房地产杂谈 七，再谈回报率 中

纽约和湾区太诡异，短短几年里房价已经高不可攀，但也不至于马上崩盘，供求关系摆在那。房地产仍然欣欣向荣的地方除了南加州；德州，佛州也不差，人口在增长。旅途中遇到几位休士顿居民，虽然他们不做房地产，但是自豪的说，休士顿很快将成为美国第三大城市。另外，像是波士顿，费城这样的老城，有著名大学和文化底蕴支撑，即使人口不增长，房子的需求也摆在那里。

刚刚有位坛子上的兄弟来讨论，正好用做实例。

湾区某市，二十多年前我的求学落脚之地，至今萦梦回所，挂肚牵肠。剪不断，里不乱，别时容易见时难。现在有一个房，新房四卧四浴，七十多万，管理费一百，租金五千，贷款四十万，数字均为兄弟提供。在湾区应该说是不错的投资，减去还贷两千，地税七百，其他三百好了，净赚两千。这样年回报率可以超过百分之七，在湾区非常好，我怀疑数字有误，在南加百万以下的房别想租到五千。好几位兄弟来讨论房地产，所顾忌的是湾区房价是不是过高，岂止是过高，和南加相比较那是生孩子不能叫生孩子，那得叫下人！但是，五千块房租如果是事实，不用担心房价，随时都有人会现金杀入！您的户头里有七十万而没工作，坐吃山空，立吃地陷。每月能哗哗的数出五千票子，减去地税等，起码有四千，不用担心没饭吃。有两三个这样的房，直接把老板雷了算了。

(刚刚收到这位兄弟的最新数据，他还有二十五万的HELOC，每月要还八百五。所有数字最后结果是每月赚一千，这样的话，总共借出六十五万，自己从口袋里拿出的钱连十万都不到，回报率能达到百分之十五，东借西借，共X党，厉害啊！接下来，房价涨个几万十几万，您就是赚一两倍好几倍！房价要是跌，您就死皮赖脸的撑着呗，反正还有一千块钱的现金可收。有HELOC的好处是，用多少还多少，搞顺手了，腾出钱来再买下一个。不过，这种贷款只还的是利息，本金在十五年时要开始还。一般来说用不了十五年，您可以将该赚的钱赚回来，让它完成历史使命，然后用作它图)

虽然房价一路走高，但是，再牛逼的道路也不可能一路勃起，月盈则亏，水满则溢总有一天会下跌，但不是现在，以前多次提到过，再强调一下，有下面几点的存在，房价还会上升:

一，人口增加；事实存在。

二，经济情况好；反应在房地产上就是房租市场一房难求，全国好几个地方，不是我乱说，私下来讨论的告诉我，房子没过户，已经租出去了。用屁股想想，房价会跌吗？

三，利率低，银行不像零八年前没有节操乱放款；现在三十年贷款在百分之四以下，十五年的在百分之三以下，兄弟们还在磨蹭什么！不买房也要重新贷款，以借五十万计算，差一个百分点，每月还贷会差出三百多块，相当于五，六万的价值，也就是说您买的房砍下了几万块钱。顺便提一下出租房用多少年贷款问题，斩钉截铁的说时间越长越好，一定要用三十年，已经有很多人解释了，不想再费口舌。至于自住房，十五年可以考虑，毕竟利率低，长期下来少付很多钱，有的人总觉得赊账比长大疮痒痒，芒刺在背，不拔除不足以解心头之恨，那您自便，反正我是死猪不怕开水烫，癞皮狗一个，能借多少是多少，能赖多久就多久，至于为什么，希望您能心领神会。

四，我始终坚信，房价的下跌绝跌不到上个周期的最低点，而房价的上升一定冲破上个周期最高点。以今天南加州低价位房子来说，还没有达到零八年价位水平。您不可以用当时一两百万的豪宅已经涨到两三百万为例子， 绝顶人来少，高松鹤不群，世面上的房子是呈金字塔状态，低价位的房子永远是多数 。

其他还有股市崩盘，天灾人祸等等，所有这些还不见有蛛丝马迹。真是皇上不急，急太监。谁是皇上?有房子在手收租是皇上，那些花街大佬整天图表分析，凭空杜撰是太监。零八年的危机，我的资产缩水近百分之四十，照他们看来应该有跳河的心。但是，房租照收，有谁奈何的了我?几年后的反弹便是柳暗花明又一村。

现在来讨论跟帖的问题，有人提出房地产不能避税，只是延迟交税，就当是延期交税好了。假设今年您需要交五万块钱的税，突然间，山姆大爷大发慈悲，允许您二，三十年以后交，如果有这种好事，不需经脑子，用屁股想都要了！

第一；二，三十年后，五万块钱的价值可能贬值到了两三万。

第二；您要是有本事，五万块钱可能翻出了好几倍。

第三；您要是没本事，先花了它！今朝有酒今朝醉，且尽樽前有限杯，有钱不花丢了白搭。二，三十年后可能都死了个球，还交什么鸟税！

上面三条您占哪个都是便宜，由此看来traditional IRA and roth IRA很有必要认真考虑一下怎么放才合适。

再一个问题，为什么总有人把巴菲特搬出来呢，坛子上的地主们很少有拿川普说事的，能不能不提他们?皇亲国戚，富商巨贾家里的茅坑没有咱们平民百姓的粪。另外就是上千万身家的金融家如何生活云云， 您要是有那个宏图大志，用不着来这里瞎耽误时间。

我不认为我是有钱人，但一定不会做没钱人。 这年头，没钱的养猪，有钱的养狗。没钱的吃肉，有钱的吃素。没钱的想结婚，有钱的想离婚。没钱的老婆兼秘书，有钱的秘书兼老婆。没钱的假装有钱，有钱的假装没钱。三十而立，立了；四十不惑，没糊涂；五十知天命却仍然在掏粪，和养猪没区别，邮轮上整天惦记着牛排羊腿，糟糠之妻也不敢离婚，况且还兼着秘书，手里没有仨瓜俩枣，还老在亲朋好友面前吹自己有钱，所以，完完全全符合穷人的标准。不过，不管是富人穷人，没钱的羡有钱的，有钱笑没钱的， 世事漫随流水，算来一梦浮生。荒冢一堆草没了，共成枯骨两如何? 

我所写的东西只是希望能给微弱地主有点帮助，很多中小地主做的比我强。我所提出的不过是想办法用几万去赚几十万，用几十万去赚几百万，至于几千万，没那个本事，牛城地主说过，那是命里的事。试问一下，有没有哪位股市高手出来给咱们演绎一下赚钱之道，用同样的资本做到殊途同归呢？

做地主的，最困难的是开始的第一个房，不过，您这么想想，和破处一样，遇到您喜欢的人，早晚的事，您就从了吧！接下来就是一而再再而三，直至破罐子破摔。 合抱之木，生于毫末，九层之台，起于累土，千里之行，始于足下。

(本来只是想补充一篇，啰啰嗦嗦，两篇都没完，但愿您别腻歪，下篇收工，然后改写点旅途见闻，掏粪的话题太枯燥)