伦敦高增长潜力重镇, 吸引国际财团大举买进

高出要价77.78%也要抢位！美国投资巨头高盛集团耗资4亿英镑，向伦敦高增长潜力重镇——Watford投下信心票。而看好Watford、买进Watford的远远不止高盛，从影视娱乐业巨头华纳兄弟到金融巨头汇丰集团，许多国际大型机构都将目光聚焦Watford。

近年来，Watford凭借其各方面的综合便利优势，正在迅速成为越来越多在伦敦市中心上班的通勤族、国际寻求高收益高增值的投资者，以及先知先觉的国际大财团们买进的热门地点。今天《英伦财富》就通过一篇Watford的深度区域分析报告，从各个角度为您解析它的魔力。

企业总部汇聚

英格兰次区域经济中心

凭借着地理和交通优势，Watford吸引了许多英国本土公司和大型跨国企业的青睐，纷纷将其英国总部设立于此。比如：

• 英国最大连锁酒吧J D Wetherspoon

• 英国国家彩票的运营商Camelot Group

• 英国最大的专业浴室零售商之一Bathstore

• 希尔顿酒店集团

• 七大超级石油公司之一的Total Energies

• 美国服装和家居用品公司TK Maxx

• 美国连锁会员制零售商Costco

• 爱尔兰最大的长途车运营商JJ Kavanagh and Sons

• 法国建筑公司Vinci

• 土耳其家电品牌Beko

国际四大会计事务所的KPMG、PwC等也在Watford有专门的办公大楼。

2020年底，仍处在疫情困境之中，PwC无惧疫情带来的挑战，在Watford开设了新的区域业务枢纽，约300人的团队可为周边区域的企业提供全面的税务咨询服务。

高盛、汇丰等财团巨资买进

2019年8月，高盛集团(Goldman Sachs)无惧脱欧危机对房产市场带来的冲击，以高于要价77.78%的价格——约4亿镑从资产管理公司Columbia Threadneedle处买下了位于Watford的Croxley Park商务园。由此可见Watford的商业物业对国际大型投资机构的吸引力。

该商务园由Watford辖区政府长期租用，内部同时汇聚了众多跨国巨头、初创企业等超过60家公司，常年办公人员超过2400名。2022年3月，世界领先的零售珠宝商Signet Jewelers已将其英国新总部迁入Croxley Park。Signet公司在英国和爱尔兰拥有300多家H.Samuel和Ernest Jones品牌的珠宝店铺。

消息人士透露，英国汇丰银行已经签署收购协议，将购买Watford地区的一个升级改造项目中1200套新建公寓住宅，作为其长租公寓资产组合中的最新成员。

2010年，在《哈利-波特》系列电影获得成功后，华纳兄弟娱乐公司购买了他们占用了十多年的工作室，并将其更名为华纳兄弟工作室。此举使华纳兄弟娱乐公司成为唯一一家在英国拥有永久基地的好莱坞电影制片厂。当年的工作室开幕更是获得了资深皇室成员的站台，2013年，改造后的WBSL由威尔士亲王威廉和王妃凯特正式揭幕。

其后多年间，华纳兄弟为该制片厂累计投资超过3亿英镑，其中哈利波特主题影城的日游客接待量约6000千人，年收入高达1.33亿英镑，取得了前所未有的成功。

为了确保这种长期的成功，华纳兄弟需要继续投资，以保持他们在全球电影业的前沿地位，并进一步为当地社区提供社会和经济效益。

今年早些时候，华纳兄弟已经向Watford政府提交了对其总部以及现有制片厂占地1.3公顷的升级扩建计划，包括11个新的录音棚、4栋制作大楼和多个三层的工作空间、2500个位置的停车场，以及一座新的人行天桥。

预计扩建工程将在今年晚些时候开始施工，并在2025年完成。

政府投资超15亿英镑

7大增长点促进经济繁荣

为了促进未来几十年内Watford的经济持续繁荣，Watford政府提出了一项持续的的升级改造计划。

在未来的10到15年里，Watford政府将利用超过15亿英镑的投资，创造数以千计的现代化住宅和就业机会，并大大改善公共服务、交通基础设施和休闲设施。 

这一长期可持续的经济增长战略，将确保Watford对当地居民和企业，乃至国际财团投资者持续保持高度吸引力。

以下为Watford政府经济增长战略的7大促进点：

Town Hall Quarter：为期10年的Town Hall Quarter项目汇集了七个相互关联的项目，这些项目都将有助于振兴市政厅周围的空间，开放该地区，创造一个充满活力的街区、商业场所以及供所有社区使用和享受的区域。在2022/23年的Watford年度预算中，耗资2450万英镑的Town Hall Quarter项目已经获得了资金支持。

Market Street：Watford最受欢迎的购物目的地Market Street将受益于一系列的街景改造，以改善该地区的外观和氛围。

Watford商务园：占地30公顷，是Watford的主要就业中心之一，汇聚了100多家企业，雇用了来当地和其他地区的1000-1200名员工。Watford商务园第二阶段改造计划将投资1300万英镑。

Watford Riverwell：由当地政府与Kier Property合作提供总体规划，对Watford综合医院和Watford足球俱乐部南部的70英亩土地进行升级改造。目前该项目已经获得Watford政府1070万镑的资金支持。

Watford Junction：作为Watford与伦敦以及英格兰其他地区连接的枢纽，Watford Junction站每年接待高达800万游客。

在Watford区政府和其合作伙伴的努力下，Watford Junction站正在经历迎合21世纪出行、生活需求的升级改造工程。旨在以该交通枢纽为核心的周边街区打造成一个充满活力与吸引力的现代化街区。

Watford Junction升级改造项目预计耗资高达1.8亿英镑，涉及改造车站、建设新的公共设施以及由伯克利集团开发的1200余套新建住宅。

根据计划，Watford Junction站外墙将进行翻新，在站内增加新的零售空间，设计更人性化的步行线路以及一个全新的行人天桥。

升级计划还包括新增一个车站入口、一个新的售票大厅，以缓解排队现象，为Watford建设一个全新的公交站，以及一个供旅客使用的多层停车场。

Western Gateway：已在新的地方规划中被确定为特别政策区，是一个混合用途开发项目，将包括现代化住宅、零售业空间、停车空间、公共区域改善等。

Clarendon Road：对Watford的Clarendon Road和Beechen Grove交汇处的公共设施进行重大的改善，打造通往Watford中心的新门户。

人口增长高于全英
年轻人为生力军

和越来越多的企业、投资者汇聚Watford相得益彰的是，当地的人口规模也出现了加速增长。

据2021年的人口普查数据，2011年至2021年间，当地人口增加了13.3%，至102,300人。Watford的人口增幅远高于英格兰6.6%的平均水平，同时也高于周边其他区域，如Harrow(9.3%)和Hertsmere(7.8%)。

14分钟直达伦敦1区Euston

便利程度堪比市中心站点

作为去往伦敦交通极为便利的通勤重镇，Watford覆盖有伦敦地铁、伦敦城铁、主干线火车多种交通配套。这一点是伦敦周边通勤圈中的其他城镇所不具有的。以通勤时间均在20分钟左右的雷丁、Woking为例，均只有火车与伦敦市中心相连。

在Watford Junction轨道交通枢纽站，每天有数百班次的伦敦城铁(Overground)、通勤火车等。其中平均每天从Watford Junction往返伦敦市中心重要枢纽Euston火车站的客运列车超过150班次，最快只需14分钟直达。

英格兰重要购物中心
商超餐厅丰富

Watford是英格兰地区最繁忙的零售商业中心之一。

位于镇中心的Atria Watford是一座新扩建改造的大型综合购物中心，内部拥有超过145家店铺，汇聚了包括苹果直营店、优衣库、Phase Eight、潘多拉、珠宝专家H. Samuel等。即便在富豪云集的伦敦市中心，苹果也只有3家直营店。将苹果直营店选址Atria Watford购物中心，也侧面反映出国际科技巨头对当地消费能力的认可。

在餐饮娱乐方面，从大众的连锁快餐，到经典法餐Cote Brasserie，再到Mooboo奶茶，Atria Watford和镇中心商业步行街，都为当地居民们提供了丰富的选择。

此外，一个地方的娱乐配套也能侧面反应当地的人口结构和消费能力。单单在Atria Watford购物中心内，就汇聚了不少备受年轻一族追捧的配套设施。比如影院Cineworld、攀岩馆Rock Up、保龄球馆Hollywood Bowl、密室逃脱Escape Hunt等。

作为一个传统的集镇，Watford自12世纪就获得了皇家许可，允许定期举办市集。如今，市集汇聚到了一个有45个摊位组成的“室内市场”，并拥有一个标志性的天幕屋顶，为当地居民提供来自世界各地的街头美食、商品和服务。市集的户外摊位则仍保留在High Street。

更值得一提的是，Watford不仅仅有快速去往伦敦的交通配套、丰富完善的购物设施，当地及周边拥有着丰富的娱乐休闲配套。因此，Watford还是伦敦通勤圈中都市乡村生活的完美典范。

位于镇中心边缘的Cassiobury Park占地超过190英亩，是Watford最大的公共开放空间，也当地居民们最主要的休闲娱乐的首选目的地。每到周六，公园都会组织免费的5公里计时跑，为居民提供锻炼机会的同时，也增加了社区氛围。

有孩子的家庭还可以选择Parents Paradise Children's Play Centre，这里有非常风度的儿童游乐设施选择，还可以举办小朋友的生日派对等活动。

Watford北部坐落着属于国家二级保护建筑的Wall Hall，庄园附属的林地和花园非常适合散步放松。

如果开车到往周边区域活动，约25分钟可以到达Ruislip Lido，这里有60英亩的湖泊和沙滩、适合小朋友的游乐区、英国最长的12英寸轨距微型铁路等。

作为英伦乡村生活的典范，Watford及周边汇聚了众多优秀的高尔夫球场、高端休闲度假村等。比如驾车仅10分钟车程，占地300公顷的的5星级酒店The Grove，可提供网球、骑马、射击、高尔夫等丰富的休闲活动；其他高尔夫球场选择还包括West Herts Golf Club、Golf at The Grove和Hartsbourne Country Club等。可以充分满足当地的中产阶级居民的日常休闲需求。

35分钟车程内汇聚3所九大公学
提升街区附加值

在小学方面，Nascot Wood Junior School、The Haberdashers’ Aske’s School for Girls、Field Junior School和Chater Junior School是被教育监管机构Ofsted评为最高等级“卓越”的学校。在中学方面，Watford Grammar School for Girls和Watford Grammar School for Boys也都获得了“卓越”的评级。

除了首屈一指的顶级公学，Watford周边的其他私校的成绩也可圈可点。

今年是英国疫情以来首次举行英国高考(A-Level)的公开考试，因此成绩备受关注。据英国私立学校委员会(ISC)公布的英国私校A-Level成绩排名，Watford周边的多所私立学校均跻身全英前100。比如：

• St Helen’s-排名全英第30位，最高成绩(A或A*)比例为78.1%

• St Albans School-排名全英第32位，最高成绩(A或A*)比例为76%

• Merchant Taylors’ School-排名全英第33位，最高成绩(A或A*)比例为75.2%

• Immanuel College (Senior)-排名全英第76位，最高成绩(A或A*)比例为61.1%

据英国权威期刊《观察家》与2022年9月发布的2021年英国学校牛剑录取通知书排行榜，

伊顿公学排名第7位，收获47份牛剑通知书；North London Collegiate School跻身第28位，当年收获了24分牛剑录取通知书；哈罗公学收获14份牛剑通知书。

1.8亿镑升级改造工程
打造活力宜居社区

作为由Watford政府大力支持的升级改造工程，耗资1.8亿英镑的Watford Junction将对每年旅客量800万人次的地区交通枢纽进行升级改造。旨在将以该交通枢纽为核心的周边街区打造成一个充满活力与吸引力的现代化街区。

为了满足Watford不断增长的人口带来的住房需求，该升级改造计划还包括在车站周边区域增加住宅供应。

Watford Junction升级改造中的住宅部分——The Eight Gardens由伯克利集团负责，占地6.2英亩的地块上将可提供超过1200套现代化住宅；景观广场和公共开放空间；屋顶花园；商业和零售设施，包括咖啡馆、零售店铺、休闲设施和儿童游乐区；一所全新的450个学位的小学；创意办公空间等。

作为Watford当地的旗舰项目之一，The Eight Gardens项目也充分考虑到了社区的宜居性、可持续性。精心设计的户外空间，旨在打造帮助居民放松、感受灵感与自然景观融合的区域。

区域总结：

凭借其独特的地理位置和优越的交通配套，Watford长久以来吸引了许多国际/英国企业将总部设立于此，成为当地经济不断繁荣发展的原动力。为了保持并增加Watford的经济吸引力，当地政府提出了着眼于未来十几年发展的战略性升级改造计划，将通过7大增长点，对整个地区的商业、住房、基础设施、公共空间等方面进行全面的提升。与此同时，Watford以华纳兄弟为首的电影产业也在英国电影电视行业中占据重要地位。随着华纳兄弟制片厂扩建计划的获批，更多资金的投入也意味着将Watford的电影产业推上一个新的高度。

商业、资本的涌入不仅为当地经济注入活力，更吸引了全英各地的人才汇聚于此。无论是交通配套、教育资源还是生活环境，Watford的优势都非常突出，是年轻职业人士、家庭青睐的安居之选。

在包括高盛、汇丰集团在内的机构投资者已经入场后，Watford长期被低估的潜力将迅速迸发，目前是广大投资者们认真看过来的时候了!

如果您对投资Watford感兴趣，欢迎留言咨询。