业余地主分享-房客篇（2） 拒绝租房申请
没有人喜欢被拒绝， 出租房的申请人也一样。 有些人被拒绝后总是感觉被歧视了，威胁要诉诸法律。作为房东，拒绝租房申请是一件要小心翼翼的事情。我的原则是宁愿房子空置，也不租给不合适的房客。 什么是不合适的房客呢？ 除了硬件指标，例如信用分数， 收入，驱赶记录等等， 还有自己主观的认定。
1. 尽量不要给申请表给他们。
一般在房客看房子之前， 我会把租房的要求电子邮件给对方。 之后在看房子之前电话确认他们收到了电子邮件。 这样不合格的申请人就不会来看房子了。 节省了房东大量时间。 带房客看房子时要尽量了解他们的工作，确认他们的大概收入和家庭情况。 如果我觉着这个房客的条件不是特别理想，（家里人口太多，情况太复杂等等），我会尽量拖延给申请表给对方。给申请人看房子时，我不带申请表。 如果申请人索取申请表，我就让他们留下电子邮件，说以后电子邮件给他们。
有一次一家人来看房子， 他们的收入刚刚到达要求。 男的有着漂亮的大胡子，带两个孩子， 女的带三个孩子。 他们都是单亲家庭，在工作中认识，想搬到一起住。 我心理不想租给他们，因为5个孩子太多了。 可是这个理由不合法。 加州虽然没有明文规定，但是有“2+1”的潜规则。 就是一个卧室可以住两个, 整个房子再加一个。 两个卧房的Condo法律上可以住5个，都算合理。 他们向我索取申请表，我说我的申请表都让昨天的申请人拿走了， 没有了。只能电子邮件给他。 这样拖了两天，这两天之内接受了另外一个人的申请。 之后大胡子给我打电话要申请表， 我说我们正在接受了另外一个家庭的申请，正在审查申请人，需要两天才能有结果； 如果对方没有通过，我就再联系你。 这样好不容易把大胡子打发了。
2. 公事公办。房东要有菩萨般的硬心肠。
租房子前要把要求定下来，不要轻易改动。 这个要求需要对所有申请人都一样，不能厚此薄彼。 例如，不能见了中国人就降低了要求，也不能见了非洲裔美国人就提高了要求。 我的要求是所有成人的信用分数不能低于670分。 信用分数可以有例外情况，例如离婚，失业等。需要房客证明，拿出离婚诉讼状等等。这是房东的操作空间。 如果收到了不理想申请人的申请表， 一定要仔细看里面的内容。 写的不清楚的，重要信息没有写上（例如生日，社安号码，签名等等），数字不清楚, 如果你主观上不想租给申请人，这些都是退回申请的理由。
这样被拒绝的申请人没有什么好说的。 房东不能看了漂亮单亲妈妈，帅气单亲爸爸就心软，申请人说了几句好话，就厚此薄彼了。这样做不仅留有后患，还非法。
我遇到过一个单亲妈妈申请人，收入明显不够。 她说自己是酒保，每个月现金收入2500. 我也拒绝了她。 跟她说“我们只能接受能被证实的收入。”许多人报税时尽量少报收入，这时就是付出代价的时候了。 就算我想租给她，也有被别的申请人诉讼的风险。所以就要看能拿的出来的台面上的收入。 做小房东，一定努力做一个正人君子，公事公办，就可以省去许多麻烦。
3. 尽量索要申请人的文件。
我如果对这个申请人有犹豫，就会向他们索要更多的文件： 过去三个月的房租支票，证明付房租及时。 驾照的复印件。 现在的房子租约，对比申请表上看一下是否一致。 打电话给他们现在的房东。 一般有问题的申请人留下的电话都是亲戚朋友的。 不能相信。 一旦有出入，就打电话给申请人，告诉他们“不能证实你们现在的租房信息。我们有机会继续尝试证实。” 或者是“没有办法联系上你现在的房东。 我们有机会继续尝试。” 拒绝时不能说具体的原因，会引起不必要的麻烦。 如果对方的房东接了电话，我会向对方房东索取电子邮件， 之后电子邮件向对方房东索取比较详细的信息： 房东姓名， 详细地址， 申请人先居住了多久，租金支付情况，支付方式等等。 一般的房东不愿意理睬这些繁琐的事情，房东会为暴露自己的隐私而担心。 这样我拒绝申请人就可以理直气壮地说“不能证实你们现在的租房信息。”
拒绝房客时候我尽量打电话，不留下书面的东西。 怕被拒绝了的申请人拿书面的事情做文章。 拒绝电话打完之后，不要再和被拒绝的申请人联系，电话，电子邮件统统不回复。我遇到过奇葩的申请人，申请表上说房东是Mr.Smith。 我打电话给Mr.Smith， 听到一大堆好话，感觉就是假的。 我让申请人出示过去三个月的支付房租证明。 结果房租是付给Mr.White的。 我就打电话给申请人拒绝了，“We couldn't verify your current rental information, and your application can't be processed at this time."
我的教训就是不能和申请人纠缠。 纠缠得越久，麻烦越大。
4. 如果你觉着申请人不理想，不要收取他们的申请费用。
谁的钱也不是大风刮来的。 房东不能贪小便宜， 如果你不想租给某个申请人，不要收取他们的申请费用。 谁都不喜欢花冤枉钱。