房地产杂谈 三，何时崩盘
最不喜欢预测将来的事情，但是，接二连三看到耸人听闻的鼓吹房地产要崩盘， 仿佛是溪云初起日沉阁，山雨欲来风满楼。那些狗屁说辞不知作者姓甚名谁，也找不到文章出处， 捕风捉影，信口雌黄，无中生有，无事生非，酒肉和尚菜道士，岂有此理！
房地产会不会崩盘，肯定会！二十年里经历两次了。下次什么时候再崩盘，现在肯定不会，近期的未来也不会，将来什么时候会，你问我，我去问谁？我也等着呢。草木本无意，荣枯自有时，除非是突发性的事件，可能会有地区性的崩盘。比如飓风对德州，佛州的影响，一场七级以上地震有可能把南加房价砍下三分之一。不过，这种事情发生的话，黄世仁，周扒皮们要笑了，天赐发财良机。大风大灾大震过后不出几年，马上会浴火重生，两发炮弹是不会落在同一个弹坑里，菜鸟会被炮弹吓破胆，而老兵痞会跳进弹坑伺机而动。想想老巴名言咋说的，当别人恐惧时，你要贪婪。
房地产的崩盘一定会有以下几个情况出现，
一，人口萎缩，供大于求。
二，经济差，失业率高。
三，银行没有节操，乱放款。
四，战争打到美国本土，战乱储黄金，盛世买地产，战争发生在美国本土几乎是不可能之事。
五，另一个风向标就是股市，看看大千那边的兄弟们仍然热火朝天，放心吧！等哪天股市长期的，一年半载的一蹶不振，大千那边愁眉不展，房事就悬了！房地产不论跌或涨都是滞后行为，你很容易看到因上面的原因引起房地产下跌，而绝无可能因为惧怕天灾人祸而造成加州，德州，佛州居民大举迁出使房地产一蹶不振，老和尚打儿子，没有的事！就凭这一点，房地产也比股市容易判断涨跌。
再有...诸如天灾人祸之类，只能造成局部影响。以上这些现在一点痕迹都看不出来。目前的美国，经济状况不错，潮平两岸阔，风正一帆悬。失业率成下降之势，新移民依然蜂拥而至，多数地方人口增加，这是不争事实。关于房贷和房地产的崩溃之间关系说说我的经历和看法，亲身经历过，也实际操盘过。
零八年后的房地产崩盘有一个主要原因就是银行没有节操，乱放款，十几年前曾经见到一百块钱做头款就可以买房。其结果是当金融危机来到，是自住房的如果失业，没钱还房贷，自然不会去做最大努力来保住房子，因为没有本钱。哪怕你只有一两万的头款在房子里，也不会轻而易举放弃。
今天的房贷市场上，如果是投资，最少会被要求百分之二十五的头款，自住房可以少一点，但绝无可能无头款就买房，而且房贷基本上是十五年，三十年固定贷款，以及普通的浮动贷款。零八金融危机前的贷款市场五花八门，有一种贷款会像吹气球一样越欠越多。因为最初的还贷额数目低，连利息都不够。比如你借了一万块钱，说好利息百分之十，但最初几年只能还百分之五，欠的百分之五利息就加到一万的本金里，并一百分之十的利率计算。
难道当时的买卖双方和贷款公司都是瞎鸭子遇上没眼的鸡不成?不是的，零八年之前的十年间房地产快速上升，经济形势相当好，人们对未来的事情有着美好的憧憬，期望房价上升，房租上升，工资上升。如果这些预期能实现，这种贷款就没有任何问题。
比如你月收入五千，还贷两千就显得捉襟见肘，但是你期望两三年后工资会增加一两千，目前少付几百，先欠着，等工资涨上去后再多付。
投资出租房的更是打着如意算盘，如果是零头款(投资房不能弄到零头款，买家和银行串通一气，房子过户后再以第二，第三顺位贷款，或是HELOC方式贷出来，有的不单是零，还成了负值，我自己就不知干过多少票) 房子没有本钱，暂时少还贷，比如每月收到的租减去房贷，地税和各项开销还有两三百赚头，有这种好事的话，穷光蛋也会有一个买一个，多多益善，叫花子打哈哈，其乐无穷。假设贷款额是十万，因为初期还的少，两三年后欠的数变成十一万，要是房价涨到十五万，太妙了，卖了它，没本生意真爽！如果房租上涨幅度超过还贷额上涨，更爽，不但没本钱，家里还多一台印钞机，管它印多少，反正是无中生有的事。
如果这些期望不能实现，麻烦了，零八后的房地产是什么鸟样？房价一跌过买价，自然会有很多人像甩掉弃妇一样，弃之如敝履，接下来就是崩溃。那个场景想必很多人历历在目，暂且打住，余言再详。
所以，现在银行学乖了，不管自住还是投资，必须要有一定比例的头款，要死你先死起死，要损失你房地产业主先损失。各位，如果你的房子放了好几万十几万头款在里面，即使遇到失业，或是什么沟沟坎坎，怎么也要死扛着，不能轻而易举的放弃这几万块钱。另一方面，万一没扛住，还不出房贷，银行收回房子，银行就是贱卖几万十几万也不吃亏，哪来的崩溃！
涛声依旧花满楼，
幽梦无痕水悠悠。
今天的南加州房地产市场，既不像湾区，纽约的房价一飞冲天，让人望而却步，高处不胜寒；也不像偏远小地方虽然死气沉沉，但是现金流依旧逍遥。这是因为特定的地域所决定 ，人口人口，气候气候，经济经济，对投资者和移民来说，综合起来对比，便是一枝梨花压海棠，卖油郎独占花魁。虽然许多人后悔错过前几年房价突飞猛进阶段，现在进场仍不算晚，短期看，房价不会再暴涨，现金流也越来越少，暂时蝇头小利或无利可图。
远看山有色，
近听水无声。
不见昨夜雨湿处，
但愿明日笑春风。