房地产投资的几个基本问题（3）

正常分享时间是一个小时，在微信里用语音。我是把写好的内容一段段往上贴，也就用了半个小时多一点。正常人的阅读速度一小时可以到几万字，要想写这么多字不是件容易的事情。平常写个博文1-2千字，都得花1个多小时，这还是思考速度跟打字速度差不多的情况下。

分享结束后，有些听众提了些问题，如下：

1）除了正常的找上门来的Deal，你是如何找找Owner Finance Deal的？

在送每一Offer时或者是看房子时，都可以问问房主是否愿意做Owner Finance。有些要退休的房主喜欢做这个，毕竟比把钱放到银行里好多了。有些人不知道这个，正好可以多谈谈，经常会有意想不到的收获。

2）你的所有的房子都自己管理吗？

我没做远程投资，所有的房子都在一个区域，离家半个小时左右。如果只管理的话，一个星期有一天就差不多够了。

3）现在是买投资房的好时机吗？新房还是旧房比较好？

房地产投资没有太多时机问题，毕竟像08年的房地产大跌是可遇不可求的事情，只要是Deal好，能满足你的投资目标或者要求，就可以买。

房子没有绝对的好坏，一切看Deal。

4）您认为什么样的房子不适合出租？还是只要数字对了，没有不适合出租的房子？

我觉得只要数字对了，没有不适合出租的问题，毕竟收入平常都来自于房租，且有不少花销，如地税，保险等。只要是房子条件好，都可以出租。主要的问题是区域的问题，要是在很烂的区买房，管理是个很大的问题，跟人打交道难。

其实当房东最难的是跟人打交道，好在北美法律健全。刚进入的朋友可以先了解一下房东和房客的权益问题，各地方政府都应该有这方面的小册子，可以阅读一下。

关于房子条件好坏，标准是不一样的，内外装修跟房租配套就行，没必要Over Update。

5）请问您第一套房是学区房吗？

我对学区房没什么概念，也许中国人特别关心学区房吧。一般学区房也许是指高中及其中小学。美国的中小学费用都是当地居民交，占平常的地税中很大的一部分。好学区地税肯定高，涨价和房租也许高些。但话又说回来了，还得靠数字说话，泛泛讨论意义不大。

我的第一个房子是给大学生住的，应该不算学区房吧。

6）你的拍卖房一般都通过什么途径？

我有近十年没怎么关注这个了。以前有一些是买HUD的拍卖房，城市每年也拍卖一些交不上地税、水费的房子，去过几次，一个也没买到。

银行拍卖房也是很好的途径，只是速度慢点。可以仔细搜寻当地拍卖房的信息，我并没有在这方面下大功夫。

7）有一Duplex卖12万，可以租到800-850/unit，但在较差区，需要找PM管（10%费用），租客来源不愁，可以投吗？

找PM管的话有个问题，就是要找到负责的PM，平常PM只管出租和收房租，真正出了事还需要房主出面。我这些年也遇到不少PM，但让人满意的少。

关键问题是区烂到什么程度？需要亲自去看看区的情况，有没有废弃房，Curb Appeal等，不同的人对烂的概念不一样。

8）找Deal有什么技巧和好策略？

网站上的信息都是公开的，谁都知道，只是下手快慢的问题。

剩下的就是自己花功夫了，可以多结识些Agent，有时候房子出来时他们内部就消化了，尤其是热区。还可以加入当地房东的Club，有时候也会有些内部消息和Deal。

总之，没有一定之规，多下功夫，多认识些人。

9）请问哪类学校附近最适合投资，当地学生多的还是学校规模大的？有些什么点需要注意？

总的说来大些的学校应该好些，如果你所在的城市有大学，可以先去研究一下。

没办法一概而论，需要看具体情况，用数字说话。

10）大学附近的房子出租给学生，学生不爱惜房，导致维修费很高怎么办？

我觉得学生倒不是不爱惜房子，只是有些脏，当然这也跟人群或族裔有关。清理打扫可以扣押金，看在回报高的份上，还是可以接受的。

没发生过恶意破坏房子的情况。

11）请问你不打算离开牛城吗？有没有被房子拴住的感觉？

没有太多被房子拴住的感觉，在一个地方住久了都会有感情，我觉得这儿不错，只是冬天长些，可以出去度几次假，出外旅游是我们现在的一个大课题。

在一个地方时间长了，总会有很多朋友，不在时房子出些小事情的话，可以找人帮忙。

12）为什么贷款用一个人名字可以多待？

银行对每个人有贷款数目限制，现在是一个人最多十个，要是分开贷款的话就可以有19-20个（自住房一般不分开）。

13）请问你的房子是在个人名下还是LLC？

原来有个LLC，里面有几个房子，后来房子卖了，就把公司注销了。现在都在个人名下，我觉得保险可以Cover这些。公司会带来一些额外的报税问题。

当然要是自己资产很多的话，弄些LLC也许，无非是极端情况下对自己财产的一种保护。

14）您在上一次经济危机前做过什么准备措施吗？

经济危机谁也预测不了，但对买房者来说是好机会。现有的房子只要是房租能Cover花销的话也不是问题，毕竟房租不会降，房价降了关系也不大吧，只要你不需要马上兑现，这跟股票还是有区别的，毕竟房子不会跌没了。

经济危机对我们这影响不大，房子一直在涨，就是慢些，但这正是房地产的正常情况。

对危机我没有任何准备。

15）很多人说这两年会经济危机，您怎么看？

我觉得没有人会准确预测到经济危机吧，我觉得这两年美国经济情况不错，也没见哪个领域过热。00年和08年的危机现在看来还是有迹可循的，当时计算机和房地产明显是处于过热状态。

房地产危机近年来再来的可能性不大吧，这从银行对贷款的谨慎态度可以看得出来。银行不贷出钱，这个领域很难过热。当然不排除某些小区域增长快些。

16）财富自由必须先投资买房吗？

这肯定不是，财富自由的方法很多，比如开公司。现在的年轻人想法很多，对这方面也比较感兴趣，相信很多人能成功。要是有开公司的本事，或者说有比尔盖茨的N多分之一的本事，那就恭喜你了，不需要先投资房地产。

财富自由无需先投资买房，只是房地产这条路对很多人适合，且风险小些。当然要想通过炒股票达到这个，难度有些大，起码我就没见到一个身边和认识的朋友做到了。