淘粪二十年 风雨夜归人 八，奋力一搏

前面说过，北加州的房地产压南加州一头，价格贵，起点高。二十多年前的差距还不是很大，东湾San Leandro高尔夫球场旁边的两房带车库康斗不到十万。九十年代中在北加州Redwood City看到一个13unit apartment，13个单位全两房，underground parking，90多万不到一百万。出租房一般要求25%头款，财力不够，只有从老板那借的十万，加上自己的一点存款也不够，放弃。相当于自己梦中情人，自己没本事，被别人掠去。叹人间美中不足今方信，纵然是囊中羞涩，到底意难平。二十几年后的今天，不说房价涨了几百万，就以每个房租金$2500计算，一年净收入25万没什么问题，而最初的投资只需要二十几万就行了。今天的湾区硅谷马工年薪挣25万的也相当不错吧?再说，房租里的净收入可以顶挣薪水W2一倍使用，投资房地产在税务方面的优势是任何其他投资不可比拟的。

曾经管理过南加州 Huntington Beach 16 units apartment，好过北加州的那个。好区好房好租客，租金高过周边平均数。今天南加州的租售比，普遍好过北加州，也就是说，从租金收益比较，北加州的房价太难看。

1994年我接手管理，那时自己还是穷光蛋，没有自己的房，有执照在手，先拿别人的房操练。

8个1 bedroom 1 bath+den，800sqft，1car garage，房租$650一个。

8个2 bedroom 2 bath，950sqft，2 car garage，房租$800一个。

1994年购入时127万，五年新。99年交出管理权时涨到200多万。之后几年又飙升近百万，08年房地产崩盘时价钱维持不涨几年，income property 有房租现金流支撑不必担心市场起伏。三年前留意过，市场价是600万。

今天即使涨到700万仍然可以投资，一房租金到达$2200+，两房$2700+，每月毛收入四万美元不成问题。特别提醒一下，现在的利率处于历史上低点，不借钱投资可惜了。我在二十多年前入场的时候，可是要付出9%-10%的利率啊！欠债有好债和坏债。信用卡是坏债，利滚利惊人，赊着比长大疮还痒痒，尽量在几个月里还清。房屋贷款是好债，特别是投资出租房的低利率，能不还尽量推迟还，最好用30年固定贷款，7/1 ARM也可以考虑。借钱赚钱，利息抵税，本金慢慢还清，拉屎挖地瓜外带扑蚂蚱，一举三得。

当房价房租上涨后，做一次重新贷款，cash out，用增加的房租涵盖每月还贷款额，原投资房便处于freerun状态，空手套白狼成功。不管利率高还是低，不要玩的过火，在有现金流的前提下，用别人的钱去赚钱，也就是所谓的空手套白狼，是赚钱的最高境界！当然，欠债还钱，天经地义，当一天王 八就要驼一天碑。

一，刚起步的微弱地主，只可流着哈喇子远观，哪凉快哪歇会，可先拿4plex去试试。

二，土豪劣绅现金购买，立马躺沙滩上数钱，不讨论。

三，假设你有两百万闲钱作头款，借五百万，月供$25000。雇个on-site manager，免半个月房租，省心。地税$6000，加上其他开销和空置率，多算点，房屋变旧以后，维修成本会提高，总共开销$35000。净收入五千块钱，27.5年折旧一冲，几乎无税可交，勉强够日常生活。我不相信仅靠两百万存款，日子可以过的心安理得，钱放银行等于冰放在太阳下面晒，通货膨胀是钝刀子杀人。房屋寿命也不是问题，你的命活不过这个16套房公寓。

搞房地产不可能急功近利，南加州过去每15年房租翻倍，15年后最多20年，仅靠这一个中型公寓的年收入，全国范围内的收入水平没到Top1%，挤进top2%没什么问题。

房市有周期，关于房屋交易不久前我刚写过一篇。当房市开始走下坡路，而且是一阕不振时，房屋买卖会出现下面情形：

mutiple listing →short sale
→foreclosure→auction

08年金融危机后的第二次房地产崩盘，到了foreclosure阶段基本就消化了，没有出现大规模的拍卖现象。而我经历过的第一次崩盘发生在九十年代中后期，大约四年左右，参加过几十次南加州几个大县的房屋拍卖，比较常见的有：

1，HUD-Department of Housing and Urban Development

2，Resolution Trust

3，Kennedy Wilson 

仅从HUD就买了超过二十个房，最多的一年买十三个，最忙的一天买四个房，最贵的一个房十七万，最便宜的一个不好意思说。

房屋拍卖前会有公开展示open house先让人参观，以HUD为例，拍卖公司会打出广告，在拍卖前展示四到五次，一般是周末。在展示房会有小册子介绍拍卖所需要的程序，注意事项。房子的状况as is，展示出来什么样，你看到什么样，就这样，你是火眼金睛还是老眼昏花，后果自负，必须做好功课。我当时的周末时间几乎全都去看房子，晨起动征铎，风雨夜归人。

房子的产权是清楚的，经过escrow，没有乌七八糟的事情。而目前市场上的所谓拍卖多属于trustee sale，原屋主卖掉自己的所有权，很可能有债务lien跟随房子，骑马放屁两不分明，需要格外小心。

手里就那么点钱，这么多场拍卖会多数时候只看不买，娶媳妇打幡跟着凑热闹。但我就喜欢这一口，只要有可能就去参与，看看不买也是学习过程，观千剑而后识器，操千曲而后晓声。或许就撞上个大运，金风玉露一相逢，便胜却、人间无数。拍卖会通常在周末，人潮汹涌，轰轰烈烈。数量从几十个到两三百个不等，多的时候，从早上八点开始，平均两三分钟卖一个，完全是卖大白菜的节奏，时钟转了一圈还没有结束。

在几百上千人大厅里吵闹的气氛中待久了，头脑昏昏沉沉。很多房子离开我的一亩三分地太远，鞭长莫及，没多大兴趣，出来透口气。大型拍卖会一般在大型高档酒店举行，一小杯咖啡卖两块钱，不喝。溜达出去几分钟是加油站，5毛钱来它一大杯，我这个人什么都吃，就是亏不吃。

真正的目标确定后，也就是决定这次拍卖出手，就两个人一起去，协调作战。每买一个房要求开一张$2000的现金支票cashier's check(也有一千，五千，看不同的拍卖)，买两个就要开两张，我会开四，五张支票备用。并按规定找家贷款公司，准备好pre approved letter。

拍卖过程中紧张刺激，丝毫不敢松懈。拍卖员车轮大战，交替上阵，声嘶力竭，呼天喊地，满嘴里跑舌头，把陋室破房吹嘘成广厦美屋。一帮Floorman上窜下跳，推波助澜。做为买方不但是脑力活，也绝对是体力消耗，稍有不慎就可能非理性亢奋没把握住底线，价钱买高了。要不就是自己喜欢的妹子没有去追，一转眼变成了人家的妹子，机会稍纵即逝。

最多的时候一天买到四个房，早早就做好准备，提前到达在拍卖大厅占个好位置，当我成功拿到一个房后，工作人员会立即过来拿走一张支票，暂时不必立即去办手续，因为拍卖还在进行中，战斗还在继续。机会有可能就是紧接着下一两个，不能闪失放弃，瞻前也要顾后，撒尿抠鼻子，两头全捏住。持续作战十几小时，办完所有手续，晚上9点，去餐馆搓一顿，要了只四磅龙虾，$7一磅，劳顿一天，庆祝一下。

房地产崩盘也是机遇，我们除了借来的十万，几年里两个人的所有薪水陆续追加进去，啃节的时侯信用卡也上。那时在拍卖场不管买什么今天都赚到了，但有眼光的人是少数，还往往被人轻蔑。因为美国的经济情况并不错，股市也过得去，债券利息高，码工春风得意，这师那师如过江之鲫，小银行5年定存高达近10%，有笔钱吃利息都在得瑟。只有严重过剩的房地产就像下架的黄瓜一败涂地。特别是我买的房子状况很差，价钱也极低，有的房子的窗户用合成木板钉上去，马桶炉台没有，壁橱倒塌，墙和地板严重损坏。在别人看来，买这样的房子是神经病，周边朋友同事说我买回一堆垃圾，放屁摻沙子，连讽刺带打击。

重要的事情再强调，房地产三要素，location，condition，price，随着时间的推移，只有location是不可更改的，另两项是浮云。

行到水穷处，坐看云起时，九九年起，忽如一夜春风来，千树万树梨花开。此后十年的房价房租就像脱缰野马，一骑绝尘。

二零零零年以前是我投资房地产第一个阶段，刚来美国不久，没什么经验，就是王 八吃秤砣铁了心努力淘粪，奋力一搏。最多时达到30个，不久卖掉过两个，一是用来筹集资金买自住房，二是杀回老家买个房狡兔多一窟。我对手里有几个闲钱存款，或有大把股票不以为然，但是只要有几个破房子在手，连吹牛逼都有底气。芳草有情皆碍马，好云无处不遮楼。

两千年回国探亲，和猪朋狗友聚会，饭桌上各自乱侃吹牛逼。哥们都挺关心也好奇国外生活，问我美国梦之一，有没有买房?我轻描淡写的回一句，买了几个。立马有人质疑，你丫口正，张嘴就来，到底几个?

我弱弱的伸出了三根手指，顿时引来惊呼，卧槽，才这么几年时间，你丫的是老太太摸电门，抖起来了！有了一个房已经不容易，何况三个，整个一个小母牛坐酒缸，醉牛逼！

我摆摆手缓缓说到，见笑见笑，不值一提，你们搞错了，不是三个，是三十个...