澳洲房子难卖了-“狼”真的来了吗？

图：度假屋

我们正在出售一栋墨市郊外海边的房子，八月初签了中介，因为冬天海边的房市萧条，不太好确定应该卖多少钱，所以打算以拍卖的方式，拍卖日期定在十月十三号，也就是昨天。可是上周二中介打来电话说，已经开放五次了，感觉没有人会来拍，建议把拍卖会取消，挂上个好价钱私卖。虽然这也是我们意料之中的事，我的心还是漏跳了几拍。两周前我们去看了一个同地段的拍卖会，没有人叫价，冷冷散去，到现在那个房子还在市场上挂着。我俩当时就觉得拍卖这会儿可能不是个好主意，只是中介和我们都还存有一线侥幸心理-或许再有两周天转暖些会好点？

这周天气的确转暖了，可是房市并没有暖起来。自年中起，澳洲房市价格下跌的报道铺天盖地，事实是悉尼上半年下滑超过了两个百分点，墨尔本上半年持平，从年中开始下跌了4.4个百分点，悉尼又继续跌了有4.1个百分点，加上上周股市又崩一次盘，我们这房子想快出手似乎不可能了。难道这回狼真的来了？墨尔本的房价真要像有人预计的下滑十几个甚至四十个百分点吗？

从2015年开始澳洲的房价开始爆涨，以东海岸的悉尼和墨尔本为首，五年内平均涨幅悉尼为76%，墨尔本为59%，是有史以来房价上涨最快的几年，把悉尼和墨尔本直接推到世界最贵的居住城市之列。其主要原因除了澳洲经济稳定以外，无疑是和中国移民投资房地产密切相关的。房价快速增长的同时，澳洲人的负债与收入比例也跻身于世界前茅，一个明显的大泡泡让很多经济学家忧心忡忡，不时就要叫叫这个泡泡要破了，经济危机这个“狼“马上就要来了。

我从九十年代后期买第一栋房子到现在正好二十年，记忆中每隔上个六七年就会听到“狼来了“的叫声，但终究墨尔本的房市或快或慢都是在涨，而且涨幅是一波高过一波，到2017年底墨尔本房价的平均值已是20年前的300%。事实虽然如此，但每次“狼来了”的喧嚣也都会吓到很多人，同时也有很多人等着市场跌下来就去捡漏儿。很多澳洲当地人，包括我家那位在内，都属于被吓到的一类，而我们中国同胞们多是捡漏儿的一类。记得2004年前后有那么一次“狼来了”，我好说歹说才劝动AL去捡个小漏儿；2011年左右狼又来一次，那次我死说或说他都不敢去捡，我本来看好的大漏儿也都让他挡掉了，我只好自己做主去买个小公寓以满足我的” 占便宜 “之心。结果两年后墨尔本房市暴涨，证明了本王妃的英明。其实我敢去捡漏儿也不是完全没有根据的，我虽不懂经济，但是对市场供求关系的杠杆原理还是了解的。2004年的狼是因为当时市场上供大于求，可是那时候我认识的人中很多人都在考虑买房子，有的是没有房子要买，有的是看到了涨势，要买了投资，所以我觉得房屋市场不会就此停涨的；2011年的狼来了有两个原因，一是因为房价涨的太高，二是有人认为澳洲人欠债太多。但是那时候我眼瞧着中国有钱的移民大批到来，中国留学生的数量增加，澳洲经济繁荣，房市明摆着没有理由停滞。

那么这次有什么不同吗？澳大利亚摩根斯坦利分析了这次狼来了的几个原因：建房过多，房价过高，负债过高，移民减少。从供求关系上来看就是供过于求，因此这次狼来了是不可避免的。目前经济学家的分歧是这个狼到底有多凶险？

·       一部分专家认为这只是一次不可避免的市场调节。澳洲人现在的负债比例已经居西方国家第三位，有可能影响到消费市场，如果消费市场疲软，势必造成经济下滑，从而导致失业率高，入不敷出，最终导致房市彻底垮掉。但是由于目前澳洲经济仍然稳定，消费市场和就业率健康，银行已收紧贷款，狼不会闹太久，2019年以后就会恢复。出于这些考虑，专家们认为这次悉尼和墨尔本的房屋市场的平均价格可能会下降到11-15%。

·       另一种观点则悲观许多：房价过高，澳洲人债台高筑，消费必定消极，经济势必下滑，加上中美贸易战造成的心理阴影和上周的股市崩盘，人心惶恐，房屋市场将一垮而不可收，有可能在下一年里降至30-40%-来的是一匹气势汹汹的“大灰狼”！

我对后面这个消极悲观的看法不以为然，比较同意前面的市场调整一说。凭我的经验来讲，这几年房价的涨幅远远超出了个人收入的增长，房子是有点太贵了，墨尔本的平均房价今年初已达91.4万，年轻人靠工资贷款买房几乎没有可能，因此这次调整是有必要的。去年以来中国对资产外流有所控制，澳洲的银行又在严格对放贷的管理，致使房市热度明显减退。至于这个调整会到什么样的程度，就要看中美贸易战会不会真打上一阵子，澳洲限制移民措施是否继续紧缩了。不过我仍旧认为房市不会像有些人估计的那样惨烈，看看我们澳洲中文网站这两天的讨论标题就知道了：“悉尼房价连续5个月下跌，现在是入市抄底的好时机吗“？”现在是投资澳洲房地产的好时机吗？“ 看, 还是有很多人等着捡漏呢！我相信只要有等着捡漏儿的，市场就不会垮。

不过这回我不会去捡了，倒是有个漏儿等着别人捡呢！我们现在正在卖的这栋房子是5年前买的。那年的冬天我第一次来这个墨市以西128公里以外的海边小镇，在凄冷萧条的海风中我闻到了自己喜欢的悠闲味道，于是买下了一栋旧房子，AL花了一年的周末把它改造成舒适的度假别墅。因为喜欢这个地方，去年我们又在这个镇上买了一栋位置更好的房子，所以打算把这栋卖掉。庆幸在过去的五年里，我不是唯一发现这个小镇的魅力的，三年前有人投资了一条从墨尔本到这里的轮渡，每天有两趟水路从这里往返墨尔本，使这个小镇繁荣起来，仅过去两年里小镇房子的平均售价就涨了35%。我这栋房子实际上也是多赚少赚的问题，我并不担心房子卖不出去，只是卖个好价钱恐怕要多等上一段时间。

狼确实来了，但是希望不是‘大灰狼“，而是那匹“来自北方的狼”，只“咬着冷冷的牙，报以两声长啸，不为别的。。。”

附：就在我要发博之前，中介来了个电话，说有个人可能对我们的房子感兴趣。。。可能！