谈谈1031 Exchange 在买卖出租房时的具体操作

有关1031Exchange的定义和法律依据我就不多说了，到网上去查就会知道，有朋友希望知道具体操作过程，我在这里就简单地谈谈。我不是投资理财专家，只是把我的所做说出来，是否要做1031 Exchange, 要具体问题具体分析，每个人的情况不同。

我对1031 Exchange只是适合那些大财团和大公司的买卖才值得做的说法持保留意见，作为个人，在卖房上盈利，就要交税，如果交不了几个钱的税，或是不在乎交税，或是不想再做出租房生意了，确实不需要做1031 Exchange, 毕竟天下没有免费的午餐，做1031 Exchange是要交手续费的，但如果投资人现在不想交税，因为会交不少的税，还想继续做出租房生意，就会选择拖延交税的时间，就是以后再卖房时交税，做1031 Exchange还是比较划算的。

我个人认为，现在交税和今后交税还是不一样的，按每年4%的inflation来计算，现在的钱，假设要交3万刀的税，在若干年后再交这3万刀，这钱就不能划等号了。

具体步骤如下：

1. 卖房前就要决定房子是否要做1031 Exchange，把这个想法告诉自己的经纪人，让他/她好在卖房时做好记录。

2. 寻找靠谱的信用好的公司，卖房后，钱要存放在这家公司里，比如，卖房所得款50万，这笔钱就要进入你选择好的公司，公司帮你建立个账户，这笔钱虽然是属于你的，你有知情权，但没有支配权。每家公司的收费情况不相同，建议太便宜的就不要选了，俗话说，便宜没好货，好货不便宜。

3. 做1031 Exchange是有时间限制的，比如，在45天内要选择出要买的房，在180天内CLOSE。

4. 做1031 Exchange是有钱数规定的，比如，卖房所得50万款项，投资人要买的房必须大于或等于50万, 以保证不交税，房子可以买多个或一个。这就是说，如果投资人买的房要大于50万，就要自己往里再放钱，所以手头要有笔钱才行。如果买的房少于50万，比如，买的房花了45万，那剩下的5万就要交税了。

5. 由1031 Exchange公司在close escrow前或当天，把钱打给投资人的title company，反正是投资人不能碰那笔钱。

6. 用做1031 Exchange 的钱买的房子，2年后才能做自住房，就是说，按规定，2年内是要做出租房的。

在使用1031 Exchange中，按规定来就不会出现啥问题。我当时只是对存放在别人处的钱有些担心，可后来觉得这种担心有些多余，因为我们选的是网上评价信誉不错的大公司。