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房地产杂谈 七,再谈回报率 中

房地产杂谈 七,再谈回报率 中

博客

纽约和湾区太诡异,短短几年里房价已经高不可攀,但也不至于马上崩盘,供求关系摆在那。房地产仍然欣欣向荣的地方除了南加州;德州,佛州也不差,人口在增长。旅途中遇到几位休士顿居民,虽然他们不做房地产,但是自豪的说,休士顿很快将成为美国第三大城市。另外,像是波士顿,费城这样的老城,有著名大学和文化底蕴支撑,即使人口不增长,房子的需求也摆在那里。

刚刚有位坛子上的兄弟来讨论,正好用做实例。

湾区某市,二十多年前我的求学落脚之地,至今萦梦回所,挂肚牵肠。剪不断,里不乱,别时容易见时难。现在有一个房,新房四卧四浴,七十多万,管理费一百,租金五千,贷款四十万,数字均为兄弟提供。在湾区应该说是不错的投资,减去还贷两千,地税七百,其他三百好了,净赚两千。这样年回报率可以超过百分之七,在湾区非常好,我怀疑数字有误,在南加百万以下的房别想租到五千。好几位兄弟来讨论房地产,所顾忌的是湾区房价是不是过高,岂止是过高,和南加相比较那是生孩子不能叫生孩子,那得叫下人!但是,五千块房租如果是事实,不用担心房价,随时都有人会现金杀入!您的户头里有七十万而没工作,坐吃山空,立吃地陷。每月能哗哗的数出五千票子,减去地税等,起码有四千,不用担心没饭吃。有两三个这样的房,直接把老板雷了算了。

(刚刚收到这位兄弟的最新数据,他还有二十五万的HELOC,每月要还八百五。所有数字最后结果是每月赚一千,这样的话,总共借出六十五万,自己从口袋里拿出的钱连十万都不到,回报率能达到百分之十五,东借西借,共X党,厉害啊!接下来,房价涨个几万十几万,您就是赚一两倍好几倍!房价要是跌,您就死皮赖脸的撑着呗,反正还有一千块钱的现金可收。有HELOC的好处是,用多少还多少,搞顺手了,腾出钱来再买下一个。不过,这种贷款只还的是利息,本金在十五年时要开始还。一般来说用不了十五年,您可以将该赚的钱赚回来,让它完成历史使命,然后用作它图)

虽然房价一路走高,但是,再牛逼的道路也不可能一路勃起,月盈则亏,水满则溢总有一天会下跌,但不是现在,以前多次提到过,再强调一下,有下面几点的存在,房价还会上升:

一,人口增加;事实存在。

二,经济情况好;反应在房地产上就是房租市场一房难求,全国好几个地方,不是我乱说,私下来讨论的告诉我,房子没过户,已经租出去了。用屁股想想,房价会跌吗?

三,利率低,银行不像零八年前没有节操乱放款;现在三十年贷款在百分之四以下,十五年的在百分之三以下,兄弟们还在磨蹭什么!不买房也要重新贷款,以借五十万计算,差一个百分点,每月还贷会差出三百多块,相当于五,六万的价值,也就是说您买的房砍下了几万块钱。顺便提一下出租房用多少年贷款问题,斩钉截铁的说时间越长越好,一定要用三十年,已经有很多人解释了,不想再费口舌。至于自住房,十五年可以考虑,毕竟利率低,长期下来少付很多钱,有的人总觉得赊账比长大疮痒痒,芒刺在背,不拔除不足以解心头之恨,那您自便,反正我是死猪不怕开水烫,癞皮狗一个,能借多少是多少,能赖多久就多久,至于为什么,希望您能心领神会。

四,我始终坚信,房价的下跌绝跌不到上个周期的最低点,而房价的上升一定冲破上个周期最高点。以今天南加州低价位房子来说,还没有达到零八年价位水平。您不可以用当时一两百万的豪宅已经涨到两三百万为例子, 绝顶人来少,高松鹤不群,世面上的房子是呈金字塔状态,低价位的房子永远是多数 。

其他还有股市崩盘,天灾人祸等等,所有这些还不见有蛛丝马迹。真是皇上不急,急太监。谁是皇上?有房子在手收租是皇上,那些花街大佬整天图表分析,凭空杜撰是太监。零八年的危机,我的资产缩水近百分之四十,照他们看来应该有跳河的心。但是,房租照收,有谁奈何的了我?几年后的反弹便是柳暗花明又一村。

现在来讨论跟帖的问题,有人提出房地产不能避税,只是延迟交税,就当是延期交税好了。假设今年您需要交五万块钱的税,突然间,山姆大爷大发慈悲,允许您二,三十年以后交,如果有这种好事,不需经脑子,用屁股想都要了!

第一;二,三十年后,五万块钱的价值可能贬值到了两三万。

第二;您要是有本事,五万块钱可能翻出了好几倍。

第三;您要是没本事,先花了它!今朝有酒今朝醉,且尽樽前有限杯,有钱不花丢了白搭。二,三十年后可能都死了个球,还交什么鸟税!

上面三条您占哪个都是便宜,由此看来traditional IRA and roth IRA很有必要认真考虑一下怎么放才合适。

再一个问题,为什么总有人把巴菲特搬出来呢,坛子上的地主们很少有拿川普说事的,能不能不提他们?皇亲国戚,富商巨贾家里的茅坑没有咱们平民百姓的粪。另外就是上千万身家的金融家如何生活云云, 您要是有那个宏图大志,用不着来这里瞎耽误时间。

我不认为我是有钱人,但一定不会做没钱人。 这年头,没钱的养猪,有钱的养狗。没钱的吃肉,有钱的吃素。没钱的想结婚,有钱的想离婚。没钱的老婆兼秘书,有钱的秘书兼老婆。没钱的假装有钱,有钱的假装没钱。三十而立,立了;四十不惑,没糊涂;五十知天命却仍然在掏粪,和养猪没区别,邮轮上整天惦记着牛排羊腿,糟糠之妻也不敢离婚,况且还兼着秘书,手里没有仨瓜俩枣,还老在亲朋好友面前吹自己有钱,所以,完完全全符合穷人的标准。不过,不管是富人穷人,没钱的羡有钱的,有钱笑没钱的, 世事漫随流水,算来一梦浮生。荒冢一堆草没了,共成枯骨两如何? 

我所写的东西只是希望能给微弱地主有点帮助,很多中小地主做的比我强。我所提出的不过是想办法用几万去赚几十万,用几十万去赚几百万,至于几千万,没那个本事,牛城地主说过,那是命里的事。试问一下,有没有哪位股市高手出来给咱们演绎一下赚钱之道,用同样的资本做到殊途同归呢?

做地主的,最困难的是开始的第一个房,不过,您这么想想,和破处一样,遇到您喜欢的人,早晚的事,您就从了吧!接下来就是一而再再而三,直至破罐子破摔。 合抱之木,生于毫末,九层之台,起于累土,千里之行,始于足下。

(本来只是想补充一篇,啰啰嗦嗦,两篇都没完,但愿您别腻歪,下篇收工,然后改写点旅途见闻,掏粪的话题太枯燥)

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来源: 文学城-老朽
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