再谈南加州房地产

再谈南加州的房地产

不得不承认，南加州的房地产已经上升到相当的高点，但是，最低端的房价还没有达到零八以前的最高点，每一个周期，房价冲破上一轮高点是必然的。房地产投资人所担心的是买在高点，紧跟着房价就下跌，特别是没有经历过两次，或一次周期的出入门者。

我现在不敢提别的地方，只分析南加州，别地方的地主们，看个热闹好了。能够左右房价的因素是；

1，人口；各族裔人口蜂拥而至，特别是墨裔和亚裔，今天南加州的真实写照，没有人口增长的地方，现在表面上看着繁荣昌盛，终将是明日黄花。

2，经济，这个话题太大，花街大佬们喜欢长篇大论，图表演示，我连看明白的智力都没有，也没那个闲工夫去琢磨分析。我知道大道至简，麦当劳一小时超过十块钱工资，两个人打工可以住我的一房一千四康斗。不出几年最低工资会涨到十七块一小时，两个人打最低工也能赚五，六千，拿最低工资的广大劳苦大众还是买不起房，那我就涨一千的房租，南加州的经济正一路高歌，如果你是刚刚进入小地主阶段，就是说手里超过五个房，到那时一年房租的净收入有贷款的一定超过五万，没有房贷的也许超十万，工资增长的速度追不上房价和房租的增长速度。

3，贷款，不知道有没有人能够$100块做头款买房子。零八以前的银行就像是没有节操的阻街女郎，武大郎给块炊饼就把潘金莲搞到手，接着祸起萧墙，两人都命丧黄泉。零八金融危机把这帮妓女搞怕了，裤腰带嘞的紧紧，不拿点头款，裤子不能随便让人扒下来。这说明房价也许不上涨，也许停滞不前，但是不会崩盘，你如果有几万，几十万的头款投在房子里，决不会轻易放弃。几年前抓住机会进场的，现在很多人赚了一倍，特别是运用杠杆作用，十万头款买五十万的房，现在涨到一百万，赚的肝脑肥肠。如果正好等钱用，或许小娃蟾宫折桂上名校，或许双亲垂垂老矣，病入膏肓 ，或许逍遥自在，周游世界走他乡，或许二爷小三横插一杠，卖掉房子正好派用场。至于卖掉房子目的是等待下一次的崩盘好再捡便宜，恐怕是缘木求鱼，望梅止渴，尼姑看嫁妆没指望。

4，供求关系，前三项以前提到过，有人说房地产是地域性经济，所以只能提南加州。房价问题以前说过多次了，说说房租。租房市场房源短缺，特别明显的是沿海几个县，没有可开发的地，人口涌入，劳苦大众买不起房，又不能睡大街上，唯一选择是租房子，房租不涨就见鬼了。

以上几项如果有一项是负面的，你都可以怀疑南加州房地产要玩完，有些人没有任何根据，只是觉得房价太高，该跌了，你怎么不觉得章子怡该嫁给你呢？天下本无事，庸人自扰。房价的涨跌不以人的意志为转移，跌起来也一样，你以为到底了，可底的下面还有十八层地狱，现在不是谈跌的时候。房地产是滞后行为，当经济，股市危如累卵之日，再看房市倒悬之急之时。

至于利率涨跌个零点二五，半个百分点对房地产市场的影响微乎其微。当你有意一个四十万的房子降价五万块而决定拿下，不会因为利率涨了零点几而放弃。当利率涨几个百分点，通货膨胀就显而易见，房地产是对付通货膨胀的最佳手段，没有之一，这是地主们最期盼的时刻。

像球兄，中兄，闲兄这样的人坛子上一大把，谈股论金，理论图解，头头是道，我就纳闷了，你们这帮人个个都有书生的水平，为什么去粪坛子搅和呢？非要和我们笨人抢饭碗呢？唯一的解释是，股市赚钱是小概率事件，不管你的智商有多高，而房地产赚钱是大概率事件，不管我有多蠢。

房价房租的上涨要看趋势，也能看到趋势，以后会写篇南加租房市场的状况。冰冻三尺非一日之寒，滴水石穿非一日之功，南加州高房价的今天，房价仍然有上涨空间是因为供求关系摆在那里，得天独厚的地理位置和气候条件，让人趋之若鹜，如蚁附膻，正所谓女为悦己者容，良禽择木而栖。我喜欢南加州，特别是橙县， 落花芳草无寻处，万蕊千峰独闭门，青山不老，绿水长存。

我现在修正房地产投资风险的说辞，因为总有人曲解我的意思。我的原话是当重新贷款后，还清头款，仍有大把现金在手，就可以无所顾忌，放手一搏。有人说，钱已经回归，或许又搞出几个房，一旦有一个房子淹水下而不得不放弃，还是损失，所以还是有风险，这话没错。但风险和风险不同，有的风险可以控制，有的不能。股市大拿能把一支股票的本钱翻几倍，变成两支，三支许多支股票。房地产能人也可以用杠杆作用把一个房撬出两个，三个许多个房。当灾难来临时，都以来不及或没能力出逃来说，手里的某一种股票会被清零，就像我的washington mutual，一路下滑，到一两块钱的时候出逃已经没有意义，正真是温水煮青蛙，干脆舒服死算了，最后收到一封信，被清零，无可奈何花落去，落花流水春去也！

手里有房子的，也许有一两个房子被淹在水下。我十万块钱买的一个房，两万头款，当房价上升超过三十万时重贷一次，并提现十五万。理论上讲是零风险，房子没有本钱在里面，如果房价跌破二十三万，可以当做弃妇，弃之如敝履。事实怎么可能呢？它帮我撬出了两个，三个，若干个房，立下汗马功劳，怎么也要用其他的房租收入拼死相救，杀出重围，只要能挺过去，渡过难关，几年后起死回生，又是一条好汉！似曾相识燕归来。

在南加房地产已经处于相当高位的今天，我并不赞成所有的人像没头苍蝇扎进来，还是应该审时度势，权衡利弊，特是要借贷款，要把握两个原则，如果是作为长期投资，现在的收入高，不在乎目前的租金收入，即使是负收入也可以接受，如果能在税务上占便宜。但是投资未来不能损伤现在的生活质量，每月节衣缩食图未来享受不值得，要避免坐马桶嗑瓜子，入不敷出。

再一个原则要盯住现金流，哪怕只有一点点，杠杆作用是巨大的，如果你对南加房地产充满期待，骑驴看唱本，不但能撬出几倍的房价，也能撬出几倍的房租，这就是投资房地产的魅力，生孩子嗑瓜子，两个嘴都不闲着。