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房地产杂谈 三,何时崩盘

房地产杂谈 三,何时崩盘

博客

最不喜欢预测将来的事情,但是,接二连三看到耸人听闻的鼓吹房地产要崩盘, 仿佛是溪云初起日沉阁,山雨欲来风满楼。那些狗屁说辞不知作者姓甚名谁,也找不到文章出处, 捕风捉影,信口雌黄,无中生有,无事生非,酒肉和尚菜道士,岂有此理!

房地产会不会崩盘,肯定会!二十年里经历两次了。下次什么时候再崩盘,现在肯定不会,近期的未来也不会,将来什么时候会,你问我,我去问谁?我也等着呢。草木本无意,荣枯自有时,除非是突发性的事件,可能会有地区性的崩盘。比如飓风对德州,佛州的影响,一场七级以上地震有可能把南加房价砍下三分之一。不过,这种事情发生的话,黄世仁,周扒皮们要笑了,天赐发财良机。大风大灾大震过后不出几年,马上会浴火重生,两发炮弹是不会落在同一个弹坑里,菜鸟会被炮弹吓破胆,而老兵痞会跳进弹坑伺机而动。想想老巴名言咋说的,当别人恐惧时,你要贪婪。

房地产的崩盘一定会有以下几个情况出现,

一,人口萎缩,供大于求。

二,经济差,失业率高。

三,银行没有节操,乱放款。

四,战争打到美国本土,战乱储黄金,盛世买地产,战争发生在美国本土几乎是不可能之事。

五,另一个风向标就是股市,看看大千那边的兄弟们仍然热火朝天,放心吧!等哪天股市长期的,一年半载的一蹶不振,大千那边愁眉不展,房事就悬了!房地产不论跌或涨都是滞后行为,你很容易看到因上面的原因引起房地产下跌,而绝无可能因为惧怕天灾人祸而造成加州,德州,佛州居民大举迁出使房地产一蹶不振,老和尚打儿子,没有的事!就凭这一点,房地产也比股市容易判断涨跌。

再有...诸如天灾人祸之类,只能造成局部影响。以上这些现在一点痕迹都看不出来。目前的美国,经济状况不错,潮平两岸阔,风正一帆悬。失业率成下降之势,新移民依然蜂拥而至,多数地方人口增加,这是不争事实。关于房贷和房地产的崩溃之间关系说说我的经历和看法,亲身经历过,也实际操盘过。

零八年后的房地产崩盘有一个主要原因就是银行没有节操,乱放款,十几年前曾经见到一百块钱做头款就可以买房。其结果是当金融危机来到,是自住房的如果失业,没钱还房贷,自然不会去做最大努力来保住房子,因为没有本钱。哪怕你只有一两万的头款在房子里,也不会轻而易举放弃。

今天的房贷市场上,如果是投资,最少会被要求百分之二十五的头款,自住房可以少一点,但绝无可能无头款就买房,而且房贷基本上是十五年,三十年固定贷款,以及普通的浮动贷款。零八金融危机前的贷款市场五花八门,有一种贷款会像吹气球一样越欠越多。因为最初的还贷额数目低,连利息都不够。比如你借了一万块钱,说好利息百分之十,但最初几年只能还百分之五,欠的百分之五利息就加到一万的本金里,并一百分之十的利率计算。

难道当时的买卖双方和贷款公司都是瞎鸭子遇上没眼的鸡不成?不是的,零八年之前的十年间房地产快速上升,经济形势相当好,人们对未来的事情有着美好的憧憬,期望房价上升,房租上升,工资上升。如果这些预期能实现,这种贷款就没有任何问题。

比如你月收入五千,还贷两千就显得捉襟见肘,但是你期望两三年后工资会增加一两千,目前少付几百,先欠着,等工资涨上去后再多付。

投资出租房的更是打着如意算盘,如果是零头款(投资房不能弄到零头款,买家和银行串通一气,房子过户后再以第二,第三顺位贷款,或是HELOC方式贷出来,有的不单是零,还成了负值,我自己就不知干过多少票) 房子没有本钱,暂时少还贷,比如每月收到的租减去房贷,地税和各项开销还有两三百赚头,有这种好事的话,穷光蛋也会有一个买一个,多多益善,叫花子打哈哈,其乐无穷。假设贷款额是十万,因为初期还的少,两三年后欠的数变成十一万,要是房价涨到十五万,太妙了,卖了它,没本生意真爽!如果房租上涨幅度超过还贷额上涨,更爽,不但没本钱,家里还多一台印钞机,管它印多少,反正是无中生有的事。

如果这些期望不能实现,麻烦了,零八后的房地产是什么鸟样?房价一跌过买价,自然会有很多人像甩掉弃妇一样,弃之如敝履,接下来就是崩溃。那个场景想必很多人历历在目,暂且打住,余言再详。

所以,现在银行学乖了,不管自住还是投资,必须要有一定比例的头款,要死你先死起死,要损失你房地产业主先损失。各位,如果你的房子放了好几万十几万头款在里面,即使遇到失业,或是什么沟沟坎坎,怎么也要死扛着,不能轻而易举的放弃这几万块钱。另一方面,万一没扛住,还不出房贷,银行收回房子,银行就是贱卖几万十几万也不吃亏,哪来的崩溃! 

涛声依旧花满楼,
幽梦无痕水悠悠。

今天的南加州房地产市场,既不像湾区,纽约的房价一飞冲天,让人望而却步,高处不胜寒;也不像偏远小地方虽然死气沉沉,但是现金流依旧逍遥。这是因为特定的地域所决定 ,人口人口,气候气候,经济经济,对投资者和移民来说,综合起来对比,便是一枝梨花压海棠,卖油郎独占花魁。虽然许多人后悔错过前几年房价突飞猛进阶段,现在进场仍不算晚,短期看,房价不会再暴涨,现金流也越来越少,暂时蝇头小利或无利可图。

远看山有色,
近听水无声。
不见昨夜雨湿处,
但愿明日笑春风。

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来源: 文学城-老朽
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