房地产杂谈 二十六，长治久安

先澄清一下，从来没有说过我有20米，只说过要努力争取不超过22米。也不是大地主，按我自己的划分，南加州的房子数量超过50个算大地主，还没有超过40个。更不是富人，几年前灰哥搞过一个投坛富人榜，非常非常非常的荣幸，本人榜上无名。

当然，我也不想哭穷，美国梦之一就是有一个自己的房子，我有一大堆破房子收租，应该说不是在做梦。但是，赚钱不是我的目的，我的目的是去周游世界，赚钱就是为了实现这个目的，实现这个目的并不需要赚很多钱，而更重要的是需要有闲。我相信有人能挣一米半米，却不见得有闲，还要要看老板的眼色行事，因为你要付出劳动才能获取回报，天上不可能掉馅饼。我所追求的是被动赚钱，每个月不管做不做事情，房租都会自动进来。所以，在开始阶段要奋力一搏，努力把摇钱树种好，以后就可以不劳而获，也就是天上掉馅饼，问渠哪得清如许，谓有源头租金来。有钱没有什么错，如果有钱也是一种错，我宁愿一错再错，衣食无忧才能去做自己想做的事情。

总有人担心退休后的生活质量会下降，即使现在能挣一米半米。所以才会努力的赚钱存钱，盘算着着退休前能挣够多少个米，或者存够几个米可以退休。对于地主们来说，根本没必要参与这个讨论，反正我是从来没有讨论过。

有一件事情至今记忆犹新，圣地亚哥的一个小学女教师，大学毕业后从一开始工作就买出租房，每一两年买一个，当然是要贷款，往后的速度加快，用二十年时间拥有26个房，在四十岁出头的时候辞职回家，单身没有结婚，周游世界去了。

我的做法比较极端，特别是初期阶段，信用卡都上过，瞎子害眼，霍的出去，在这里奉劝大家不要效法。早期使用狠手段，不到5年时间，也就是在99年被雷的时候，略胜那个女教师一筹。但我有一个原则，没有现金流就不碰，也就是说不会去刀尖上舔血。开始的时候急剧扩张规模，有百分之八十负债率，现金流每月只有三千多块钱，生活上够用了，摇钱树已经种上，会开花结果。 因为负债率高，当房租上涨的时候，现金流必然大幅度增加，每月还贷款的数目是固定的，每年净收入会超过百分之十甚至达到百分之二十的增长。

零八年房地产第二次崩盘的时候，再次拼光子弹，随着规模扩大，现金流的涨幅在逐渐减缓。现在处于第三阶段，不再刻意追求发展，也没有更上一层楼做富人的愿望和本事，钱够用就行了，已经长治久安。

随着房价上涨，负债率从初期的百分之八十下降到百分之十，期间多次贷款出来，空手套白狼早已经实现，以后所做的事情就是维护好摇钱树，坐吃山不空，稳坐钓鱼船。

过去的二十年里，南加州这里的房租每年以平均百分之四增长，如果是贷款买房，净收入的增长远远超过百分之四。现在我的负债率非常低，但每年净收入增长百分之五是不可阻挡的。不要小看这百分之五，会一直这么增长下去，直到永远，这还没有去计算房价上涨。即使几十年后我们死掉，下一代继承产业，还是会这么增长下去，生生不已。我不考虑到了62岁退休时能拿多少社安金，那点眼芝麻糊钱还不够溜牙缝的，眼珠子都没指望过，就更没指望过眼框子。 房地产投资上的事情全都是具体的事情，凡是具体的事情就有解决之道。这些解决之道根本不值一提，也没有什么秘密可言，不值一顿饭钱，君子之交淡如水，值一杯咖啡。别人可以做到的事情我可以做到，我做到的事情，你也可以做到，TF工作就这么简单，与平时生活中遇到的事情相似。

下面的删掉几句不当言辞，因有人不喜欢。