房地产杂谈 四十三，再谈疫情中的租房市场

这篇是对半年前一篇"疫情中的租房市场"的补充。

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疫情已经一年，基本上圈在家里没有作为。投资房地产是心有余，而胆不足，怕病毒。没事很少出门，实地看房子就免了，网上谈兵而已。但自己的生意不能不管，总会出现空置，空在那里就是钱财流失。好在经过多年磨练，搞出自己的一套办法，从选房客起就尽量选择能住长久的人，也就是面向买不起房的一群人，最好是癞在我这里几年十几年不走。当然，从开始要把好关，要找靠谱的人住进来。我喜欢租给第一代移民，不管是墨裔还是亚裔还是来自东欧，绝大多数人背井离乡出来打拼，攻苦食淡，努力工作，遵纪守法，还没有走邪门歪道的智慧。我们也是从穷学生打工开始，自食其力，脑子里就没有动过去吃政府福利的念头或者是借钱不还和不交房租。至于合法还是非法移民，那是移民局的事情，警察也不会狗拿耗子多管闲事。再说了，一我没能力，二没权力去知道人家是合法还是非法。

从这次疫情来看，我的做法是对的，稳定压倒一切，多一事不如少一事。按照美国人平均三年搬家一次，我应该是每月最少一户进出，而2020年只有三户搬走，对于职业地主来说是闲死的节奏。

第一个，住了十五年半的房客，马上就破纪录，让我赶走。以前有一个住过十六年，死了。赶走这一户是土生土长穷白，一直三天打鱼两天晒网，交租拖拖拉拉。我的房子多，每月总有几户晚交租，什么奇奇怪怪的理由都有，大多时候一眼就看出来是放屁拉抽屉遮遮掩掩，有的拖欠一个月也有。林子大了什么鸟都有，十个手指头还不一班齐呢，虱子多了不咬人。特别是疫情期间，大家都困难，我也不是追太紧，最后给我交上来就行，有的免了部分房租。鸟大了也飞过不同的林子，什么样的嘎杂子琉璃球也见过，早就猪晃尾巴猴眨眼，习以为常。当然，什么事情要有个限度，忍让太多反而被以为是好欺负。我在多数情况下都是迁就房客，谁让他们是我的衣食父母。但也不怕事，别登鼻子上脸欺人太甚，兔子急了也会咬人。

去年一月四号，新年刚过，给了这个房客3day notice to pay rent or quit。以前不知道给过多少次，双方都没当真，骑马放屁两不分明。房客又以为我是在唱猴戏闹着玩，挨操打呼噜，假装不知道。这次我是王 八吃秤砣铁了心，已经拖欠两个月房租，不再忍让了，不把你打出屎来算你丫的P眼紧！

算是顺利，一个半月后allover，法警贴封条，我换锁，组织人力装修，同时招租。三月一号新房客搬入，重新打鼓另开张。自己表扬一下自己，幸亏当机立断，在疫情爆发前完成eviction，再过一两个月疫情严重，不许赶人，麻烦就大了。并不是有先见之明，纯属放屁打脚后跟，赶在点子上了。

第二个一户五月份搬走，换到更宽敞的房子。可以理解，传染病疫情一来，这是完全正常情况。整个疫情期间，房地产不管是房价还是房租逆势而为，强烈上涨，个别市中心太密集地方除外。虽然房子状况完好，不需要装修，但疫情开始严重，不想出门，交给穆仁智带人看房，然后电话短信告知一下，只是签约的时候和新房客见面。

去年年底，第三户不辞而别，押金不要了，房子的状况比较惨，需要装修，地毯换地板，总共花了一万多。无所谓了，住了十年，也该装修一下。原来状况也不咋地，房租比较低，装修后上调房租四百多，三年本钱就回来了。我有两三个得心应手的穆仁智可用，一个月时间搞定，今年一月租出去。

房客住进来后没有人喜欢涨租，涨个五十一百也唧唧歪歪，我的房租普遍低于市场价，住了十年的老房客房租比市场价低了几百，一般来说房客舍不得放弃这样的低房租。而重新装修后换房客就不一样了，立马和市场价看齐，只是略低一点，保持竞争力。重新招租属于周瑜打黄盖，就这个价钱，想租欢迎，看不上我的房请移步，自有后来人。

从九十年代中开始买第一个出租房到现在，经历过不少的事情，包括两次的房地产崩盘。就租房市场来说，目前的南加州，再缩小到我眼前的一亩三分地-orange county，还没有见到任何时候有现在这么容易出租!!!窗口和房前草坪上插个牌子就租出去了。

倒退二十多年还不是网络时代，招租用的是传统办法，在OC Register登广告，不到半块豆腐干地方，只可写三行小字，每星期一两百块钱。一个月没租出去，广告费够一个月的房租。

历史不可以重复，以往房地产崩盘造成大量房子被拍卖很难再次出现，起码我的有生之年看不到。就算再次出现，按照当时的特定情况，还是没有多少人敢入场。

前面提到过两次房地产崩盘，第一次的崩盘是九十年代中开始，持续了四到五年，比08年后金融危机连带的房地产下跌还要严重。全国性的大型物业拍卖会，卫星连线，分别在洛杉矶，旧金山，纽约和休市顿同步进行。那属于房地产大亨我的前老板的菜，我也就是娶媳妇打幡跟着凑热闹。不过，地方性的拍卖会倒是去抢到不少破房子，黄鼠狼娶媳妇小打小闹。这次崩盘原因是房地产严重的过剩和过热，全民皆房，房市被一浪浪推高，到了个临界点没有人接盘，最终支撑不下去，呼啦啦似大厦倾，价钱跌的是白茫茫一片大地真干净。如果历史可以重复一次，你敢在当时的特定状况下入场吗？而且是刚过而立之年，还在爬宝塔尖的时候弃学淘粪。

顺便说一句，房地产不像股票用鼠标一点完成交易，这是投资房地产的弊端。也就是说眼看着房价大跌，你束手无策，一两个房的微地主可以一闭眼就跳河，卖掉算了。而进入三个房以上的弱小地主是跑不掉的，往哪里跑?为什么要跑?你看看大型公寓和希尔顿酒店老板会跑吗?所以我一再强调现金流的重要性，只要有现金流支撑就不会像股票被清零。放屁紧咬牙，暗使一股劲，挺过去就柳暗花明。

第一，当时的贷款利率非常高，能借到超过百分之十是很正常的事情。同样，存款利率也非常高，五年期定存也高达到百分之十，即使是活期也有百分之四。我从前老板那里借到十万美元，连本带利每月从工资里慢慢扣除，前老板不错，给我活期4%的利率。我再用借来的钱作头款从银行贷款出来，贷的是FHA loan，利率低，9%，但要买mortgage insurance，无所谓了，只要保证有正现金流，哪怕是一点点也干了。赚钱无非几种手段，以前提到过。

1，拼体力，下策。
2，有一技之长，中策。
3，凭脑力，上策。
4，投资，用钱去赚钱，上上策。
5，用别人的钱去赚钱是赚钱的最高境界，也就是所谓的空手套白狼。

做房地产生意给了你用别人的钱去赚钱这样的机会。

因为贷款利率高，每月还贷款负担太重，必然会全面碾压房租的利润。另一方面，定存利息也高，极大的破坏投资房地产的意愿，房租产生的微薄利润还不如把钱放银行里。不幸的是绝大多数的人空言无事事，近视无远谋，就喜欢把钱放银行里。用我前老板有的名言警句：

"钱放银行等于冰放在太阳下面晒!"

第二，因为严重的供大于求，不但房价惨不忍睹，租房市场也非常困难。不同的是房价会崩盘，房租不会。虽然出租困难，但降价一点总可以断臂求生租出去。所以，我一直强调要重视现金流，尽量避免每月往房子里面贴钱。当然，房地产有各种做法，这是另一个话题。

除了登英文报纸广告，还经常插牌子open house，采用守株待兔的办法，一天时间就这么慢慢的耗费出去，没有任何收获。很多人总喜欢说你丫的运气好，蠢猪站在风口上也会飞上天，你抓住了机遇。那是你只看到贼吃饭，没看到贼挨打。在银行定存达到10%的时候，像我这样弄一堆破房子出租，净收入都未必有百分之十。连我自己都时常怀疑人生是不是搞错了，是不是傻逼一个。孤村芳草远，斜日杏花飞。好在信心没有动摇，和有钱的房地产大亨每天处在一起，受影响深远。你怀疑有钱人就一定很快乐吗?实际他们的快乐你根本想象不到！没钱没事业的人，才有闲功夫去提高自己的人生境界。

2000年以前出来的老留学生几乎没有富二代，常规之路是边打工边爬宝塔尖，力争黑袍枷身，然后找个好工作，再成家立业，做个典型的中产阶级。靠打工挣一米半米的凤毛麟角，讨论没有意义。绝大多数的人从年收入几万开始，然后期盼加薪进爵，向十几万二十万发展。早九晚五，日复一日，年复一年。晨起动征铎，风雨夜归人。温水煮青蛙，寒冰冻蟒蛇。久而久之变成等下班、等工资、等退休的三等公民。身后有余忘缩手，眼前无路想回头。生活无虑大致没问题，想要致富则是踏雪寻梅，橼木求鱼。

俗话说，人不得外财不富，马不吃夜草不肥。如果想致富就不得不另劈途径，踏雪寻梅菜扣肉，橼木求鱼香肉丝。在人口稠密的大都会地区，投资房地产是一条致富的途径。目前南加州的房地产经过几年的连续上涨，不可否认已经到达一个新高点，还有没有上涨的空间?单从租房市场的情况来分析，仍然是向上趋势。过去的几年里，房租每年以4%-5%的幅度增加，我保留了orange county housing authority 的房租调整记录。房租和房价上涨相辅相成，如果房租持续性增长，房价绝不可能原地踏步。

再看看房屋贷款利率仍然是历史上的低点，利率也不大可能再低到哪里。同样借十万块钱，4%和10%的利率，每月还贷款的数额相差甚远，低利率也是投资房地产的一股动力。

再有，突如其来的疫情，让原本南加州紧张的租房市场更加一房难求。按照social distancing规则，从窄小的住房条件向宽敞明亮过度会成为趋势。投资人显然不会一叶障目不识泰山，两耳塞豆不闻雷霆。

最后是政府开足马力印钱，造成明显的通货膨胀，钱越来越不值钱，手里有闲钱的人恐慌，想要寻找保值增值的办法。几个客观原因会让南加州的房地产市场继续繁荣一段时间。