房地产杂谈 三十，崩盘和度过难关

临时起意所写，胡乱起个标题

房地产是地域性问题，还是有再次强调说在南加州。投资房地产二十几年下来，成功根本算不上，但是三个自由实现了两个半。我的赚钱标准低，不担心挣够几个米才敢退休，旅行住四五星级酒店，飞机能坐商务餐，邮轮套间就是我的财务自由；人身可以算是百分之百自由；时间还不完全自由，穆仁智不能完全胜任，出去旅行不敢太久。

房地产有各种形式，商业，住宅，土地，旅馆等等。因为在大房地产公司混过，亲身经历过许多事情。商业地产有的会空置几年没人租，为了给整个购物商场增加人气，免费半年也没人来。生意人鬼精鬼精的，如果不赚钱，请他去也不去，不能赔本赚吆喝。我不是说商业地产不好，地段好的商业地产赚的是盆满钵满，对于初级阶段最好只可远观而不可亵玩。

我所做的是人类最基本的需求，住宅地产。美国有将近百分之四十的人租房子，这个百分比还在扩大，美国是人口增长国家。不管高科技怎么发展，许多行业的可以被人工智能取代，但是人不能睡大街上。你没有自己的栖身之所，就不得不租房子。我眼睛里盯住的是这百分之四十，买的起房子的人，也就是说房价涨跌不是我优先考虑。

即使是住宅房地产，也有区别。有些人喜欢白玉房，美观气派租客质量高，很多高薪码工喜欢这种投资。投资这种房现金流差，尤其是初期。基本上是图升值，图未来，这和高薪码工的意图吻合，目前有高薪，不在乎房租的仨瓜俩枣，等若干年后没有高薪，有房租顶上，这无可厚非。 但房子是用来住的，不是炒的，房租要参照市场行情。大型房地产公司会去投资普通公寓出租，也会开发土地盖漂亮房子卖出去，都是为获取最佳回报，绝对不可能本末倒置。

所以，我会参照大型公寓所面向的人员。买豪宅出租给别人，拿茉莉花喂牲口的事情我是不做的。房地产崩盘来临的时候，往往先开始的是经济差，失业率高，房地产是滞后行业。美国人普遍不存钱，遇到失业收入减少只好减少开支，反应到住房上就是downsize，从大房换到小房，从高端到低端。 我手里的白玉房很少，都是近期投资，因为早期的房现金流已经够用，税交的多，所以再投资就不刻意追求现金流，但早期投资的几十个房没有高档高端的。

不管房价还是房租都是呈金字塔形状，在租房市场上我面向的是金子塔底部的劳苦大众，是基础上的基础。当房地产崩盘，租房市场如果也有downsize情况发生，上面的往下掉，在跌到地面之前，也就是说睡到大街上之前要经过我这里。 很多人对白菜房不肖一顾，不喜欢和低端人群打交道，那我就没办法了。我的目光短浅，没有智慧去谈国家大事，只要把眼前的一亩三分地能经营好就不错了。

还是要强调房地产投资是地域问题，我没资格说别的地方，我所在的橙县投资环境是不错的，全国第六大县，三百多万人口，非裔人口百分之二，冰碳不言，冷暖自知。