《美飘地主》 第十二章 （1）喜欢，价廉不一定物美
喜欢的不一定适合你，价廉也不等于物美！
有一天，我接到一个朋友简爱打来的电话，让我帮帮她的朋友胡先生。胡先生在梅斯路附近购买了一个有114套单元房的多户型家庭住宅公寓，经营上似乎出了些问题。20世纪90年代梅斯路附近是非常受欢迎的地区。我答应简爱约上胡先生谈谈，看看究竟出了什么问题。
2005年，胡先生搬进了一座几千英尺的大房子，并成功地出租了他以前的住所。经过那次自己家住宅的成功交易之后，胡先生开始对投资出租公寓产生了兴趣，他读完一本当时风靡美国的畅销书《穷爸爸，富爸爸》之后，便开始寻找房地产投资的机会。
后来，他在经纪人普尔的帮助下买下了这个114套多户型家庭住宅公寓小区，普尔参与了交易的全过程，包括325万美元的合约和三个月的免费物业管理培训。
普尔帮他办了所有的手续，包括贷款、房检以及其他相关事宜。他还帮胡先生从银行贷到比实际合同价格高出20%的款作为部分首付，胡先生只付了很少的首付就完成了这笔交易。
我、简爱和胡先生在午餐桌上聊了两个多小时后，我们马上跟随着胡先生开车去了那片公寓住宅小区。当我驱车进入住宅小区时，所见到的一切都让我感觉不妙。
房子看上去非常老旧，道路两旁垃圾遍地。住户在街上闲逛，嘈杂的摇滚音乐肆无忌惮地震荡着。这一带是个犯罪高发区，在夜晚经常能听到枪声。因此胡先生不得不雇用一名警察以维护夜间的治安。
我们走进位于小区中心地带的办公室。胡先生把我介绍给房屋租赁员马歇尔，带我们参观了一套空置的公寓。
114套公寓只有84套可以出租，其余的都需要重新装修。这84套也没住满，空置率还很高。由于小区没有修理配件的存货，维修工就从那30套待装修的公寓里拆电器和厨具的配件，来维修有客户的公寓，即拆东墙补西墙。
小区内的道路坑坑洼洼，建筑的外墙上到处是斑斑点点黑绿的青苔，一片杂乱无章。我想，就这样的公寓，即使是免费送给我，我也不要。在地产行业里，物业的好坏等级依次分为：A、B、C、D，这是一个“D”级的物业，而我的物业都是“A”级的。
我的哲学是：如果你自己都无法入住的地方，凭什么租给别人住？“己所不欲，勿施于人”的道理中国人应该都知道，却不是每个人都能做到的。
我翻阅了他的租赁合约、维修单、电脑程序、入住和搬出情况的报告，还有租金和维护费用等。
我发现他的员工工资就是一笔不小的开支：租赁人员马歇尔每月2000美元；两个维修工每人2000美元；还有那位从未做过任何物业管理经理，而且不坐班的普尔每月2500美元，他是一个独栋家庭住宅房地产经纪人，不是多家庭或商业住宅经纪人。这样，每月的工资开支共8500美元。
胡先生仅从自家房子出租的成功经验和一本介绍房地产的书中获得的知识就信心满满地开始了他的房地产事业。他不明白在公寓租赁行业里，一个维修工负责平均100个单元，办公室租赁员一人负责约150个单元。
他不知道自己雇用了一个没有任何物业管理经验的老好人来经营他的物业，自己也不懂得管理和运营。以为这些公寓能给他带来利润和财富，就像美国人常说的“瞎子给盲人领路”。
自从他购买了这批房产以后，每个月都要投进去成千上万美元来维持周转。他希望我有办法帮他提高利润、增加现金流。
虽然我认为这片物业从硬件状况到软件管理都很差，但还是尽力以我的知识和能力给他提供最大的帮助。
我们坐下来，评估和分析了所有现状事实后，我给他提供了一些建议、选择和具体的计划如下：
首先，目前这个114套单元房的居民小区的收入只能养活一个租赁代理和一个维修技师。这样在工资费用上每月会节省4000美元。
第二，胡先生必须亲自参与管理，每天坐班4个小时，加上星期六和星期天。他应该承担一定的业务责任，如房屋租赁、背景调查、驱逐手续、维护需求、审计等。这些详细信息可以使他迅速全面地熟悉和控制自己的产业。
第三，他20岁的儿子可以利用傍晚的时间来小区修剪修剪草坪，照顾游泳池和做一些的简单维修工作，如换灯泡、通厕所、巡视小区之类。保持小区卫生环境，定期维护。
第四，也是最重要的一点，胡先生需要雇用一个有经验的物业管理经理。
第五，我给他提供标准的物业管理文件和员工培训。我的先生鲍比在必要时也可以帮他做一些维护方面的工作。
第六，他们应该立即做的项目是修整小区停车场，创建更好的绿化环境，在小区内种植鲜花，以增加社区的吸引力。另外，清洗建筑物，粉刷墙板，使所有房屋的外墙保持干净清爽，使小区房子更受欢迎。
第七，提高入住资格标准，面向素质和收入稍高的人群，不接纳任何有被驱逐和破产历史的申请人。
胡先生对我提出的建议很满意，迫不及待地与家人讨论。胡先生夫妇都有全职的工作，既然这是一个家庭的决定，全家人就应该拧成一股绳，齐心协力而不是只有胡先生一个人单打独斗。
可是，他并没有完全按照我的计划执行，而是做了选择性的改变。他解雇了马歇尔和一个维修工，却保留了没有物业管理经验的普尔并要求他每天在办公室工作6小时；他自己每天来办公室办公两小时；他的儿子也开始修剪草坪。胡先生申请了一个4万美元的信用卡用于停车场路面的维修和改进。
虽然出租率增加，但还是偏低。胡先生又解雇了月薪2500美元的普尔，用1500美元的月薪聘请了一位年轻的房屋租赁员史蒂文。不久，盈亏收支终于平衡了。
随着公寓经营出现起色，人员工资也从每月8500美元降到了3500美元。2008年秋天，租赁员史蒂文重回大学去学习后，胡先生聘用了布莱特，每月工资2000美元。
小区经营得顺利，胡先生逐渐从每天到办公室工作两个小时开始撤回到每周工作几小时。他的儿子也渐停了修剪草坪。他们的思维运作方式似乎又回到了原点。
希望通过投资房产获利，是一个美丽的梦想，很多人都有。在房市最低谷时期的这个小区，这样短的时间里是不可能实现的。
一次偶尔和胡先生交谈中，他又问到我同样的问题：该如何提高利润……
四年后的2011年，胡先生告诉我，他们在起诉他们的银行，并且已经停止支付抵押贷款几个月了。银行态度强硬，开始启动丧失抵押品赎回权。整个流程需要6个月的时间完成。
我很震惊，问他有什么我可以帮忙。胡先生谢绝了，他表示对这个小区已经失去了兴趣，只是希望银行能够免去他使用私人信用卡去修理停车场而欠下的4万美元债务。然而，银行不同意，所以胡先生把银行告上了法庭。
我和胡先生在2007年同年买下了不同的小区。几年内，我的公司已经从格林斯威尔的96套公寓发展至上千套。可是，胡先生的公寓小区却被银行强行回收。
我和胡先生之间的区别在哪里？
首先，我有一个真正的导师盖瑞，而不是一本房地产投资的书。我是站在导师的肩膀上实现了我的梦想，他传给了我他用大半生积累的人脉和专业知识。
第二，地段和价位选择的不同。我选择的小区在最好的地段，价位高，是“A”级物业；而他的在最差的地段，低于我的一半的价格，是“D”级物业。
第三，首付款。我放了约100万美元的首付，以确保良好的运营。公寓的出租率近百分之百，保证了我的收入和每个月的利润。而他走了一条完全不一样的路，只投了很小数额的首付，之后每个月却要补贴成千上万美元来维持周转，最终的支出总计高达几十万美元。
第四，坚持。我是以长期投资和持续经营的心理买下的产业，所以我用10年以后的眼光来看今天的这笔交易。而胡先生是看眼前的风险和回报率。
许多从业者或小投资群体和胡先生有着相同的心态。小额首付似乎是减少了创业的风险，但实际上，许多没有创业经验的人无法承受无止境地倒贴运营费用的压力，那会令他们丧失信心，变得沮丧。他们许多人会由担心到失望、绝望，最后忍痛割爱，退出房地产行业。
然而，有财力和承受力或者能够亲力亲为吃苦耐劳的人，一旦挺过艰难时期，突破瓶颈，必将迎来巨大的利润！
到2014年时，胡先生的公寓小区增值很多。如果他们夫妇有足够的信心、多付出一些努力坚持下来的话，应该能赚到几百万美元。
在我经营房地产生意中，曾帮助过许多的朋友。胡先生夫妇是我唯一没能帮他们实现自己梦想的人，是我的一个遗憾。
这个实例也常常提醒我，做生意不能太过草率，不然将付出惨重的代价。喜欢的不一定适合你，拥有了也要为之努力，用心经营才能成功！