2024.07.24

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导读：地方国资成为上海写字楼的一大买家，背后动机什么？

作者 | 第一财经 马一凡

随着经济与行业周期的波动，有人涌入、有人撤退，但上海滩的高楼大厦从来都不缺买家。

在最热闹的步行街南京东路的起点旁，一栋20层高的甲级写字楼已悄然易主，由新疆维吾尔自治区国资委接盘。无独有偶，由河南省财政厅全资控股的子公司近期从上海老牌地产商手中买下了普陀星光耀广场整栋办公楼。

作为“优质资产避风港”，近一年多来，上海核心地段的高端写字楼物业被多个地方国资纳入囊中。业内人士表示，上海核心地段大宗房地产资产不仅能保值增值，还能成为地方政府主动融入经济较发达地区、招商纳才的桥头堡。

新疆国资委接手上海滩高楼

近日有消息称，新疆维吾尔自治区国资委收购了位于上海中心城区黄金地段的写字楼华旭国际大厦（Plaza336）。

记者查阅天眼查，发现华旭国际大厦的项目公司——上海华旭投资有限公司已于2023年12月12日进行了股权变更，新疆三联企业发展集团有限公司退出，新疆维吾尔自治区人民政府国有资产监督管理委员会接手全部股权。企业类型已由“自然人投资或控股的法人独资”有限责任公司，变更为“国有独资”的有限责任公司。

该写字楼位于上海最中心的地带，距人民广场地铁站仅约100米，与南京路步行街的起点上海世茂广场毗邻。

在人民广场，华旭国际大厦颇为醒目，它高达20层，其中1至4层为商业裙楼，5至20层为甲级写字楼。

华旭国际大厦原来的业主为新疆三联企业发展集团有限公司（以下简称“新疆三联”），该公司也于2023年频繁发生投资人变更，去年4月，该公司由自然人投资或控股的公司变更为国有控股，去年6月又变更为国有独资，股权穿透后的实控人也是新疆维吾尔自治区国资委。

根据官方介绍，新疆三联是一家房地产开发商，在人均GDP常年排在全国地级市第一或第二位的能源城市克拉玛依，新疆三联开发了不少房地产项目，旗下还有建设工程、物业、装饰装修等公司。其新疆总部位于克拉玛依市塔河路145号，另一个总部则位于上海市人民广场华旭国际大厦。

该公司曾是新疆民营企业纳税大户，在克拉玛依市房地产开发及工程建设领域占据龙头地位，近年在其他省份相继投资近50亿元开发建设“安徽马芜高速公路”，投资6亿元开发建设自有物业“上海华旭大厦”，投资近10亿元开发建设“江苏太仓财富中心”等项目。

正是在2023年，新疆三联的性质由民企转变为国企。在克拉玛依燃气公司的去年年底一篇官方微信推文中提到，新疆三联房地产公司副总经理到访克拉玛依燃气公司交流时称，三联公司的企业性质已从民营企业转变为自治区区属国有企业。

一位房地产业内人士对第一财经记者表示，华旭国际大厦去年年底的股权变更，并非一场单独收购，而是作为母公司的一项重要资产，一起被变更到了新疆维吾尔自治区国资委旗下。该人士同时表示，近年来，地方上的民营龙头房企转变性质成为国企并不罕见，比如三湘印象去年年末实控人就从黄辉家族变更为湖北国资，今年新湖中宝的实控人也变成了浙江衢州国资。

地方国资搭建“招商桥头堡”

新疆国资入主上海核心地段物业并不是个案，近一年多来，多地国资对上海写字楼物业都表现出了浓厚的兴趣。

就在半个多月前，河南国资就从复星系上市公司豫园股份（600655.SH）手中收购了上海普陀星光耀大厦。

今年7月1日，豫园股份发布公告称，拟以15.15亿元的价格出售普陀区星光耀广场二期1号楼及部分车位的所有权或使用权。豫园股份全资子公司上海星耀房地产发展有限公司（以下简称“星耀房地产”）作为卖方，与买方上海汇融东方科技发展有限公司（以下简称“汇融东方”）签署了《资产收购协议》《上海市商品房出售合同》（包括房屋及产权车位）《车位使用权协议》等一揽子交易文件。

购入普陀星光耀广场整栋办公楼的“汇融东方”唯一股东为河南投资集团有限公司，由河南省财政厅100%控股。“汇融东方”公司似乎是专为这场收购而成立，具体注册时间为2024年5月17日，注册资本达到3.5亿元，登记机关为普陀区市场监督管理局。

而根据戴德梁行披露，一年多前，一国企买家以5.1亿人民币的价格拿下上海虹桥世界中心D1栋写字楼项目。这栋写字楼原为四川龙头房企蓝光集团的上海总部，于2019年购入后投入重金进行装修改造，并于2020年委托招商财富针对项目发行类REITs（不动产投资信托基金）。而项目的国企买家则为宁波海创集团有限公司，据天眼查，该公司由宁波前湾新区管委会100%实控。

外地国资为何频频出手拿下上海的写字楼物业？一位从事商办类房地产资产管理工作的资深人士对记者表示，实际上这类交易已经延续多年，许多外地的地方政府、国资委、新区管委会、产业园区都持有上海核心地段物业，一方面这类资产可以保值、增值，另一方面，这种物业还可以作为“招商飞地”使用。

该人士表示，招商飞地模式也已存在多时，近年来，越来越多城市开始运用这一模式到经济金融中心招商纳才，经济欠发达地区主动融入较发达地区，将招商的触角直接延伸到飞出地，对地方招商引资具有重大意义。像浙江的嘉兴、余姚、衢州，江苏的盱眙等地都曾在上海购置办公楼宇，希望实现“反向飞地”效应。宁波前湾新区的中意宁波生态园，就曾为了吸引以上海为中心的长三角人才、商务、资本等优质资源，而在上海虹桥商务中心购置办公楼宇，作为园区在上海的桥头堡。

“近几年这类收购又多了起来，这与房地产处于下行周期，房企有出售资产的需求，核心城市核心地段的物业有价格谈判空间有一定关系。”该人士称。

近期，已有多家机构发布2024年上半年上海房地产大宗交易市场报告。仲量联行的报告显示，2024年上半年市场共录得50笔交易，第二季度27宗，积极性较第一季度有所提高；世邦魏理仕的报告显示，上半年共录得50笔交易，交易金额共计323.3亿元；而戴德梁行则录得上半年大宗交易32宗、共计208亿元成交额。

从买家类型来看，多家机构都发现内资买家成交额上涨，而外资买家则有所减少。仲量联行华东区投资及资本市场负责人孙翎表示，回顾近期大宗投资市场，内资投资者占主导地位，包括了民营企业和国有企业，其投资活动展现出明显的增长势头和投资力度。

据戴德梁行统计，2024上半年上海大宗房地产市场上内资成交持续走高，占总成交金额的78%，为近三年来最高占比。世邦魏理仕则称，内资新兴领域投资者热情持续高涨，地产公司、机构投资者与地产基金等传统投资者则呈现出较为谨慎的投资情绪。