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房地产杂谈 四十三,再谈疫情中的租房市场

房地产杂谈 四十三,再谈疫情中的租房市场

博客

这篇是对半年前一篇"疫情中的租房市场"的补充。

https://blog.wenxuecity.com/myblog/68758/202008/3650.html

 

疫情已经一年,基本上圈在家里没有作为。投资房地产是心有余,而胆不足,怕病毒。没事很少出门,实地看房子就免了,网上谈兵而已。但自己的生意不能不管,总会出现空置,空在那里就是钱财流失。好在经过多年磨练,搞出自己的一套办法,从选房客起就尽量选择能住长久的人,也就是面向买不起房的一群人,最好是癞在我这里几年十几年不走。当然,从开始要把好关,要找靠谱的人住进来。我喜欢租给第一代移民,不管是墨裔还是亚裔还是来自东欧,绝大多数人背井离乡出来打拼,攻苦食淡,努力工作,遵纪守法,还没有走邪门歪道的智慧。我们也是从穷学生打工开始,自食其力,脑子里就没有动过去吃政府福利的念头或者是借钱不还和不交房租。至于合法还是非法移民,那是移民局的事情,警察也不会狗拿耗子多管闲事。再说了,一我没能力,二没权力去知道人家是合法还是非法。

从这次疫情来看,我的做法是对的,稳定压倒一切,多一事不如少一事。按照美国人平均三年搬家一次,我应该是每月最少一户进出,而2020年只有三户搬走,对于职业地主来说是闲死的节奏。

第一个,住了十五年半的房客,马上就破纪录,让我赶走。以前有一个住过十六年,死了。赶走这一户是土生土长穷白,一直三天打鱼两天晒网,交租拖拖拉拉。我的房子多,每月总有几户晚交租,什么奇奇怪怪的理由都有,大多时候一眼就看出来是放屁拉抽屉遮遮掩掩,有的拖欠一个月也有。林子大了什么鸟都有,十个手指头还不一班齐呢,虱子多了不咬人。特别是疫情期间,大家都困难,我也不是追太紧,最后给我交上来就行,有的免了部分房租。鸟大了也飞过不同的林子,什么样的嘎杂子琉璃球也见过,早就猪晃尾巴猴眨眼,习以为常。当然,什么事情要有个限度,忍让太多反而被以为是好欺负。我在多数情况下都是迁就房客,谁让他们是我的衣食父母。但也不怕事,别登鼻子上脸欺人太甚,兔子急了也会咬人。

去年一月四号,新年刚过,给了这个房客3day notice to pay rent or quit。以前不知道给过多少次,双方都没当真,骑马放屁两不分明。房客又以为我是在唱猴戏闹着玩,挨操打呼噜,假装不知道。这次我是王 八吃秤砣铁了心,已经拖欠两个月房租,不再忍让了,不把你打出屎来算你丫的P眼紧!

算是顺利,一个半月后allover,法警贴封条,我换锁,组织人力装修,同时招租。三月一号新房客搬入,重新打鼓另开张。自己表扬一下自己,幸亏当机立断,在疫情爆发前完成eviction,再过一两个月疫情严重,不许赶人,麻烦就大了。并不是有先见之明,纯属放屁打脚后跟,赶在点子上了。

第二个一户五月份搬走,换到更宽敞的房子。可以理解,传染病疫情一来,这是完全正常情况。整个疫情期间,房地产不管是房价还是房租逆势而为,强烈上涨,个别市中心太密集地方除外。虽然房子状况完好,不需要装修,但疫情开始严重,不想出门,交给穆仁智带人看房,然后电话短信告知一下,只是签约的时候和新房客见面。

去年年底,第三户不辞而别,押金不要了,房子的状况比较惨,需要装修,地毯换地板,总共花了一万多。无所谓了,住了十年,也该装修一下。原来状况也不咋地,房租比较低,装修后上调房租四百多,三年本钱就回来了。我有两三个得心应手的穆仁智可用,一个月时间搞定,今年一月租出去。

房客住进来后没有人喜欢涨租,涨个五十一百也唧唧歪歪,我的房租普遍低于市场价,住了十年的老房客房租比市场价低了几百,一般来说房客舍不得放弃这样的低房租。而重新装修后换房客就不一样了,立马和市场价看齐,只是略低一点,保持竞争力。重新招租属于周瑜打黄盖,就这个价钱,想租欢迎,看不上我的房请移步,自有后来人。

从九十年代中开始买第一个出租房到现在,经历过不少的事情,包括两次的房地产崩盘。就租房市场来说,目前的南加州,再缩小到我眼前的一亩三分地-orange county,还没有见到任何时候有现在这么容易出租!!!窗口和房前草坪上插个牌子就租出去了。

倒退二十多年还不是网络时代,招租用的是传统办法,在OC Register登广告,不到半块豆腐干地方,只可写三行小字,每星期一两百块钱。一个月没租出去,广告费够一个月的房租。

历史不可以重复,以往房地产崩盘造成大量房子被拍卖很难再次出现,起码我的有生之年看不到。就算再次出现,按照当时的特定情况,还是没有多少人敢入场。

前面提到过两次房地产崩盘,第一次的崩盘是九十年代中开始,持续了四到五年,比08年后金融危机连带的房地产下跌还要严重。全国性的大型物业拍卖会,卫星连线,分别在洛杉矶,旧金山,纽约和休市顿同步进行。那属于房地产大亨我的前老板的菜,我也就是娶媳妇打幡跟着凑热闹。不过,地方性的拍卖会倒是去抢到不少破房子,黄鼠狼娶媳妇小打小闹。这次崩盘原因是房地产严重的过剩和过热,全民皆房,房市被一浪浪推高,到了个临界点没有人接盘,最终支撑不下去,呼啦啦似大厦倾,价钱跌的是白茫茫一片大地真干净。如果历史可以重复一次,你敢在当时的特定状况下入场吗?而且是刚过而立之年,还在爬宝塔尖的时候弃学淘粪。

顺便说一句,房地产不像股票用鼠标一点完成交易,这是投资房地产的弊端。也就是说眼看着房价大跌,你束手无策,一两个房的微地主可以一闭眼就跳河,卖掉算了。而进入三个房以上的弱小地主是跑不掉的,往哪里跑?为什么要跑?你看看大型公寓和希尔顿酒店老板会跑吗?所以我一再强调现金流的重要性,只要有现金流支撑就不会像股票被清零。放屁紧咬牙,暗使一股劲,挺过去就柳暗花明。

第一,当时的贷款利率非常高,能借到超过百分之十是很正常的事情。同样,存款利率也非常高,五年期定存也高达到百分之十,即使是活期也有百分之四。我从前老板那里借到十万美元,连本带利每月从工资里慢慢扣除,前老板不错,给我活期4%的利率。我再用借来的钱作头款从银行贷款出来,贷的是FHA loan,利率低,9%,但要买mortgage insurance,无所谓了,只要保证有正现金流,哪怕是一点点也干了。赚钱无非几种手段,以前提到过。

1,拼体力,下策。
2,有一技之长,中策。
3,凭脑力,上策。
4,投资,用钱去赚钱,上上策。
5,用别人的钱去赚钱是赚钱的最高境界,也就是所谓的空手套白狼。

做房地产生意给了你用别人的钱去赚钱这样的机会。

因为贷款利率高,每月还贷款负担太重,必然会全面碾压房租的利润。另一方面,定存利息也高,极大的破坏投资房地产的意愿,房租产生的微薄利润还不如把钱放银行里。不幸的是绝大多数的人空言无事事,近视无远谋,就喜欢把钱放银行里。用我前老板有的名言警句:

"钱放银行等于冰放在太阳下面晒!"

第二,因为严重的供大于求,不但房价惨不忍睹,租房市场也非常困难。不同的是房价会崩盘,房租不会。虽然出租困难,但降价一点总可以断臂求生租出去。所以,我一直强调要重视现金流,尽量避免每月往房子里面贴钱。当然,房地产有各种做法,这是另一个话题。

除了登英文报纸广告,还经常插牌子open house,采用守株待兔的办法,一天时间就这么慢慢的耗费出去,没有任何收获。很多人总喜欢说你丫的运气好,蠢猪站在风口上也会飞上天,你抓住了机遇。那是你只看到贼吃饭,没看到贼挨打。在银行定存达到10%的时候,像我这样弄一堆破房子出租,净收入都未必有百分之十。连我自己都时常怀疑人生是不是搞错了,是不是傻逼一个。孤村芳草远,斜日杏花飞。好在信心没有动摇,和有钱的房地产大亨每天处在一起,受影响深远。你怀疑有钱人就一定很快乐吗?实际他们的快乐你根本想象不到!没钱没事业的人,才有闲功夫去提高自己的人生境界。

2000年以前出来的老留学生几乎没有富二代,常规之路是边打工边爬宝塔尖,力争黑袍枷身,然后找个好工作,再成家立业,做个典型的中产阶级。靠打工挣一米半米的凤毛麟角,讨论没有意义。绝大多数的人从年收入几万开始,然后期盼加薪进爵,向十几万二十万发展。早九晚五,日复一日,年复一年。晨起动征铎,风雨夜归人。温水煮青蛙,寒冰冻蟒蛇。久而久之变成等下班、等工资、等退休的三等公民。身后有余忘缩手,眼前无路想回头。生活无虑大致没问题,想要致富则是踏雪寻梅,橼木求鱼。

俗话说,人不得外财不富,马不吃夜草不肥。如果想致富就不得不另劈途径,踏雪寻梅菜扣肉,橼木求鱼香肉丝。在人口稠密的大都会地区,投资房地产是一条致富的途径。目前南加州的房地产经过几年的连续上涨,不可否认已经到达一个新高点,还有没有上涨的空间?单从租房市场的情况来分析,仍然是向上趋势。过去的几年里,房租每年以4%-5%的幅度增加,我保留了orange county housing authority 的房租调整记录。房租和房价上涨相辅相成,如果房租持续性增长,房价绝不可能原地踏步。

再看看房屋贷款利率仍然是历史上的低点,利率也不大可能再低到哪里。同样借十万块钱,4%和10%的利率,每月还贷款的数额相差甚远,低利率也是投资房地产的一股动力。

再有,突如其来的疫情,让原本南加州紧张的租房市场更加一房难求。按照social distancing规则,从窄小的住房条件向宽敞明亮过度会成为趋势。投资人显然不会一叶障目不识泰山,两耳塞豆不闻雷霆。

最后是政府开足马力印钱,造成明显的通货膨胀,钱越来越不值钱,手里有闲钱的人恐慌,想要寻找保值增值的办法。几个客观原因会让南加州的房地产市场继续繁荣一段时间。

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来源: 文学城-老朽
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