作者：巧克丽丽
来源：真叫卢俊（zhenjiaolujun0426）
文章已获授权
今天的选题我压了三周，甚至一度想放弃，毕竟今天的二手氛围来之不易
但当我看到一些关键数据一降再降、一些趋势渐已成形的时候
有些话也到了不得不说的时候
尤其当我看到那些鼓励房东撤牌、扬言楼市要大涨的调调的时候
我在想如果真有房东听进去这些意见，真的放弃眼前准备下定的客户
那不是害死人么
因为真实的成交情况早就默默转身了
这里的真实成交就是之前跟各位提起过的转定单
也就是购房者决定掏钱买房的那一刻签订的转定合同
这份数据来自链家，我们也只敢用链家的，一来数据干净、二来链家市占稳定在24%
相当于说你可以通过这份数据看到全市1/5成交样本的实时波动
这也是为什么我站在新政后首周敢跟各位说成交炸了
在首次出现单日破千的时候又跟各位说后面还有单日破千的时候
依然没有邀功的意思，依然想说的是
这份转定单数据会提前两到四周告诉我们接下来的二手成交走势
这是我今天依然能在这跟各位叨叨的原因
不过这也是真正让我焦虑的地方
因为目前来看真实的二手成交
01
已经连跌三周，且降幅近40%
是不是跟各位体感完全不同
我们中的很多情绪还停留在六月二手成交爆棚的氛围里
新政后的成交确实炸了、六月二手总量也确实来到新高
但如果各位还记得两周前的一篇关于新政可以持续多久的稿件的话
这里面我说过是新政就有有效期，无非长短
那现在我们正在经历的就是他的下行阶段
我第一次看到下滑大概是在三周前
那是首次下滑，而且那周连日暴雨，还看不到趋势
没想到三周过后看到的数据是成交连跌三周
不出意外的话本周数据也在1000-1100套之间
这个量级基本跟今年的小阳春持平，也不差的
只不过相比上海多年未有之的政策，所以这个回落比想象中快
最扯的是成交跌幅最大的就是新政后第四周，6月17日-6月23日这周上海进入梅雨季，连日的暴雨，没想到这还真能影响成交截至上周的1088套这个数据，对比新政首周的1793套下浮39%也就是说新政后首周原本10单的买卖，现在只能成交6单不管网签会后置两周还是四周，七月网签应该都建立周均千套的转定单上再按链家24%市占算，那七月成交规模接近1.6万套，对比六月就是三成的降幅所以如果再有人跟你说撤牌说后面还要大涨，不要理他，他愿意撤让他自己撤不管是转定单，还是每月网签，这个价段成交占比都能达到七成左右所以哪怕同样的降幅，500万价格段的成交流失也是最让人头疼的可以看到对比高峰时期，500万以下的刚需成交的下滑幅度已经超过40%6月17日-23日，这周500万以下价格段环比上一周下滑22%以更新到上周的数据对比新政首周，就是上面说的40%如果是平常时刻无所谓，但这种市场转向已然眼前的时候当每位房东边看市场边做自己卖房决定的时候，各位刚需房源房东应该关注起来这个数字，不要冲动跳价两周前我中介朋友苏苏跟我说她对接的房东现场跳价五万房东跟她说他感觉市场成交非常火爆，单日网签破千、六月要破两万....最后跳价没成功，目前房东还在等下一位出价更高的客户这是两周前，我相信现在市场依然可能会出现这样的情况我把四月以来每周末的看房人数放在一起各位可以感受下
©上海链家4月以来各周末看房人数而是这样的二手氛围里绝大部分房东不知道实际的成交量以及看房人数都已发生改变一般什么时候才会收紧议价空间，不就是看涨市场的时候么如果后续成交还可以走高，哪怕企稳，议价空间都该收紧换句话说你眼前的客户谈价5%，你嫌谈的太狠拒了TA顾村某三百万房东最后议价空间卡在4.5%还是5%的时候，房东想了想不谈了那几天正好是上海六月二手成交破两万套的新闻满天飞的时候真的很神奇，数据反应什么问题，你就能在自己身边更大概率碰到这样的案例，二手市场真的是用脚投票的市场而是当我看到我们从四面八方听来的预估和真实的市场之间正在形成巨大的裂谷当你以为自己在走上坡路的时候，其实眼前的市场正在发生分裂，这是我着急的地方你会发现市场波动期，买卖双方对市场的不同预期最后会成为横亘在买卖双方的最大绊脚石现在这个六月成交已经是近几年最好的六月了，原本淡季里能有这样的成交已然难得转定单数据的真实性以及这个数据市占规模带来的可参考性经得起考验让我没想到的一点是他们对于楼市回暖的评判标准居然也是我们日常关注的二手在他们来看二手市场是目前市面上最为关乎需求端的数据不过资方的人也提醒我一点，也是以往数据文里提到过的目前来看上海的二手市场的波动还在预估范围内，没有出现异常波动
