马克谈天下(412) 聊聊中国最新房改的前景

最近除了以哈冲突，最热门的可能就是中国大量的房地产企业，包括恒大，碧桂园的暴雷，甚至是万科都有巨大的财务危机，但是其实还有一个消息不太热门，却是影响力非常巨大，甚至大过那些房地产企业的问题，成为一个全国性的话题，那就是中国的新房改。

8月25日，国务院常务会议审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》。会议指出，推进保障性住房建设，是促进房地产市场平稳健康发展、推动建立房地产业发展新模式的重要举措。

“14号文”提出了保障性住房建设和筹集、保障对象和标准、配售和管理、支持政策等方面的基本原则，具体执行办法由各地城市政府制定。

值得注意的是，“14号文”明确了两大目标，一是加大保障性住房建设和供给，“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗”；二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。

保障对象和配售方案
经济观察网获悉，此轮规划建设保障房的保障对象，重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体，以及城市需要的引进人才等群体。

各地须按照“保基本”原则，合理确定城镇户籍家庭、机关事业单位人员、企业引进人才等不同群体的保障面积标准。

以家庭为单位，保障对象只能购买一套保障房。如果是已享受过房改房等政策性住房的家庭申请保障房，需按规定腾退原政策性住房。

“14号文”明确，保障房将采取市场化方式运作，按保本微利原则，公平公正配售。“配售价格按基本覆盖划拨士地成本和建安成本、加适度合理利润的原则测算确定”。

同时，保障房必须实施严格的封闭管理，禁止以任何方式违法违规将保障房变更为商品房流入市场。工薪收入群体购买的保障房不得长期闲置。如长期闲置、确需转让、因辞职等原因离开机关事业单位或企业的，由各地政府按规定予以回购。

为了保障用地供给，“14号文”明确，保障房以划拨方式供应土地，仅支付相应的土地成本。同时，要充分利用依法收回的已批未建土地、房地产企业破产处置商品住房和土地、闲置住房等建设筹集保障房。并提出有条件支持利用闲置低效工业、商业、办公等非住宅用地建设保障性住房，变更土地用途，不补缴土地价款，原划拨的士地继续保留划拨方式。

此外，“14号文”提出对商品住房库存大的城市，可按市场化、法治化原则，适当改建或收购存量商品房用作保障房，积极盘活利用闲置土地和房屋，避免重复建设造成浪费。文件要求与城中村改造、城市更新、危旧房改造等工作结合，稳妥推进。

此外，“14号文”明确要加强在建设资金、住房公积金、开发贷和个人住房贷款、税费等方面对保障房的政策支持。

因为多数人的解释都是把这一轮的新房改对标新加坡的房屋政策，那我们就先来了解一下新加坡的组屋政策吧。

新加坡的住房制度有四大支柱：

一、国有为主的土地制度和公积金主导的金融制度共同服务于组屋主导的住房保障制度

新加坡国有土地占比近九成，政府在土地规划、出让、管理上拥有绝对话语权。

政府出于公共利益需要可强制征地，并限定赔偿款在较低水平，保障政府低价获取大量土地，国有土地占比从1960年的44%快速上升至2006年的87%。所有权和使用权两权分离，政府以招标和拍卖转让土地使用权（住宅99年）。

政府以低价把土地转让给HDB，保障组屋建设量足价廉：一是保证组屋建设用地充足，由SLA（新加坡土地管理局）征收并向HDB供应大量公共建设用地；二是HDB以远低于市价获取土地，组屋售价远低于私宅。

二、住房金融体系以强制储蓄型的中央公积金为主，辅以商业贷款

《中央公积金法》明确规定，所有公民和永久居民均需缴纳公积金，2017年覆盖率高达95.3%。1968年开始用于购买组屋，1981年扩至私宅，中央公积金制度大幅提升了新加坡人的房屋购买力。

中央公积金采用存贷分离、高存低贷、固定利率、封闭管理的运行机制。中央公积金局负责收取，政府投资公司负责增值，HDB负责发放住房贷款，保证专款专用。新加坡公积金缴存比例极高，2016年以来为37%（雇员20%，雇主17%），远高于德国、中国、巴西、智利等国家。公积金存款利率高于同期银行存款，贷款利率一般为公积金存款利率上浮0.1%，1993年以来稳定在2.6%。

这可以发挥两大关键作用：一是支持政府“建得起”组屋，中央公积金局为HDB提供间接资金支持；二是让居民“买得起”组屋，通过优惠贷款和补助形式支持居民买房。

三、组屋主导的住房保障制度

早在1960年，新加坡就已建立组屋制度，从满足基本居住到支持改善需求，从帮助低收入家庭到全面覆盖中等收入群体。

组屋可分为两种：一是面向中低收入家庭的普通组屋，二是面向收入超过组屋申请上限但又无力购买私宅的“夹心层”提供的改善型组屋。

私人住宅主要面向高收入公民及无法购买组屋的外国人，按照是否拥有土地所有权，可分为有地私宅和非有地私宅。

新加坡住房自有率极高，2017年高达90.9%。只有收入极低的公民和短暂旅居的外国人租房居住，占比不到10%。

四、交易保有并重的税收制度

新加坡房地产相关税种包括印花税、财产税和所得税，2017年前两项合计91.2亿新元，占总税收的13.9%，占财政预算收入的9.8%。

印花税征收范围广，税率累进。印花税包括买家印花税、卖家印花税和额外印花税；税基为买卖合同价与市价中较高者，税率采取累进制，房屋价值越低，持有年限越长，税率越低；印花税区分公民、永久居民、外国人和法人实体，对本国公民有税收优惠。财产税按年值征收。征收对象包括房屋、土地及公寓；税基为资产年值，建筑物按可比物业出租一年的市场租金（除去家居、装修折旧及维护费用），土地按地块市场价值的5%；税率为超额累进制，且自住房屋远低于非自住住宅。租售环节均需缴纳所得税。租赁环节由出租人缴纳，买卖环节只针对投资炒作的个人征收。

下面我们对比新加坡的组屋政策，分析一下中国新房改政策的可能前景。

1. 保障对象，重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体，以及城市需要的引进人才等群体。各地须按照“保基本”原则，合理确定城镇户籍家庭、机关事业单位人员、企业引进人才等不同群体的保障面积标准。

对于这个笼统的群体划分，其实很难分析，我个人认为这个其实也是难点，通常都是采用“打分制”，但是打分标准本身有很大的挑战，比如对于公务员的保障是不是会在普通企业员工之上，如何界定人才等等，很有可能造成很多的矛盾。

2. 配售方案，以家庭为单位，保障对象只能购买一套保障房。如果是已享受过房改房等政策性住房的家庭申请保障房，需按规定腾退原政策性住房。

如果一些购买了老破小的低收入家庭，想要购置保障房（假设是新房），但是整个房地产市场压力最大的恰恰是现在的“老破小”，这个对于很多家庭是个非常困难的选择.

3. 土地来源，保障房以划拨方式供应土地，仅支付相应的土地成本。同时，要充分利用依法收回的已批未建土地、房地产企业破产处置商品住房和土地、闲置住房等建设筹集保障房。并提出有条件支持利用闲置低效工业、商业、办公等非住宅用地建设保障性住房，变更土地用途，不补缴土地价款，原划拨的士地继续保留划拨方式。

但是这个恰好是和多数城市的土地财政相矛盾的，让地方政府主动让利，不依赖土地财政，而且还能贡献出大量的低价土地，让保障房维持在普通老百姓能够接受的合理水平。这个其实是非常困难的。

4. 房屋管理，新加坡模式的引进中，需要强调的是政府廉洁高效的管理，包括公屋的配套设施，还有地理位置，交通便利等等，这个对于中国的保障房是更加困难，比如配套设施的费用，城市保障房的地理位置，几乎不可能是很方便的位置（因为大多数这种地段都已经被商品房开发了），唯一可以比较容易办到的是，交通配套，这个是可以做到的。

5. 金融支持，新加坡中央公积金的覆盖率为103.1%，新加坡公积金缴存比例极高，2016年以来为37%（雇员20%，雇主17%），也明显高于中国的水平。这个让新加坡政府有比较充裕的资金开发更加可以负担的公屋，但是对于中国来说，提高公积金的覆盖率和公积金缴存比例都是非常困难的，而如果不提高这个比例，几乎可以肯定对于地方政府会是一个非常大的财政负担，甚至是不可承受之重。

6. 等候时间，对比新加坡的按需供给制度，香港的公屋制度是非常长的等待时间，中国现在的房改会有一个怎样的等待时间，我们还不知道，各地政府也会有不同的对策，但是这个也是一个很大的挑战。如果时间比较短，说明政府的建房压力，包括土地供给压力会很大，但是如果时间较长，又会打击购房者的热情。

7. 流通机制，保障房必须实施严格的封闭管理，禁止以任何方式违法违规将保障房变更为商品房流入市场。工薪收入群体购买的保障房不得长期闲置。如长期闲置、确需转让、因辞职等原因离开机关事业单位或企业的，由各地政府按规定予以回购。

对比新加坡模式，因为新加坡有超过80%的居民都是通过公屋福利购屋，相对来说，它的封闭流通模式比较容易，对于中国的保障房，这种模式至少在初期，会有一定的流通性难题，需要足够大的盘子，才能让流通市场平稳运转，尤其是跨城市的流通。新加坡模式毕竟只是一个城邦国家的模式，中国即便用对简单的对应，也是几十个城邦的规模试点，这个难度大很多。

除了所有上面的有关政策的分析，我个人觉得还有几点不得不提到的是，

文化差异，华人的面子观念还是非常严重，如果市场上80%都是保障房（比如新加坡是90%都是购买公屋），那大家还没有太多的区别，但是当市场上只有30%一下是保障房，那保障房的住户就会被阶层分化为下一级，成为社会鄙视链的中下层。

腐败因素，因为保障房的用地来源，建设过程，配套设施，还有后期购买或者分配等等，都有很多的人为操作空间，这就为腐败埋下了种子，而反过来会有更多的人对于保障房有疑虑。

商品房市场，因为保障房的很多措施都会和商品房产生竞争，比如用地分配，购买人群，刚需减少，金融弱势等等，都会让商品房成为一个可能的牺牲品，而且可能成为长期的牺牲品，如果说整个房地产市场是一张大饼，那保障房的市场无意就是分割了商品房的市场，对比商品房的利润带来的高效率，很有可能看到的是保障房的微利会带来低效率，包括建设和管理等等。

上面简单的聊了一下中国最新房改的前景，虽然很多人都号称这个措施是对标新加坡模式，想要把保障房和商品房分割成为两个互相不竞争的市场，让中国真正成为“居者有其屋”的社会，但是我个人认为，它严重低估了阻力和压力，包括一些可能的陷阱，下面总结一下。

保障对象可能会出现不公平引发社会矛盾，配售方案可能会对于现有的老破小中低收入居民产生巨大的选择问题，而且几乎可以肯定的是，现有的老破小市场会成为房市底部，而且进一步下调。

土地来源和多数城市的土地财政相矛盾，除了极少数财政富裕的城市，大多数城市无法在短期摆脱对于卖地收入的依赖，或者说是要被迫选择减少其它公共服务和公共建设，房屋管理要求高效廉价便利，这个就是既要又要，非常困难。

金融扶持方面，各个城市要求提高公民的公积金覆盖率和公积金缴存比例都是非常困难，等候时间的长短和财政投入成为正比，也是一个两难的选择，流通机制对于保障房的初期压力更大，好比中国推广的是35个新加坡，那如何让这35个城市互相能够连通，让跨区交易成为可能，是个难题。

其它还有华人面子观念引发的阶层分割，腐败因素导致的不信任，还有商品房市场和保障房市场的竞争等等，都会是中国最新房改的障碍。