一场飓风,我决定卖掉所有的投资房
老郭美国地产
楼主 (文学城)
不要觉得房子多就是大爷。我想给大家分享下这个故事,包租婆的背后的模式,是天堂还是“地狱”? 前几天,一场飓风把一棵百年大树给吹倒了,他们一套房子的屋顶、围墙、阳台房全被砸坏,为了清理这棵树,朋友找了6家公司报价,光是砍树费就花了近$20,000美元! 砍树时占用了邻居的道路,还被邻居霸凌。飓风刚过,砍树公司都忙得不行,价格一个比一个高。价格虚高,我朋友只能到处比价,就这事来来回回用了3周,沟通工作和花费时间接近50个小时。因为房产装修和重新维护至少要花3个月以上,空置期要半年,损失房租近1.5万,维修大概总计要10万左右,还好她是全职地产投资人,否则但凡有个工作,这个活找管理人去做,至少再花10%的管理费,就是再增加1万美金。普通人真碰上这事,别说钱了,光是时间和精力都够折腾半死。 我给大家算个总账啊: 砍树花了1.9万,保险公司报销1.5万,自费4000。 因为是老房子,重新装修费大概10万左右,保险公司报销可能8万左右,自费2万,主要是在更新厨卫设施上。 租赁空置期6个月,保险公司可以报销,但要提供很多证据,比如历史房租纳税证明等,这些材料对于华人来说,基本都很难提供,主要就是没交税呗。这个1.5万的损失算要自己承担。 总计自费费用:4000+20000+15000=39000 大家别忘了,她是在这个城市生活了近30年,还是专业的地产投资人,就这样,她事后告诉我,这件事过后,她是完全没精力再去管理了,再加上她爸爸年事已高,两人决定卖掉名下所有投资房,不想再过这种日子。 这并不是唯一的案例。我另外一个好朋友在德州,她名下也有两位数的投资房,几个月前告诉我想全部卖掉,主要原因是对付租客太麻烦,还有个重要原因是德州飓风太多,因为这类事,她经常有时半夜会醒来,已经严重影响了她的正常生活了,她这几年都是参与我的多家庭公寓投资,对独栋房产出租房已经失去了兴趣。 说实话,投资独栋房产听起来很美,名下多套房产,但真的不容易,尤其是在天灾人祸不断的情况下。有句话说得好,管理独栋房产的三个“T”最让人头疼:租客(tenant)、维修厕所(toilet)和清理垃圾(trash)。 如果你现在正在或者考虑投资独栋房产,我分享一下我的感受吧: 1、优点:进入门槛低,大家都熟悉的产品,自己控制房产,产权在自己手里。 2、缺点:对付租客太烦,万一遇到不交租的“钉子户”,有些州驱赶也是大问题。即使是好租客,你也得好好伺候。 3、还有个重大问题就是管理,美国的自然灾害太频繁,就比如上面提到我朋友的故事,一个飓风就损失数万美金费用,还要操心好几个月,这真不是一般人能接受的。 投资房产,本质上就两种,自己主导管理和被动投资(不参与管理,只做个LP),从一开始就要定出自己的方向,要么做全职管理人,要么做全职投资人,我是老郭,关注我,了解更多美国房产投资故事!
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