做地主可能遇到的问题 三，管理
初期生手投资出租房会觉得麻烦，主要是千里之行始于足下，一大堆问题可能在很短的时间里同时出现，都说怕遇到人生的十字路口不好选择，那要是米字路口呢？而着手第一个房子就像是你站在一个O字路口而无所适从。正因为有不少的问题和烂事，才被叫做掏粪。掏粪由三部分组成，买房、修房、管房，就这几个字！以管房难度最大。买房自己下点功夫，甚至不下功夫，踩到狗屎运也能买到满意的。修理房子自己不会就让别人做，做的不好可以换人。管理房子自己有本事最好自己管，没时间，没精力，远程投资就不得不让别人管，管理人员PM，如果不给力非常头疼，总不能像走马灯似的换人。所以，对于黄世仁来说，有一个得力的穆仁智是非常重要的，否则，屁大点小事也让你寝不安席食不甘味 。
从业余发展成一个职业地主，买房、修房、管房不大可能一个坎都不过而成为职业，除非大土豪，一两千万买个中大型公寓，直接做寓公。孟子曰：“劳心者治人，劳力者治于人”， 正常情况下，我们微弱地主不得不九层之台始于垒土，寝苫枕块含辛茹苦，掏粪之目的就是要从劳力者变成劳心者，但是劳心也不能操着卖白粉的心去赚买菜的钱。所以最好能有人帮你去操卖白粉的心，自己躺在沙滩上数钞票或者蹲在马桶上数铜板。
和找一个理想的修理工差不多，经理PM,property mamager最好是口耳相授，有人推荐，得来全不费工夫。事实是好的PM得来非常不容易，多数情况下要靠自己去挖掘。首先从买房前去看房就开始留意，特别是open house，只需要多一句嘴，问问卖房经纪有没有顺便管理出租，一般每几个经纪里会有一个，然后多了解一下，留下电话，多找几个没坏处，有比较才有鉴别。需要的时候再进一步交谈价钱，服务方式等等。用自己的经纪买房这个范围就小的多，所以从开始找经纪买房时先问问做不做管理。
即使找到一个好的PM，也很难十全十美，称心如意，因为他们只是做好自己的一份工作，而不是你肚子里的蛔虫，那就想办法培养自己肚子里的蛔虫。也许有人觉得做地主的要到了相当的规模才能雇佣PM，那可不一定，哪怕是十来个房以下的微弱小地主也可以去用，要看做了多少事情，付给多少报酬。也是从招租开始，前篇说过，房客里有动手能力强的优先考虑，也许以后用得着。如果有人毛遂自荐说手下管着几个人，看你是非土生土长美国人比较怂，然后说以后给你管理房子，这种人不靠谱。你以为你是谁?对于我们外来移民来说你丫的也就那么一口流利英文，六根手指挠痒痒多那么一根而已。
我的房客里有一个是维修工，有自己生意，很能干，在我这里住了近十年，我的大部分活也让他去做。一开始做什么我会一起去，搭把手，主要是让他了解我的要求和习惯。比如白玉房要精耕细作，白菜房动作要快，简单实用。到现在基本不需要去面授机宜，打个电话简单吩咐一下，然后拿钥匙去干活。
几年前慢慢让他学做管理，他是墨裔，英文也可以，我有不少墨裔房客，要采取以夷制夷的方法。最初他不是很愿意，觉得自己就是干活的命，脑子里没有一点管理知识，比干活还难。我就是希望从什么都不会的去培养，脑袋空不要紧，关键是别进水，慢慢往他脑袋里放东西。
多年前有一次赶人，我的动作快，打了房客一个措手不及，墨裔房客也蠢点，法警来锁门时房客一屋子东西来尚不及搬走。过了两天房客约时间来搬家，我把这个维修工叫去看着，你今天一天的活就是在这里紧逼盯人，别让他们破坏，完事后检查一下有什么要修理的做好准备，锁好门回家，第二天来干活。中午给他送午饭，在门口听到里面争吵，西语夹着英语，大意是被赶房客嫌他总盯着不放，碍事。我的维修工说，我今天的工就是这个，我不在乎你愿不愿意，反正明天走大街上我不认识你，你不认识我。
我需要的人是忠心可靠，能理解我的意图去做事，我以前的老板骂我：“dont be too smart!”，我照着做就是了。现在我出门旅游，电话都转到他那里，小事情自己去处理，大事情再通知我。有一次在邮轮上收到他的告急，有一户发生slab leak，要撬开水泥，是比较大的活，还要安抚房客。我只给他简单短信，自行处理。他去租了风钻等工具，停水，给房客买了些食品，处理的不错。我给他的工钱一般是两百一天，像这种大活难活，让他三百，五百的随便说，给钱就是了，因为找外面的人，一千，三千的也是任人宰割。
这个人有家庭，青壮年，优点一大堆，缺点对我来说就一条，花钱大手大脚，生活没计划，别说以后买房，就是现在还时常晚交房租，正好这个命脉被我捏住。我给他个房住，不是免费，比市场上低三分之一，所以他跑不掉。另外每月总有些大大小小的修理让他做，就算在外面没活干也起码饿不死。这个人已经配合的很默契，每月做了什么事情，给我个报告，我写支票给他，基本不去问做了什么，除非是大活。他也不跟我计较，举手之劳的事就不汇报，我也不会亏待他，租的货仓基本上是给他用，逢年过节一定会送礼上门，小财不出，大财不入。
举自己的例子仅供别人参考，很同情坛子上常有人来痛说掏粪的悲催经历，像是PM不给力，修理工人拿钱跑路等等。基本上都是江心补漏，临渴掘井，屎都顶到肛门了才放屁，那就根本来不及，一泡屎再拉到石头缝里，狗也难办。所以即使在弱小地主阶段就应该未雨绸缪，未焚徒薪。最好在自己的房客里物色一个手脚麻利，而且随和容易相处，不斤斤计较的，先从小事委托他一下。出去旅行，把电话转到他那里，同时通知其他房客有什么事情找他处理。外出一个星期预付他一两百块，两星期两三百块，另给HD的卡买料用。有事情帮着照看一下，比如安排修理，工钱另算。如果无事发生最好，白得两三百块钱，我自己也图个省心，歪脖子拉小提琴，两全其美。
钱是个好东西，可以做很多事情，所以我要努力去赚钱。但赚钱到了一定程度，再多就没有多大的意义，人不能把钱带进棺材，钱却可以把人带进去。我赚钱是为了更好的活着，绝不会因为活着去拼命赚钱。所以在努力赚钱的同时，追求更好的活着，这就需要把赚钱所付出的代价压缩到最低限度。年薪二，三十万和四，五十万的在生活上没有本质区别，如果别人朝九晚五加上路上每天十几小时去赚四，五十万年薪，而中小地主平均每天只付出一小时的劳动能赚二，三十万，或者少点十几万，我会努力掏粪做个肖遥地主，而不会去玩命做忙碌码工。再说了，赚多少钱基本上都是手停口停的工作，地主收房租可以生生不已，长治久安。
码工年薪几十万，
如今已觉不新鲜。
最是牛逼不上班，
吃喝玩乐闲扯蛋！