上海楼市，真的疯了

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01

上海楼市捅破了天花板

还得是上海。

上海，一直都是中国内地房地产顶级价格的保持者和突破者。

上半年，位于上海黄浦区核心地段的中海·顺昌玖里，一天卖出了512套房源中的505套，总销售额达196.53亿元，这个销售数字被创造了全国商品房有史以来单次开盘最高销售额纪录。

相当于一套房3892万元。

4个月后的8月份，上海又诞生了全国最贵的单价地王。

8月7日下午，位于上海徐汇区斜土街道xh128D-07地块终于摆上拍卖桌，经过72轮举牌价格触顶，最终被拉入了摇号环节，宸嘉发展、绿城、中海&上海西岸发展、招商蛇口&徐汇城投4位竞买人开始摇号。

最终绿城成为幸运儿。48.048亿元成交，楼面价13.1045万元/平方米，溢价率30%。

此成交价不仅打破中兴路一号2016年拿地时10.02万元/平方米的单价纪录，成为上海涉宅地单价新地王，也刷新了全国涉宅地最高单价。

需要说明一点的是，上面两个嗨翻天的项目，都是豪宅，与普通人无关。

黄浦区的中海·顺昌玖里，项目备案均价为17.2万元/平米，套均总价约4000万元。

而最新诞生的全国最高单价地王徐汇区地块，本身就是含着豪宅金汤匙出生，周边豪宅云集，北侧为汇元玺，南侧为启元，东侧御江廷，距离黄浦江直线距离约400米，成为本场土拍中最热门地块。

按照13万+的楼面价预估，该项目未来的售价必然是20万起步了。

02

折叠的世界

在当下楼市整体普跌的环境下，为何还有开发商愿意以地王价拿地？

逻辑很简单，这是豪宅。而豪宅，是不缺买家的。

今年的上海豪宅，火力全开。

看几组数据。今年上半年全国商品房销售面积47916万平方米，同比下降19.0%，新建商品房销售额47133亿元，下降25.0%。

而豪宅市场，依旧如火如荼。

数据告诉我们，上海的房子是越贵越好卖。全国总价过亿元的顶豪共成交了18套，其中，上海就占了近八成，成交了14套，同比增长180%。

同样的，深圳前不久第四次开盘的福田区海德园项目，开盘不到3小时的时间内，推出的116套房源全部售罄，实现了100%的去化率。当日项目的销售额达到了约26.9亿元。

重点是，海德园前三次开盘，也是日光。而这一次，价格比之前还贵，单套住宅建筑面积约87平方米—450平方米，毛坯均价约12.85万/平方米比以往每平方米上涨了2500元，入门门槛超过了1000万元，最贵的一套房源价格达到了5999万元。

如此种种，真应了那句，“贫穷限制了我们的想象力”。

对于这一现象，只能感叹，世界折叠。富人与穷人虽然生活在同一片天空下，却是两个不同、永远不交叉的平行世界。

人类的悲欢并不相通。在当下的大环境下，有人担心丢工作，如伍子胥过昭关一样，愁白了多少头颅。而有的人，还在想着打新不劳而获，躺赚上百万。

这个世界，公平从来都是相对的，不公平则是绝对的。每一次经济调整，都会进一步拉大贫富差距。

因为在应对不确定之下，富人有资源，有渠道，有方式，而穷人只能以七尺身躯与两个肩膀硬扛。

无论是新地王的诞生，还是豪宅的爆卖，都无法说明市场转向。因为豪宅市场是一个很小的市场，是一个很小的圈层。

普通人只需把它当作茶余饭后的谈资就行了，普通人需要关注的，是普遍的市场。

在普遍的市场中，无论深圳还是上海，都在跌。

03

上海、深圳都在跌

上海方面，看上海统计局披露的数据。

上海商品房销售面积于2021年见顶，当年商品房销售面积1880.45万平方米，2022年降至1852.88万平方米，2023年1808.03万平方米，下降2.4%。

来源：上海2023年统计年鉴

其中住宅见顶于2022年。2022年上海住宅销售面积1561.51万平方米，销售额6937.77亿元。

2023年，上海商品房销售额7259.99亿元，下降2.8%。其中，住宅销售额6685.19亿元，下降3.6%。

2024上半年，上海统计局披露，商品房销售面积783.23万平方米，增长0.8%。其中，住宅销售面积648.49万平方米，增长0.7%。

从新房表现上看，上海表现得还算稳定。但从更能反映市场变化的二手房市场来看，则下行情况相当明显。

上海统计局披露，二手房成交量从2016年高点的34.77万套跌至2022年的17.71万套，下降了49%。二手房成交面积从2016年高点的3219.8万平方米降至2022年的1426.93万平方米，下降了55.7%。

2023年，上海的存量房买卖登记面积1708.03万平方米，比上年增长5.8%。但仍旧只有高点时期的一半水平。

来源：上海2023年统计年鉴

其中二手住宅成交面积从2015年高点的2351.3万平方米降至2022年的1271.82万平方米，下降了45.9%。

房价方面，国家统计局披露，今年6月份上海二手房价格同比下降了6.3%。也即比去年低了6.3%。

机构披露的数据来看，克而瑞披露，2024年上半年上海二手房成交均价40758元/平方米，较2023年40854元/平方米微跌，但仍保持高位。

整体来看，能够反映市场真实变化的二手房，上海销量腰斩，但价格只是微跌。

不愧是中国经济第一城，还是非常扛跌的。但全国已经陷入普跌，上海房价下行趋势已经形成，后面跌幅会越来越大。

相比于上海，深圳就显得相当不扛跌。

2009年深圳的二手房过户量历史最高，有15.5万套，平均每个月1.29万套。

2015年过户量历史第二高，12.7万套，平均每个月1.06万套。

2017年是深圳楼市调整之前二手房过户量最低的年份，6.4万套，平均每个月5333套。

进入调整周期后，2021年的过户量相比于2020年直接跳水。2022年的过户量创二十年来新低，只有2.2万套，平均每个月只有1833套。

去年有所恢复，但也是近二十年第二低，3.3万套过户量，平均每个月2750套。

新房，去年的成交量创近年来新低。

房价方面，深圳的二手房均价过去三年从最高时期8万多一路下跌，跌破8万，跌破7万，今年7月份已经跌破6万，回到了“5”字打头时代。

乐有家数据显示，7月份深圳二手房成交价格为5.9万元/平方米。

说了这么多，只想说明一件事情，豪宅市场的疯狂，与我们无关，普遍市场的下跌，才是大众才该关心的点。

如今的普遍市场，全国均在下跌。

即便拥有不错的产业、经济和人口，也抵挡不住大趋势。因为尽管高房价城市中，有一批产业、经济、人口表现都不错的城市，但是，高房价严重透支了这些城市的支撑力和购买力。

区别只在于，产业强、人口竞争力强的城市，跌幅相对小一点，前两者弱则跌幅相对大一些而已。

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