美国房市出现胶着状态，买家和卖家同时陷入困境...

原创作品 | 亚特兰大华人网 佛州华人圈

 众所周知，当前的美国房地产市场与几年前相比已大不相同。

虽然抵押贷款利率和房价飙升降低了潜在买家的购买力，但供应不足使市场保持竞争态势。因此，与疫情初期相比，美国住房负担能力大幅下降。

这一独特时期的状况对买家和卖家来说意味着什么呢？

30 年期抵押贷款利率是买家贷款的热门选择，也是了解市场的关键。利率越高，房贷利息就越多。

过去几个月，30年期抵押贷款利率一直徘徊在 7% 左右。尽管去年年底触及 8% 后有所降温，但仍远高于在疫情初期可以锁定的 3% 以下利率。

房价也是美国人日常生活中决定他们能花多少钱或是否能负担得起的关键因素。标准普尔道琼斯指数公司计算的凯斯-席勒全国房价指数今年创下了历史新高。

高房价可能会引起不同群体的不同感受。对于有希望购房的人来说，这可能会发出警告，表明这个时间购房可能是错误的。但目前的房主可以找到庆祝的理由，因为这可能意味着他们自己的房产价值上涨了。

随着抵押贷款和房价的上涨，与疫情初期相比，负担能力下降也就不足为奇了。

对负担能力的几种不同解读都描绘了类似的图景。美国房地产经纪人协会的一项研究发现，仅在 2021 年至 2023 年间，负担能力就下降了 33% 以上。

亚特兰大联邦储备银行的指标显示，与 2020 年夏季疫情高峰相比，4 月份购房负担能力下降了 36% 以上。

亚特兰大联邦储备银行追踪这一情况的另一种方法是计算普通美国人购买中等住房所需的收入。在全美国范围内，上一次购买中等住房需要 43% 的工资，远高于被视为可负担性门槛的 30%。自 2021 年中期以来，这一比例一直高于 30%，即被视为无法负担。

亚特兰大联邦储备银行的指标还揭示了导致当前人们无法负担住房的原因。尽管近年来工资大幅上涨有助于缓解人们的钱包压力，但该银行发现，利率和房价上涨带来的负面影响远远超过了薪水上涨带来的好处。

尽管目前的抵押贷款利率很高，但联邦住房金融局的一个团队发现，只有极小一部分买家被锁定在如此高的利率水平上。

联邦住房金融局发现，接近 98% 的抵押贷款利率低于去年第四季度的平均利率。近 69% 的抵押贷款利率比平均利率低了 3 个百分点。

如此小比例的借款人支付当前利率的主要原因有两个。最明显的是，当利率较低时，房地产市场火爆，但在当前借贷成本较高的时期，房地产市场明显降温。

另一个答案是，在疫情初期利率低于或接近 3% 时，房主们竞相再融资。这使得已经拥有房产的人能够锁定较低的利率。