(096)不动产的主权

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张又普：不动产的主权  

一个人一人生中所购买的最昂贵的商品是什么？那大概就是房子了，专业名称是不动产，英语是real estate。它可能会花费掉你一生的存款。为了在美国更好地生存，2004年，我成功地考取了美国的不动产经纪人的营业执照，因此对美国的不动产法略知一二。

不动产的主权，这是一个相关人士必须要争取的。对于如此重大的问题，从五百多年前开始，英国和欧洲各国就逐渐地制定了一系列精确的法律条文，囊括了所有可能出现的情况，并成为世界通用的不动产法，成为国际公法。法律面前人人平等，作为一个人，应该遵纪守法，作为一个国家，应该遵守国际公法，无视法律而出了问题的人都是自己有毛病，不能怪法律不好。下面想举例说明一个具体的问题，这个案例抄自于美国的不动产法的教科书，是世界上不动产法的一个有名的典型案例。

有一位A先生在美国西部加州的一个偏僻的地方买了一栋别墅，全家人生活得很幸福。不久由于工作原因举家搬往东部的纽约，托朋友B代管自己的别墅。A很有钱，工作也很繁忙，后来又买了很多不动产，慢慢地就把加州的别墅忘了，与B也失去了联系。二十多年后，A又想起了自己的加州别墅，前往视察，才意外地发现，B一家人已经在那里生活了一代人了，并且拒绝把别墅还给A，声称自己已经拥有了该别墅的主权。A被迫前往法院控告B，声称B是强盗、骗子，要求收回自己的房产主权。

在法庭上，A出示了自己当年购买房产的原始发票，政府颁发的房产证。B则向法院出示了自己二十多年来向市政府支付的不动产税的发票，持续支付了二十多年的水费、电费、电话费等等的账单。那么，法院应该把别墅判给谁呢？

如果看官您是法院的法官的话，您打算把该房产判给谁呢？

欧洲和美国的不动产法规定，在一块土地上长期生活栖息、开发建设的人是这块土地的真正的主人，以二十年为时效。原有主人如果在超过二十年的时间里没有关照自己的土地，则自动失去主权。某某土地自古以来就属于我，这样的话是不成立的，土地的主人是不断变化的，法律只保护现代人的利益，不保护历史。上述不动产应该判给B。A虽然“自古以来”就合法地拥有主权，但他在超过二十年的时间里没有关照自己的土地，那么就不能怪别人不好，不能怪法律无情，只能怪自己不懂法律，业务过失，丢失了自己的主权。

有看官说了，那如果B使用暴力从A的手中抢夺了房产，二十年后房产也归B所有吗？如果答案是YES(是)的话，那世界岂不就成了强盗的世界了？法律的回答是，这要取决于A的态度和方法。

如果A持续不断地向B提抗议的话，那么不论多少年的时间，房产都不归B，因为A一直在关照自己的房产。抗议的方法很多，如去法院起诉，在报纸上登广告，最简单的方法是给B写一封带回执的挂号信表示抗议，保存好邮局的回执和抗议信的影印件。这些白纸黑字的记录证明A没有忘记自己的房产。但朋友之间私下聊天不算抗议。如果A在持续二十多年的时间里一声都不吭，完全忘掉了自己的房产，那就不要责怪强盗抢劫和法院无情了。

以上段落均抄自于美国不动产法律的教科书，内容是抄的，文章是我写的，从下面开始是我的词汇。如果A在法院上对法官说：“这块房产的主权问题是一个非常复杂的问题，我们这一代人智慧不够，还是留给下一代人去解决吧”，如果看官您是法院的大法官，听了A的发言后，请问您会怎样判决呢？您认为A的发言合适吗？如果A在持续四十年的时间里，从来没有说过一声“这块土地是我的”，从来没有关照过这块土地，如果看官您是法院的大法官，请问您会怎样判决呢？A自己有过失吗？

当然，国与国之间的领土纷争与老百姓之间的不动产主权纷争是有一定的差异的，但基本准则是一样的。日本在处理北方四岛领土纷争的态度和方法，应该成为弱者对付强者的典范。

中国有句俗话：清官难断家务案。欧美国家则有另外一句类似的话：杀人犯也有三分理。这两句话说明讲道理有多么困难，制定一份人人都能接受的法律有多么困难。因此，法律不一定是最讲理的，而是含有一些不讲理的因素，含有一些特定的规则。这些规则就是，保护弱者，保护劳动者，保护穷人，保护现代人的利益，促进经济发展。

发生交通事故时，双方都互相指责，有时说不清谁是谁非，这时，判断是非的标准是双方汽车发动机的功率，发动机功率较大的一方是强者，判罚败诉。男女双方发生冲突时，法律通常保护女性，因为女方弱小。法律约束强者，使得强者不敢随便欺负人，社会才能和谐。

长期在一块土地上生活栖息、开发建设的人是这块土地真正的主人，法律保护他们的利益。不动产是国民经济非常重要的组成部分，业主购买不动产就是为当地人民造福，促进了当地的经济发展，政府当然要保护业主的利益。但一次性购买还不够，应该持续不断地为地方经济做贡献。具体地说就是要持续不断地支付不动产税，社区管理费，水费、电费、电话费。业主只需要按时支付上述费用，不动产永远归属自己，哪怕自己从不露面。但如果业主长期不支付上述费用，那么他的物业主权就会发生问题。因为他没有持续性地为地区经济发展做贡献，法律就不再保护他了。谁支付上述费用，谁就为地区经济做了贡献，法律就保护谁。这就是保护劳动者原则，促进经济发展原则，保护现代人的利益原则。

列位看官都购买过不动产，你们会不会忘记自己的房子在哪里？不会吧？因为对看官们来说它太贵了。但如果你们买了一只挖耳勺，大概就会常常忘记放到哪了，因为对看官们来说，挖耳勺太便宜了，丢了没关系。如果一个人把自己的房产都忘了，而且20多年都想不起来，这种人多么有钱呀！被他忘记的不动产是他多余的财产，有没有都无所谓，那么，把它收归国有，送给穷人，乃是减小贫富差距的方法之一。

好了，不再罗嗦了。今日全世界各国的法律几乎全都来自于英国。作为最早、最完备的法治国家，英国充分总结了欧洲各国一千多年的经验，写出了上万页厚的各种法律，基本上囊括了几乎所有的社会现象。我们几乎可以说，英国的法律就是全世界的法律，就是国际公法。我们应当感谢英国对人类所做出的这一杰出的贡献。

任何一个人走到任何一个地方，都应该做一个遵纪守法的公民，任何一个国家也应该认真学习法律，遵守国际公法，才能得到世界的尊重。

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