房地产杂谈 三十八，疫情中的房地产

 最不喜欢的就是预测市场，预测有点像赌博。但做生意大的方向要搞清楚，总不能逆向而行。马后炮谁都会，那些坐在办公室的白面书生，电脑打开，把各种资料一凑，然后天花乱坠，纸上谈兵，说的有鼻子有眼。房地产注重的是实战，书本上的东西基本不起作用。有关房地产投资理财的理论书籍我一本也没有读过，买个破房子拿来出租这点破事难道还能描绘出风花雪月的动人故事不成?

疫情冲击各行各业，包括房地产。许多人预测和等待房地产崩盘，准备抄底。我没那个本事去预测，只通过经营自己的房子谈看法。几个月来，房地产买卖几乎停摆，是事实，疫情造成的。买卖房地产不是急茬的事情可以等，即使少有的交易，房价也没有明显下跌。而租房市场依然强劲，住房是刚需，不能等，房租也没有明显变化。六月一号刚签约一户，房租上涨百分之五。没有带人去看房，交给穆仁智处理，签约收钱时去了一次。

突发的疫情让很多人没了工作、公司上班有的改在家里办公、不能出去旅游、不能逛商场、不能下馆子等等，能做的事情就是在家里圈着。以往平均每天在家里十小时，现在可能要十五小时，包含周末减少出门。这就客观上提升了家的价值，自住房是家，租房子住也是家。既然别的事情减少，就只能多重视一下自己的家。住小房子的想更宽敞点，与人分租的想要自己的独立天地。所以，即使疫情当前，我仍然看好南加州的房地产市场，不论是房价还是房租，高端房除外。

十八个月前有笔闲钱，放在union bank 定存，好像接近百分之三，现在到期了，有几千块钱利息，因该不错了。问题是目前的利息0.5%都没有，通货膨胀是存在的，再放银行钱肯定缩水。即使这几千块钱放在总收入里一起计算，百分之三十的税被抢走了。如果投资在房子里，贷款不贷款放一边，现金买的话，租金扣除开销产生的现金流肯定超过定存，用折旧一冲，加上其他手段，几乎不需要交什么税。

这还是对比定存有近百分之三的利息，目前的利息惨不忍睹，几十万上百万的钱放银行，短期也罢，长期放银行里，通货膨胀会让钱缩水而欲哭无泪。

所以，有钱要投资，股市我不懂没资格说，但仍然会继续投资房地产。我才不管什么底部呢，有好的deal就上。再说了，没有本事去预测底部。前两次房地产崩盘抓住机遇不是看准了底部，而是现金流的引诱才全力杀入。当然，什么是顶部还是能看清楚的。如果租售完全不成比例、人口流逝、空置率增加、开发商过度建新房、待售屋长时间卖不出去、经济差还不见曙光以及银行乱放款全民皆房等等，只出现一项都不能说明问题。一系列问题同时出现，房地产则会是危如垒卵，倒悬之急。别的地方不能乱说，眼前的一亩三分地还长势良好。

投资房地产有很强的地域性，简单的说，哪人多去哪就对了，全美国百分之三十七的华人选择加州。南北加都住过，北加州的房价任何时候都压南加州一头，当然你不能拿Newport beach vs. Oakland，要总体比较。南加州地域辽阔，人口增长有潜力，更适合房地产白手起家。另外，南加州的气候也胜一筹，一年里有八个月穿件体恤衫就可以，衣服钱都省了，夏天还不是很热。邪门的是没有蚊子，就凭这点我也不愿意搬去别的地方。

南加州两千多万人口，几个大县county，几百个大小城市city。有富人聚集的比华丽山庄和新港滩，也有非常贫穷的城市和地区，西语裔和非洲裔占百分之九十以上，就像是进入第三世界。危邦不入，乱城不居。惹不起躲的起，惹不起砂锅惹爪篱，我可以绕行，不去。

橙县Orange county，三百多万人口，在全国排名第六。白、黑、黄、墨四大族裔里，白人百分之四十弱，是主流社会。而且橙县的白人普遍高大上白富美，穷白很多被挤出去。亚裔百分之二十五，强烈支撑着高房价，亚裔除了比较有钱，也喜欢房地产。墨裔占百分之三十强，这个群体是最买不起房的一群人，特别是南加州的西语裔，许多是第一代移民，不论合法不合法。这点对做房地产出租生意很重要，投资出租房有着广阔的市场。最后是非洲裔，占百分之二，不构成群体，不需评论。目前我有两户黑人兄弟租户，是优秀房客。

不谈政治，单就做房地产生意，这是非常理想的投资环境。当然，全美国有许多地区也是房地产投资相当不错的地方，没亲眼看到没办法比较。但本王爷卖瓜，总不能夸旁边的武大郎烧饼好吃吧！