关于异地投资

作为一个职业中小地主，我不会去做异地投资，有朝一日能挤进大地主圈子则另当别论。不过，我这个人小富即安，不求上进，赚钱可以是无穷数，这一点我比不过富豪们。但我现在追求付出的最小值，如果码工或炒股大拿有人出来比一比谁更闲的像个叫花子，我倒是可以奉陪。看着码工朝九晚五，风雨无阻去挣几十万，我也就隔三差五打打电话给经理，跑跑邮局银行，挣多挣少都心安理得。

从一开始进入房地产，诸如买房子、借贷款、砍价钱、找房客、通马桶、赶烂人等等一切全是单打独斗，并不是说我有多大的本事，是没钱没办法，有钱的话就会像现在雇穆仁智替我去做那些狗屁醪糟事。前几天快慢兄弄了份码工薪水单，生孩子都不能叫生孩子，那得叫下人！别人的钱财是自己的身外之物，所以咱们个人地主们初期阶段只能身体力行，事必躬亲，粪水不流外人田。

虽然说是目光短浅，只守着眼前的一亩三分地过日子，别人家里的瓜果梨桃也会时常窥视一下。零九和一零年曾经跑过佛州，德州和拉斯维加斯多次，想捡点别人家里的残羹剩饭，是属于放羊捡羊粪两不误，坐邮轮从迈阿密，休斯顿上船，留出一两天时间看看房子，咱们没本事赚码工的几十万，只能走旁门左道报点差旅钱。

在迈阿密有一晚上路过一栋高层集合住宅，鬼影曈曈，百户萧疏；对闲窗畔，偶有人烟；停灯向晓，空惨愁颜。拉斯维加斯更是愁云惨雾，阴沉晦暗，赌场也门雀可罗，生意平淡。威尼斯五星级酒店周一到四送白住四晚，我们正好时间自由，那还不去，送了三次就去了三次！吃喝玩乐，纸醉金迷，日起三竿，然后出去活动筋骨，看到过几万块钱甚至一两万的房子遍地都是，最后还是没有下手。第一，开车四个多小时，鞭长莫及，不易管理。第二，拉斯维加斯地广人稀，土地资源取之不尽用之不竭。第三，单一赌场经济，单一经济的地方除了大学城都有一定的风险。

南加当时内陆两县房地产也是哀鸿遍野，曾经在河边县riverside county看到一所银行拥有房；安全大门社区，登高极目，美景眼前；芳草连空阔，断云远；夕阳狭余晖，画屏展；寒鸦万点，层林尽染。五千尺的地中海式风格豪宅，只要五十万。这样的房在橙县当时要三倍价钱，因为生意都在橙县，我们只能是望房兴叹。

还是回到自己家门口去寻寻觅觅，南加州沿海地区没有内陆地区跌的深，更没有佛州德州维加斯跌的惨，但仍然有不少便宜房子挑挑捡捡。众里寻它千百度，蓦然回首，那房却在，出门拐弯处。现在回过头来看以前，对于我们自己来说没有走错路。但这并不是说别人就没走对，房地产有不同的做法，法有定论兵无常形，异地投资同样可以赚钱！住我周边的邻居网友胖猫、赌兄等诸位在内陆两县有多栋房，也是赚的盆满钵满，虽然从沿海地区到内陆也就一个多小时，但我给自己设限是四十分钟之内。所以在这里我修正以前的说法：我错了！

两年前曾经给ray博士道过谦，还有一次是因为乱开黄腔得罪人赔过不是，后来这种帖子就偶尔写一篇，娱乐一下而已，以后也不再多写。异地投资我自己不行别人未必不行，说错话认个错死不了人的。不像某人预测崩盘几十次，没一次兑现，还在嘴硬，反正说大话没有枪毙的罪过。

许多身上带个师字的专业人士，没有时间整天盯股票，但有闲钱，或许就会买房子作为投资，又没有能力自己管理，只能交给别人处置，自己做甩手掌柜的。这样的房地产业主异地不异地其实没有什么本质区别，买在哪里都行，只图能保值和有钱赚。异地投资最重要的一点是要有一个给力的PM，如果管理人员尽心尽力，其他问题都就不是问题。好的PM除了口耳相授，也要靠自己去挖掘，每次看房的时候多嘴问问地产经纪是不是也做管理，一般每几个经纪里会有一个兼职管理房子，手里有几个人后再慢慢筛选。

今天的南加州用贷款买房出租，现金流非常困难，当然我是指一般的放百分之二十五，能多放头款就轻松点。南加州不能产生现金流，还有别的地方可以有，用文青的话说是：天涯何处无芳草，何必单恋一支花；用我这种粗鄙粪工的糙话来说则是：天涯何处无芳草，换个女人搞一搞，活人不能让尿憋死。

现在来分析前几天好先生两百万，42套房的那个公寓。先问问坛子上的码工，炒股大拿，餐饮小拿们，如果你现在什么都不是，手里只有五十万怎么能保证将来衣食无忧?根据提供的资料，31万毛收入，17万净收入，我要是只有这五十万，告诉我在哪里，我飞过去，一闭眼一跳河，懂不懂房地产都买了。借150万每年还贷款要九万多，还有七万多剩余，生活上够用了。以百分之四的房租增长率，十年后的毛收入将达到45万，还贷款是固定的，其他开销的增长也是有限，所以十年后的净收入最少会翻倍，五十万的本钱你还想怎样？这里还没有考虑房子升值。

房地产没有高深学问，但有很多赚钱，省钱，避税的窍门，就拿贷款来说，这种中大型公寓可以有不同选择，借三十年的很常见；不缺钱花就借十五年；手头紧就借7/30，5/30ARM，手头宽就多放头款每月多划拉几个闲钱，饱食终日，无所用心去坐邮轮，吃个大腹便便，肝脑肥肠；穷酸地主也就只能多借钱，每月忙着给银行打工，勒紧裤腰带，吃窝头就咸菜，各人心里爱。

有的人总是患得患失，抱怨踩不到狗屎运，唉声叹气哪怕是吃屎也没赶上一泡热乎的，如果真有这么一泡热乎的屎你敢不敢去吃呢？