房市超级泡沫，中国的致命隐患
最近几个月，受疫情和国际贸易环境恶化的影响，中国经济陷入困境，国家制定的保六发展目标已经转变为六稳。据刚刚公布的数据显示，今年上半年财政收入增长远低于财政支出。为此，中国将增加发行10000亿特别国债，今年国债总规模将达到3.75万亿。也就是说，全国人民平均将多背负2500借贷，以维持目前的经济运行。在中国经济整体形势不佳的情况下，中国的房市热却在持续升温，特别是在一线大城市。据统计，全国房地产价格比去年增加了4.9%。前不久，深圳市一个开发项目额288套公寓，在网上推出后在8分钟之内销售一空。这中销售速度，一方面说明房地产依然很热，也说明房地产热的根源是投资资金炒作，而不是真实反映了市场供需关系。对于房地产热，中国政府是喜忧参半：高兴的是，房地产市场没有受疫情和失业增加影响而出现抛售恐慌，对于稳定金融市场和民心至关重要；而担心的是，房地产泡沫越来越大，已经到了史诗级的巨大，这个泡沫的破灭可以彻底毁灭中国的经济。
无论你怎么看，楼房是一种商品，而商品的价值最终来源于市场供需关系，而无法靠炒作来维持。在过去四十年，中国城市房价的火箭式上升有两个主要因素。一个原因是，之前全国住房建设严重滞后，城市住房非常困难。在八十年代，三代同住，婚后无房在大城市相当普遍。记得有一次，去清华大学看望一位前辈。老先生1948年在哈佛大学拿到建筑学博士回国在清华任职，儿子当时已经是清华成人教育学院副院长，却依然没有自己的住房，跟父亲住在一起。随着改革开放居民收入增加，改善居住环境是几乎所有人的最迫切需要。另外一个原因，是农村人口的城市化进程加速。中国经济的快速发展，对于劳动力的需求大大增加，特别是来自农村的廉价年轻劳动力。这些人工作在大量的装配线和服务业。加上每年数以百万计的大学毕业生基本都就业于城市，人口膨胀带来了对于住房需求量的不断升高。所以，有需求就有人投资，以获取巨大的利润。房地产热带来了相关产业的繁荣，包括政府转让土地的收入，银行提供信贷的利润回报，以及建筑业和相关销售管理行业的发展。 同时，房地产热也间接带动了机械，钢铁，水泥等行业的发展，影响巨大。
上次，在“中国如此基建，谁为债务买单？”一文中提到的地方政府热衷于基建问题，也是退工整个房地产市场过热的一个重要原因。在中国人心目中，高楼大夏是现代化，也是富裕的象征。据统计，中国的摩天大楼占了全世界的三分之一。似乎每个有能力的城市都试图建造“世界第一高楼”。在文中，我曾经引用过贵州独山市的例子。这样一个落后地区小县，在过去十年总共借贷400亿，其每年债务利息负担竟然达到了全县财政收入的四倍。现在，独山县被迫依赖变卖资产和国家财政援助来维持正常运作。如果说，独山县是一家民营企业，则早就破产倒闭了。独山没有破产，是因为有中国政府支持。如果中国只有一个独山县，中国负担得起由此造成的恶果。但是，如果这个问题普遍存在，后果是什么？
根据最新公布额统计数据，目前中国住宅和开发商库存总额已经达到了前所未有的规模，价值52万亿美元，是美国住宅市场规模的两倍。是的，是52万亿美元，不是人民币。对比一下就知道这个数字意味着什么：很多人都非常担心美国的财政赤字不断攀升，已经要达到了创纪录的30万亿美元。可是，中国国民收入远低于美国的情况下，房地产市场的债务已经远远超过了美国的国债规模。曾经有人说，卖了北上广深可以买下美国，现在看来这可能不是玩笑了。要消化这52万亿美元的库存，需要全国人民，无论老幼，每人在房地产上消费37000美元，或者25万人民币。目前，中国的杠杆率已经达到了创纪录的57.7%，也就是说按比例计算，中国家庭在房贷和其它债务的支出，已经达到了全年GDP总和的57.7%。而全国主要城市人均住房面积已经达到了50平方米，这个数字被认为是人均住房面积的一个天花板。也就是说，无论是从购房需求，还是从民众可以用于住房消费的支出来说，中国房地产供需关系已经严重扭曲，房地产开发热基本是炒作。
中国政府也早已经注意到房地产泡沫的威胁，多次试图出台政策，加强管控，防止银行和金融机构将大笔资金投入房地产套利。但是，中央的政策却很难奏效。在过去一年，房地产投资比上年增长了1.9%，而在今年第二季度同比增加了3.2%。在经济困难，失业增加的情况下，大量资金涌入房地产市场当然是有原因的。首先，中国人喜欢投资固定资产，无论在世界任何地方都喜欢买房作为投资。现在，由于国外环境恶化，人民币贬值压力增加，现金涌入房地产市场是很多人保值的方法。另外，为了刺激经济，中国政府被迫采取宽松货币政策，包括发行大量专项债卷。虽然中央强调专项资金专用，严防资金流入房地产和股票市场。但是由于大量企业经营困难，金融机构对于实体经济前景并不看好，更愿意把从中国银行获得的流动性用来投资房地产市场套利。可以说，虽然所有人都看到了泡沫破灭的危险，但是都希望自己在破灭之前让泡沫吹的更大一些。
中国是一个奇怪的经济体，中国允许市场经济特有的因素，包括股市和债卷市场的存在，但是又依靠行政手段和国有企业控制经济运行的主体。中国政府既是政策制定和管理人，又是阀体代表，这种经济特性就产生了某些中国特有的问题。记得中国刚刚开始发行股票和债卷的时候，遇到了很大阻力，为此政府在宣传上强调政府的信誉担保。但是，炒股热随即席卷全国，全民炒股成了一个时尚。当股价下跌时，很多人去政府请愿，觉得政府怎么可以让股价下跌让我们赔钱？那么中国政府究竟有没有这个责任和义务？2008年，在美国的很多朋友也投资国内市场。这些人对于市场本身的危机视而不见，固执的认为，奥运会之前中国政府绝对不可能让股市下跌。结果？股市跌了65%。我有一位朋友给国内兄弟寄了一笔钱，特别嘱咐千万不要拿去投资。结果兄弟全部投进了股市。最后说，就当我没有收到这笔钱了。现在，很多人之所以敢冒险进入房地产进行投资炒作，也是同样的心态，就是相信中国政府无法承受房地产泡沫破灭带给社会的灾难，一定在必要的时候出手救市。
房地产，可以说是如今中国最大的金蛋，是中国最大的一笔财富，中国政府当然不愿意也不希望房地产市场出现问题，会采取必要措施保障房地产市场稳定。问题是，即使是强大如中国，甚至美国，政府的资源也是有限的。当泡沫化到了一定程度，其债务负担也会超出一个国家彩礼的负担。任何一个企业，无论多么庞大，如果经营不善都会倒闭。国家，不过是大一点的超级经济体，一样会破产。中国的房地产泡沫，不是会不会破灭，只是何时破灭而已。中国政府希望泡沫不在膨胀，以以来经济高速发展来慢慢消化这个泡沫。但是，一旦经济发展缓慢，泡沫破灭的危险就不再是可能，而是一个现实。你无法用希望代替残酷的现实。
很多人知道美国在上个世纪经历的大萧条，知道大萧条对于美国经济和人民生活造成的破坏。但是，很多人并不知道那场大萧条的起因。是的，你猜对了，就是房地产泡沫的破灭。上个世纪90年代，日本人喊出了”日本可以说不“，认为日本不再是美国的小兄弟，可以超越美国了。当时，日本的房地产市场的价值严重扭曲，卖掉日本可以买下了美国。但是，这种疯狂是无法持续的，最终日本房市股市全面崩塌，至今难以恢复。中国能够逃脱这个结局吗？有人天真的认为，中国人会想出外国人想不出来的办法。很奇怪的想法，中国人特殊还是中国特殊？投资有风险，后果自负，这是铁律，没有人能例外。