马克谈天下(235) 从戴维斯效应看房地产投资

熟悉股市投资的估计都听说过“戴维斯效应”，今天我们来套用一下“戴维斯效应”分析房地产投资的时机和地点。我们首先简单解释一下“戴维斯效应”。

“戴维斯家族的投资理念主要源于家族的第一代，即斯尔必·库洛姆·戴维斯，他提出了著名的“戴维斯双击”效应：“在熊市购买低市盈率、低盈利的股票，等待行情转暖，享受公司盈利增长以及市盈率提升的双重收益。”

众所周知，Price（股价）=PE（市盈率）*EPS（每股盈利）。戴维斯发现，在不同的市场阶段，投资人对于股票的估值水平（PE）接受程度不同。在弱势市场里，10倍PE是大多数投资人能欣然接受的估值水平，市场进入牛市后，投资者可能对20倍的估值水平也认可，而当市场进入疯狂阶段后，投资者可能对30倍、甚至更高的估值水平也无所谓。

“戴维斯双击”正是利用这种现象，在市场低迷的时候寻找EPS和PE处于低位的股票，在预计盈利进入上升的拐点时买入，等待股市行情回暖，同时公司盈利回升，从而PE和EPS一齐上升，带来股价的迅猛攀升。而“戴维斯双杀”，则是相反的现象，即在市场疯狂的时候，买入PE很高，同时EPS处于顶峰拐点的股票，当股市走弱，同时公司盈利下滑，带来PE和EPS一齐下降，导致股价的大幅下跌。

要想找到能够实现“戴维斯双击”的股票，除了需要通过研究市场的估值水平选择买卖时机，也需要研究企业的内在价值寻找盈利能够大幅增长的股票。戴维斯寻找盈利良好、资产健康、管理层优秀的企业，通过估算公司被收购时的价格来确定企业的内在价值，在股市低迷的时候购买内在价值远远高于市场价格的股票，耐心地等待股价恢复合理后卖出。如果他发现公司的持续盈利能力不变，他会一直持有股票。“

股价（P）= 每股收益（EPS）*市盈率（PE）

戴维斯效应指，有关市场预期与上市公司的股票价格波动之间的双倍数效应。其中，市场预期指的是投资者对于上市公司未来的净利润增长的预测，以及对于上市公司未来市盈率的预期。

通过股价P的公式，可以发现，投资者对于上市公司的未来预期，直接影响对于股价未来走势的判断。投资者对于上市公司的态度，是直接反映在股票价格走势上的。通过对股价走势，可以发现，当大量投资者对公司未来看好，股价上涨，反之，下跌。这个现象，是市场的理性短期预期导致的自发波动

今天，我们用“戴维斯效应”来分析一下有关房地产投资的时机和标的。

我们可以用平均房价作为股价的对标，因为房市没有PE的概念，我们不妨自创一个类似的概念

House Price = House PE * Rental Income Per Month

比如：房价 500K，房租月收入3.5K，那么HOUSE毛PE就是 143，如果是以房租净收入（毛收入减去净支出，加上平摊的其它包括税收等优惠）1.5K来算，HOUSE净PE高达333，其实HOUSE毛PE和房地产投资中的百分之一理论有重叠之处，就是房租达到房价的百分之一，就是可以投资的房产。

现在我们来分析一下“戴维斯双击”和“戴维斯双杀”在房地产投资中的几种可能。

“戴维斯双击”，在房地产市场低迷的时候寻找House PE处于低位的房产，在预计盈利进入上升的拐点时买入，等待房市行情回暖，同时房租盈利回升，从而House PE和房租一齐上升，带来房价的迅猛攀升。这种情况在历史上出现的次数不多，一旦出现就要马上抓住机会，大胆投入。最近的一次是2008年全球金融危机后，美国的房市在2009年开始大幅下滑，到2011年左右到达谷底，2012年开始有所反弹，同时，2014年后房租出现反弹，最佳的投资时机在2011年左右，就是说从2010年到2013年之间投资的大部分房产，都符合“戴维斯双击”的原则，当然投资地点不同，收益会有较大区别。

以上面的房产为例：

2011年，同样房产的房价很有可能从原来的400K下滑到300K，当时的房租月收入3K，HOUSE PE大约是100，而到了2021年，这个房子的房价上涨到500K，房租月收入3.5K，HOUSE PE大约是86，同时房屋净值上升200K，这个就是“戴维斯双击”。

当然，除了“戴维斯双击”，还有“戴维斯双杀”的可能性。

比如，在房地产市场疯狂的时候，买入HOUSE PE很高，同时房租处于顶峰拐点的房产，当房市走弱，同时房租盈利下滑，带来HOUSE PE和房租一齐下降，导致房价的大幅下跌。因为房地产投资的地域特殊性，这个有时和整体的经济走势关联度不高，反而和地区的经济结构有很大关系，比如2006年以后的底特律，还有一些地区产业大幅度转移，形成地区经济空洞化，所以分析“戴维斯双杀”，更多的是区域性的。

不过，今年以来，整个美国大部分地区房价大幅飙升，虽然房租也有一定的上升趋势，但是远远赶不上房价的涨幅，这个为现在投资房地产形成“戴维斯双杀”做出了铺垫。

还是以上面的房产为例：

如果现在投资买入这个房子，500K，房租预期的涨幅可能最高达到3.7K，HOUSE PE就是135，然后因为某种原因，地区经济发展出现停滞，几年后，房价下滑到400K（就是净值减少100K），同时地区的可租房大幅上升，房租下降到3K，这时的HOUSE PE就是 167, 出现房价和房租双双下滑的局面，这个就是“戴维斯双杀”。

我们在做房地产投资时，应该尽量避免“戴维斯双杀”，但是想要拿到“戴维斯双击“缺失需要耐心等待时机的，当然，多数时候，我们是处于“戴维斯双击“和“戴维斯双杀”之间，如果我们可以进行远程房地产投资，在同一个时间点，不同的区域还是有可能找到合适的“戴维斯双击“时机，比如某地突然有个大学扩大学校规模，或是某个地区突然有几个大型公司搬入等等，当然，如果是大学关门，或是大型公司纷纷搬出，也会出现“戴维斯双杀”，这个都是需要小心提防的。

最后就是，符合“戴维斯双击“特征的房产适合长期持有，而可能成为“戴维斯双杀“的房产，需要及时卖出止损，毕竟房产和股票有个巨大的区别就是，房产通常都有一定的持有成本（房地产税等）。

友情提示：

我本人不是房地产投资专业人士，只拥有少量投资地产，上面的分析纯属个人分析，不构成投资建议，欢迎大家批评指正。