硅谷房价拉锯战：参加了一场村民吐槽会

有一句名言说，所有的政治都是地方政治，意思是当我们胸怀天下，放眼全球，为国家大事日夜操心的时候，那些跟自己利益最息息相关的事情，却在眼皮底下悄悄发生着。对湾区民众来说，这句话在目前这一刻是非常正确的，而那件正在悄悄发生的跟我们利益息息相关的大事，就是湾区各地正在进行的地区房屋需求评估计划（ Regional Housing Needs Assessment，简称RHNA ）。 

 

湾区硅谷的房地产价格高，是众所周知的事实。因高科技公司云集，就业机会多，房产需求量大；且工程师报酬丰厚，价钱越抬越高，随便一个小黑屋都要卖两百万以上，最近Mountain View的一个房子，出价竟比要价高了将近一百万。

 

最近一两年，有关方面出台了不少软硬兼施逼迫地方政府提高房屋供给的措施，但收效甚微。而目前的 RHNA 就是最新的一个手段。 

 

RHNA本身不是什么新东西，每8年就要进行一次。上一个周期从2015年到2023年，下一个周期从2023年到2031年。不久前，湾区政府协会（ Association of Bay Area Governments ）公布了每一个城市下面8年需要修建的房屋数目。 

 

看到这些数字，众人都大吃一惊。就拿圣塔克拉拉县来说吧，上一个8年全县计划增加的房屋单位是58836个；下一个8年，这个数字变成了129927。 

 

下面是圣塔克拉拉县16个城市的计划。前两列是目前的8年周期，后两列是下一个8年周期。在每一个周期中，第一列是经济适用房的数字，第二列是总数。从表上可以看出，那些硅谷中心的小城市，本周期的计划都是上个周期的4倍左右。比如Mountain View上一个8年的数字是2926，下一个8年则是11238。 

 

 

这是什么意思呢？就是各个城市要修改自己的土地使用规划，允许修建高密度房屋。这一招，确确实实是动了硅谷村民的奶酪。 

 

硅谷大部分地区都只能修建独立房屋，且占地面积不能低于某个下限。虽然在外地同学看来，硅谷是一片貌不惊人的大农村，但硅谷村民（如果已经有房的话）都非常享受自己田园牧歌的生活。他们最怕的就是高密度公寓如雨后春笋般在住家附近冒出，破坏自己安宁的居住环境。 

 

而新的 RHNA 正是要逼我们这样做。 

 

 

前几周我写了一篇题为《硅谷房价：一场正在进行的多方博弈》的文章，介绍硅谷各方人士因房价而进行的纷争。文章发出去才两天，就收到了我所在的小镇要求我们参加问卷调查和公听会的来信。 

 

问卷调查最主要的一部分是让我们对下面八个因素按优先顺序排名： 

 

• 保留现有商业地点，例如有超市的购物中心。 
• 在社区中修建包括商业、办公和住宅的混合楼群。 

• 要求把经济适用房作为住房开发项目的一部分。 
• 限制山坡和有野火风险地区的发展。 
• 为老年人或学生建造住房。 
• 尽可能保留独立住宅区的社区特色。 
• 保留通常将建筑物限制在两层之内的做法。 

• 提供多样化的住房类型，以满足不同收入水平的需要。 

 

我认为尽可能保留独立住宅区的社区特征是最重要的，限制山坡和野火风险地区的发展次之。至于最不重要的，我认为是将建筑物限制在两层之内。我所在的小镇即使是对商业建筑通常也规定不可超过两层。很多其他小镇的商业区都有3层甚至4层的小楼，只要设计得当也很好看。既然想增加房屋供给，这一条可以首先通融掉。 

 

然后参加市民意见公听会。会上首先公布目前收到的问卷调查的结果。邻居们的第一和第二选择跟我相同，看来大家对保留现有居住环境是最在意的。但没料到的是，被邻居们排在最后一名的，是“提供多样化的住房类型，以满足不同收入水平的需要”。

 

我认为硅谷房价恶性升高的问题应该得到解决，这有利于地区的长期健康；而且我认为在某些地段提供多样化的住房类型，和在大部分地段保留独立住宅区的社区特征，是可以同时做到的，所以我跟邻居不同，将这一条列在了中间位置。 

 

但公听会最主要的内容是市府回答问题。绝大部分问题都是表达对目前政策的不满。公听会开成了一场村民吐槽会。 

 

村民们的发言可以分成四类。第一类是表达对RHNA 的强烈不满，认为这是一个疯狂的计划，建议市府寻找盟友，确认敌人，积极抵抗。比如一上来就有人质问市议员中有谁支持了这个计划；有人问我们是否考虑过和其他城市联手抵制；又有人问在加州政客当中，有谁和我们立场一致。 

 

对这些问题，市政府的回答可以用8个字总结：愁眉苦脸，垂头丧气。RHNA是上面压下来的，市议员既无支持也无反对的可能。确实考虑过和其他城市联手抵抗，但成功的可能性极低，将会是“大卫和歌利亚”（David and Goliath）式的对决。至于加州政客，所有支持这类计划的政客去年都选上了连任。当然我们应该关注所有议员的投票记录，在以后的选举中考虑他们对这一类政策的态度。 

 

第二类发言也想避免 RHNA，但考虑的是更迂回曲折的方式。他们主要提出了两种怀疑论：人口怀疑论和环境怀疑论。 

 

人口怀疑论者质疑 RHNA 人口预测的准确性。经常听说民众疯狂逃离加州的消息。尤其是新冠之后，远程上班成为可能，很多人搬离了生活费用奇贵的湾区。RHNA 却预测湾区人口将有巨大增长，这里是不是有什么错误？ 

 

市府代表说我们提出过这些疑问。但现在的预测是根据人口出生率、人口迁移、和工作机会增长。湾区政府协会并没有改变预测，也没有推迟计划的实行期限。 

 

环境怀疑论者则语重心长地指出，保护环境减缓气候变化乃当务之急，盖房子一定要考虑环境的承受力，尤其是山边小镇还有山火问题。或许我们可以用保护环境为理由，对强迫我们规划密集房屋的做法提出诉讼。 

 

但这个理由市府也向湾区政府协会提过了，目前的方案因此比几个月前公布的第一轮方案的数字少了20%左右。也就是说，这个论证已经使用过，不可能再用一次。 

 

第三类发言在我看来是最切题的，也就是怎样满足 RHNA 的要求。有人提议将高密度房屋修建在靠近交通枢纽和主要街道的地方；有人询问是否有将一块地皮分为两块的计划；也有人献计献策说本市跟附近大城市相邻的一个地段交通繁忙，人口稠密，可以用作修建高密度房屋的候选之地。

 

 

第四类发言是吐槽会中的异数，在大约20个提问者中只有一人持此观点，名副其实是自成一类。该市民指出，硅谷今天的房价问题，正是我们长期不作为、拖后腿造成的恶果。今天公听会的氛围又是如此，让她非常失望。该醒醒了！

 

虽然是一场吐槽会，因市府也把自己摆在受害人的位置，真正的敌人并不在场，会场上火药味并不浓。总而言之，就是市民们对RHNA非常不满，但看起来并没有太多应付的招数。 

 

下面不外乎两种可能。一种是大家乖乖承认政府的权威，动脑筋想办法，在照顾自己利益的情况下尽量满足 RHNA 的要求；另一种就是一些能量大的人拿起法律的武器提出诉讼，但看起来这么做胜算不大。

 

在崇尚个人自由、主张公民自治的美国，更高一级的政府插手当地房屋市场的做法，势必引起反弹。但这也是当前美国的一个缩影。因为全球化和科技的进步，美国的贫富悬殊越来越严重，而既得利益者通常不愿主动放弃自己的利益。随着社会上的不满情绪越来越强，政府或许会出台一些看起来是侵犯个人自由的举动。

 

硅谷村民因此卡在了保护自身利益和关注社会公平的夹缝之中。这样的公听会以后还有几场，其他城市应该也有类似计划。如果我没猜错的话，这些都会开成义愤填膺控诉政府的村民吐槽会。