《美飘地主》 第十章 （2）交易，一切皆有可能

这一笔交易是有关格林斯威尔公寓小区的，是我在2007年次贷危机爆发时期买下的第一个小区，这对当时的我们来说是一个很大的项目，也是一个十分不可思议的项目！

这片公寓有96套，总价值600万美元。首付要20%，也就是说我们得有120万美元的首付才能买下来。盖瑞预测的净收入利率大约6%。

两年前的第一笔交易就已经花掉了我们所有的积累。我和鲍比都有全职工作，再加上16套出租公寓的收入，手中勉强存下了20万美元。所以格林斯威尔的房子虽然是很不错的投资，我们却吃不下这笔交易。

我有房地产销售员牌照，带着一位有钱的华人餐馆老板去看那些房子，最终那人没有买。鲍比却念念不忘，整天说他喜欢这个小区，叫我去找盖瑞想办法。盖瑞知道鲍比的想法后鼓励我们自己签下这片房子。

出于对盖瑞的信任，我签下了买房合约，内心里却感觉自己像个骗子，因为我根本拿不出那么多钱来。当我把自己家所有的资产证明材料全部交给银行经理之后，他帮我们用鲍比的餐馆贷出了60万美元，加上已有的20万，和盖瑞等人的佣金，竟然凑足了首付，买下来这片物业。这简直不可思议！我们没有付押金，在交易结束前没有花一分钱，银行还额外多给了25万美元作头期款。

这笔交易对我的触动非常大。我的心态开始改变，视野和格局也扩大了。有些事还真不是做不成，而是不能先想着自己做不成。要敢想“大”，才能做“大”啊！

这是一个门槛很高的转折点，是在盖瑞的鼓励和运作下才做到的。没有他，我和鲍比也只能是空想了。

一年以后，联邦政府为了拯救房市，发放数万亿的资金来刺激经济。银行被迫发放100万美元信用给这片物业，忍痛把物业价值从600万美元减到500万美元，我们什么都没干就赚了100万美元。运气真是太神奇了！

在读金融课的时候我就认识了“金融杠杆”这个名词。简单说来就是一个乘法——把投资结果放大，无论最终的结果是赢还是亏：即大赚或大亏。使用这个工具，投资者要仔细分析项目的预期收入、风险。尽可能减少收入，扩大风险，使用过程中现金流的支出会增大，如果资金链断裂，投资者就会失去投资款、负债、破产，心理素质差的甚至会跳楼，提前出局。

2007年席卷全美的次贷风暴导致许多银行破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的金融风暴，就是这个工具运用的结果之一——大亏。

盖瑞带着我横渡这场风暴，满载而归。当我告诉别人这一笔交易时，他们都认为我吹牛并嘲笑我，甚至觉得这里面有见不得人的勾当和猫腻。如果没有盖瑞，这一切都会烟消云散，而恰恰是有了这片小区，才有了我的后续发展。

“金融杠杆”的基本原理并不复杂，盖瑞把它运用到房地产里。他以几十年对房产的经验，判断次贷之后的房产走势非常乐观。如果我买小项目，使用杠杆的空间很小。因为银行会用我的个人收入来衡量我是否可以承担得起每月的还款，还有资金链断裂时拍卖房产回收的风险额度，以及我们的个人信用等。

“金融杠杆”在这个600万美元的交易运作中的空间就大多了。我们没有用本地银行，而是华尔街属下投资公司或商业银行分散在全国各地的代表。他们用物业的租金收入来计算风险，而不是用我们的个人收入。如果资金链断裂，银行只会没收我们的首付，却不追究我们的个人责任。

第一家投行愿意借600万美元的75%，而第二家投行愿意排第二位再投5%，与我们所需要筹集的120万美元首付款接近了。

在这次交易中，我学会杠杆原理的实际操作、计算和分析，掌握了和银行代表沟通的要点，明白了律师和产权过户人员在交易中的作用。

盖瑞把自己的精英团队用上，以确保交易顺利完成。接触盖瑞的地产业界不久，他向我提出考经纪人牌照的要求，希望我自立门户。

我想：“他疯了！哪有人把会赚钱、有能力的人往外推的？”但我还是按照他指的路走。

我拿MBA的成绩单到州政府去申请免课程学分，折腾两个月把牌照考了下来，在我的物业公司思普林地产下挂牌。 

盖瑞告诉我：“不是我不喜欢钱，而是在交易的过程中你需要有足够的权力和空间来做决定。如果你挂牌在我名下，只能按照我的思路、速度来走，而我不能总是在第一时间回答你的问题。以你的性格和能力，一定会做得更好，我支持你！”

就这样，从2008年1月起，我成了俄亥俄州的经纪人。

这批房子买下来之后，我和鲍比分工更加明确：我处理房产交易、各种文件、合同、税务方面的事项，鲍比负责物业的维修和租户关系。

人们常说，遇到困难和痛苦时，熬一熬就过了那个坎，即便当时觉得是天大的困难和麻烦，回想起来其实也不算什么大事。这种说法并不是安慰，我确实已经想不起最初我们在经营中认为最重要的事情，也讲不出多少经历或遭遇过的具体困难了。