买方代理合同成新常态：美国房地产经纪人未来面临更高要求
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今年初，《洛杉矶时报》披露了一场牵动着美国房地产市场的集体诉讼。这场诉讼经过多年的法律斗争，最终在堪萨斯城的联邦法院达成了历史性的和解。孙斯陶认为，这一裁决不仅结束了对美国房地产经纪人协会（National Association of Realtors，NAR）的多年法律挑战，更开启了美国房地产行业前所未有的变革。
这场诉讼的源头可以追溯到伊利诺伊州、麻州和密苏里州的一些卖房者。他们认为，现行的房产经纪人佣金体系不公平地增加了卖房者的负担，导致美国房地产交易中的高额费用，并使得房地产市场的佣金水平长期居高不下。这些卖房者联合起诉NAR及多家大型房地产公司，指控他们涉嫌违反反垄断法，形成了行业内的“潜规则”。
经过漫长的法律斗争，陪审团最终裁定NAR及其共同被告需支付高达18亿美元的赔偿。今年3月，双方达成了庭外和解协议，NAR将在未来四年内支付4亿1800万美元的赔偿款。这笔巨额赔偿不仅为卖房者赢得了经济上的补偿，更象征着美国房地产市场长期以来的固有格局将被打破。
随着8月17日的到来，这项和解协议的核心内容即将生效。根据新规定，买方经纪人在带领买房客户看房之前，必须与购房者签署正式的买方代理合同。这一合同明确了双方的权利与义务，购房者将不得不再享受房产经纪人服务之前，提前做出明确的书面承诺。此外，买方房产经纪人的佣金将不再出现在多重上市服务（Multiple Listing Services，MLS）网站中。孙斯陶认为，这一规定的实施，将使得美国房产经纪人在房产交易中更加透明，并为购房者提供了更多的选择权。
这一变革对房地产经纪行业带来了深远的影响。过去的美国房地产市场中，卖方通常需要支付买卖双方经纪人的佣金，这一费用通常以成交价格的5%至6%来计算，并直接影响到房价的定价模式。然而，孙斯陶指出，这一原有的佣金获取模式在新的和解协议被彻底打破，购房者将直接承担买方经纪人的服务费用。以往，虽然房产经纪费率一直以来都是可以协商的，但买方经纪佣金的费率主要是由卖家决定的。今年上半年有关NAR的一系列诉讼和新闻报道让更多的人认识到这一点。
随着新规的实施，购房者可能会面临更多的挑战。这项变革将促进优胜劣汰，可能会让年轻的、经验不足的房产经纪人在市场上更难立足。由于新规要求购房者在看房前签署正式合同，而这一合同具有法律约束力，许多买主更可能倾向于选择与经验丰富的经纪人合作。对于那些刚进入行业的“菜鸟”房产经纪人来说，这无疑增加了他们获得新生意的难度。买家出于对房地产市场复杂性的顾虑，更倾向于与能够提供专业建议和稳健服务的“老手”合作，而不是冒险与缺乏经验的新人签约。
在这一大背景下，NAR主席凯文·席尔斯（Kevin Sears）发表声明表示，他相信NAR的成员能够适应这场被称为“美国房地产市场一世纪以来最大的变化”的变革。孙斯陶认为，席尔斯对美国房地产经纪行业的未来充满信心，他认为这些变化将赋予消费者在买卖房屋时更多的选择权，并帮助他们更好地理解房产交易中的各个环节。
尽管如此，行业内部对这一变革的看法并不一致。南加州部分资深房地产经纪人认为，新规将帮助经验丰富的房产经纪人在市场中脱颖而出，因为购房者更倾向于与有经验的经纪人签署具法律效力的合同。然而，这也意味着年轻经纪人将面临更大的挑战，因为缺乏经验的他们可能难以获得购房者的信任和支持。
此外，这一新规的实施还可能导致市场规则将被重新定义，行业内的运作模式也将随之调整。有些房产经纪公司在为这一不确定性做准备，他们希望通过加强内部管理和提升服务质量，来迎接这一变革带来的挑战和机遇。
孙斯陶认为，这次改革不仅仅是对美国房地产市场的重新洗牌，更是对整个房地产行业的一次深刻反思。随着新规的实施，美国房地产市场的透明度和公平性将大大提升，购房者和卖房者的权利也将得到更好的保障。然而，这一过程必然伴随着挑战和不确定性，未来的美国房地产市场走势如何，还需时间来检验。
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