计就是搁置再看吧。
深圳如此,其他城市更不用说,所以现在要说搞城市更新,速度肯定没那么快。
但我觉得也不用怀疑上面对城市更新的决心,大方向是定的,拆改是早晚的事。
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