新房改可能要开始了。。
这段时间我们看到，房地产行业在之前地产调控的种种限制，已经开始全面松绑了。
从认房认贷落地，到降低首套二套房的首付比例，再到存量房贷降息，再到一线以外限购限售的松绑都在逐步落地。
后续我们可能还会看到一线城市房地产限制的全面解除，在这之后就要关注政策逐步加码之后销售情况的变化了。
因为不管什么市场的情况都是一样的，大家基本都是量在价先，没有成交量的变化，就不会有价格的波动。
到目前为止，房地产市场成交依然还是比较低迷。现在的状态非常符合上涨无房源，下跌无刚需的状态。
除了房地产市场的一系列放松和刺激，我们也看到最近有个关于房地产市场的重磅改革。
如果这个改革如期落地的话，那么效果不亚于98年开始的住房改革，整个房地产市场后续也会产生非常大的变化。
01 过往回顾
可以说目前为止，多数人对房地产的未来是悲观的。虽然我们看到现在关于房地产的限制已经基本放开了，暖风也在不断的吹。
但是因为经历了几年的地产调控，以及人口生育率下滑和老龄化带来的影响，很多人其实对现在这些暖风并不买账。
不买账也没啥错，由于生育率下滑和老龄化带来的长期影响，这次确实和过去二十年相比，从供需角度看有很大的不同。
这里我们也讲讲自己的看法，分析一下在客观条件变化之后，房地产市场整体会往哪个方向走。
记得两三年之前，关于房地产行业的未来我们写过几篇文章，整体思路还是比较连贯的。
这几篇文章分别是
如果没记错的话，在这些文章里面我们对房地产行业的变化分析，整体思考还是相对客观的。
比如在2019年就告诉大家，除了好城市有安全垫的倒挂新房，多数房子在目前的位置短期投资价值都不大。
即使好地段的好房子，如果没有买到一个好的折扣价的话，甚至都不一定能跑赢定期存款利息。
同样在这一年，我们也提到一线强二线城市之外的三四线城市房产，未来大概率是没办法保值增值的。
手里有多余的就要赶紧卖，如果没有趁着这波卖出去的话，后面可能就很难卖出去了。
2020年曾经提到，学区房的本质就是投资，但是未来老破小学区房的金融投资属性大概率会被拿掉。
同样在2020年，我们也讨论了在房地产高强度调控的背景下，要小心买到烂尾楼。
我们还在这一年告诉大家未来的楼市会出现明显分化，改善住宅和豪宅的金融属性会更强。
在保障房大量上市的冲击下，未来老破小房产的金融属性可能会越来弱，保值增值也变得不太可能。
可以说这几年房地产市场的变化和节奏，和我们一路走来的思考大差不差。
为啥我们过去一段时间非常关注房产呢？因为房产在我们居民财富结构里面，占据了家庭财富的七八成，可能多数人奋斗一辈子也就是一两套房的样子。
这点在大城市体现的非常明显，一套不错的房子价值大几百万甚至上千万，基本两套房就是大多数家庭的天花板了。
因为对多数人来说，大学毕业起薪20万不算低工资了，每年花一半存一半工作三十年，可能也就能存300万的样子。
很多人之所以在十多年前大学毕业，拿着比二十万每年低得多的工资，但却有了更多的财富，本质上是因为过去二十年房地产市场的财富爆炸效应。
虽然十多年前刚开始工作的时候，可能每月也就拿个3000块。但那时候房价水平也低，每平米可能也在五六千的样子。
在大城市毕业以后因为结婚生子的需要，家里凑个首付贷七成贷款，买套50万的房子可能付出15万，每月月供也在3000块。
夫妻两个一个人收入还贷，一个人收入拿来生活。伴随着国内经济高速增长带来的收入增长，很快每个月3000月供压力就变得不大了。
之后如果出于投资或者置换考虑，再多添置一套房产的话，可能也就是开始几年咬咬牙。
后面就是肉眼可见的房产增值，早期大几十万买的房子住了十多年，现在可能涨到了大几百万。
两套房子如果买得还算不错，到今天算算总价的话，基本都有一千多或者大几百万。
算家庭资产占比的话，可能对于多数大城市家庭来说，房产价值能占到七八成之多。
如果看看多数中小城市的情况，其实情况也是类似的。只不过小城市的房产总价，没大城市这么高。
02 供需变化
正因为房产在家庭资产里面的占比很高，过去二十年房地产市场又是一路狂飙带来了巨大的财富效应，也让大家尤为关注房地产市场的变化。
所以过去老百姓手里存点钱，考虑到在M2狂飙背景下存款保值增值的需求，都会拿这个钱首选买房投资。
未来由于外部条件发生了很大变化，过去很多依赖的传统路径，可以说被彻底打破了。
因为很明显的一点就是，《大多数城市，可能未来都很难靠房产保值增值了》。
别说在三四五六七八线城市了，即使你在一线强二线城市，没有选对片区的话想起到保值增值的效果难度也变大了。
因为在人口老龄化和生育率下滑的背景下，现在房地产市场的整体供需，已经发生了根本性变化。
可以说能保值增值的房产开始大幅缩圈，可能不光要考虑城市，还要考虑周边的产业、配套、教育、医疗等一系列因素。
所以我们看到选房在这个时代成了技术活，能选到可以保值增值的房产，难度也越来越大。
在目前整体外部条件已经发生变化的背景下，我们在这里也讲讲自己对房地产未来的思考
还有因为外部条件变化，房地产市场后续可能发生的变化，看看会不会对大家有所启发。
首先长期看，由于人口出生率下降以及老龄化带来的影响，房地产这个行业未来的变化是很清晰的。
多数城市房产和车一样，都会变成消费品，就像我们在《三四线以下的房子未来是消费品》里面说得一样。
只有那些产业相对有优势，人口流入情况不错的一线强二线城市那些不错片区的房产，才具备保值功能。
注意这里说的是保值，还不是增值。
因为在目前楼市整体分化的背景下，想找到即使在不错的城市要找到增值的房产，也需要精挑细选才能做到。
要从周边的产业，居住人群、房龄、小区品质等各方面综合考虑，更加精挑细选才有可能达到增值的目标。
以前在普涨的年代里，没经验的小白随便买房就能增值的年代，已经一去不复返了。
拿房龄来说，多数能达到保值增值水平的房产大概率是次新。而且房龄大概率是在十五年以内，最多不会超过二十年。
要知道这只是限制条件之一，其他还有很多限制条件一起跟上之后，才能选到保值增值率不错的房子。
现在多数没啥经验的小白，即使在大城市不会挑房选房的话，想要增值也是很难。
所以买房以后最好把心理预期降低一点，降低到能跑赢3%的定存利率就好，这是一个相对容易实现的目标。
其次是关于未来房地产市场未来可能发生的变化，这里有个很关键的点是在9月初。
可能很多人都没注意到，在这个时间节点，在政策面出现了一个很大的变化。
九月初的时候，国家提出了保障房要严格实施封闭式管理，不得上市交易。
这个消息出来，很可能代表着后续的二次房改启动了。大城市保障房的金融属性未来会被拿掉，只剩下了居住功能。
而大城市改善及豪宅商品房的金融属性，可能会在后续一段时间进一步被加强。
而且因为保障大规模供应导致商品房供给减少，这部分改善房产的价格还会进一步出现提升。
03 未来展望
这里先讲一下为啥用二次房改这个词，再讲讲这个改变理论上会带来什么影响。
这里可能有人要说了，既然说什么二次房改，那么肯定之前有一次房改啊。
中国的一次房改是在1998年，这一年我们刚刚经历了亚洲金融危机，面对的是国内需求不振。
为提升危机之后低迷的需求，我们同时启动了住房、教育和医疗三项改革。
之前我们写过篇《为啥现在就业压力越来越大》，其实里面专门讲过教育部分。
在这次房改之后，过去的福利分房逐渐停止了。改革以后大踏步走来的，是住房市场化以后大量的商品房。
也就是如果你需要住房，就别等着国家分了。直接到市场里面去买商品房，改善自己的居住条件吧。
不过从一次房改开始推行商品房，到后面外贸和城镇化高速增长推动背景下的房地产市场狂飙，中间差不多经历了五年时间。
在1998年一次房改之后，我们又在2001年加入了世贸组织，2003年把房地产确立为支柱产业。
在一次房改之后的二十年时间里，房地产市场得到了长足发展，也对居民家庭的财富分化带来了很大影响。
在房价低位早早加杠杆买房的家庭，在过去二十年的房价上涨周期里面，获得了大量的财富。
然而这也让很多工薪收入群体非常焦虑，在房价的上涨周期里面，很多人都在担心不赶紧买就买不起了。
如果说一次房改的目标是拉动内需，那么二次房改的目标可能就是回到住房双轨制。
所谓的住房双轨制，就是把住房的保障功能和金融属性分开。这有点类似大家熟悉的新加坡组屋模式，不一样的是我们可能是完全封闭管理。
也就是实行市场商品房和保障房双轨制，保障房受益面扩大满足刚需，商品房针对改善需求。
在这种模式下，中低收入人群可以去买政府提供的保障性住房，价格相比纯商品房会非常便宜。
而这类保障性住房会剥离金融属性，实行严格的配售制度，而且是完全封闭式管理。
这也意味着保障性主导只有居住功能，没办法像商品房一样上市交易，通过封闭化流转实现保障房的房住不炒。
在这种模式下，商品房也可以完全回归商品属性，满足高收入人群的改善和资产增值保值需求。
04 差异和变化趋势
这里我们一直说保障房，到底保障房和商品房的区别在哪里，可能很多人都不知道。
保障房说的是政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中，所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房。
通常保障性住房包含以下两类
第一类是廉租房、公租房、保障性租赁住房等面对中低收入者，没有产权的房子。
第二类是经济适用房、限价房、共有产权房、安居房、定向安置房等面对中低收入者，有产权的房子。
按照会议的要求，这两类房产在未来都会封闭管理，不得上市交易”，逐渐失去商品房的金融属性。
目前的现状是，包括经济适用房、限价房、安居房、安置房等在内的保障性住房，依然是可以转商品房，可以顺利进入商品房流通的。
这部分房子如果按照“保障房封闭管理，不得上市”的要求，不管是对业主还是房地产市场的供需，影响都是比较大的。
要知道在大城市的二手房市场里面，有很大一部分都是来自之前的保障性住房。
如果说未来保障性住房不能上市交易，那么意味着二手房整体挂牌量可能会大量减少。
再加上一线强二线城市由于就业和产业吸引，人口还是处于流入的状态。
后续这个变化会彻底转变大城市商品房的整体“供需关系”，从而推动商品房价格继续提升。
不过这个供需变化带来的影响，主要还是在一线强二线这类人口流入的大城市。
那些人口流入又没啥产业的中小城市，即使现在开始不建房子，房地产供给也是过剩的。
所以也就谈不上什么保障房建设开始之后，会对整个城市的房地产供需带来什么影响了。
这些城市的房产和汽车一样，其实都是消费品。房子一买到手，基本就要开始贬值了。
买到手基本就是不断贬值，就像我们在《三四线以下的房子未来是消费品》里面说得一样。
所以未来加大保障房供应，对城市房地产供需产生的影响，也只可能是在那些大城市。
中小城市房地产市场的存量都根本消化不完，哪还需要建太多保障房。
而且未来在加大保障房建设之后，要按照保本微利原则配售，但加大供应保障房是需要钱的。
未来伴随着保障房的占比越来越大，建设保障房的资金从哪里来，就成了一个问题。
除了发债之外，很大概率保障房的资金建设来源，会自于商品房销售带来的土地出让。
因为如果没有高价卖出商品房提供资金来源，在大城市大规模建设保障房，就成了空谈。
所以如果未来在大城市要加大保障房建设，那么相应的就会有价格高到离谱的，高品质核心区商品房出现。
同样的，大城市大规模建设保障房，也意味着商品房的新增供应，在未来将会大幅减少。
供应减少也意味着，未来一线城市核心区的房产，可能价值会进一步提高。
因为解决大多数人的居住问题，会从之前的商品房路径，转向后续的保障房路径。
这种模式的变化，将会深刻影响大城市房产供求关系的变化，也会对价格造成很大影响。
05 各走一边
事实上从1998年第一次房改开始，到今天已经过去了二十五年时间。
如果二次房改真的往这个方向落地，那很大概率上意味着纯商品房时代结束了。
后续中国即将进入保障房的大规模建设阶段，进入到“商品房+保障房”的“双轨制时代”。
国家通过大规模开发保障性住房，来满足中低收入群体对住房和居住的需求。
这个阶段的“保障房建设”也会取代“商品房建设”，成为未来中国房地产建设的主力。
双轨制推行之后，高收入人群可以去买市面上有金融属性，可以自由流转的商品房。
这类商品房实行市场化交易和定价，价格相对昂贵，而且交易完全自由。
中低收入人群也可以去申请购买便宜的保障性住房，买房对他们的压力也没那么大了。
只不过这类政府保障性房产只能居住，不具备自由交易功能和金融属性。
看空未来房价的人，甚至还可以卖掉自己手里的商品房，去买政府提供的只有居住属性的保障性住房。
在住房双轨制的背景下，未来多数中低收入人群都会被纳入保障性住房被保障，实现居者有其屋。
而大城市里的贵价商品房，则会逐步取消限购、限价、限售等各种限制，进入到完全市场化状态。
在这种背景下，未来房地产市场的变化很大，甚至可能和现在的情况完全不一样，
在大城市钱多你可以去买商品房，满足自己居住需要的同时，还可以实现保值增值。
钱少的话你可以买保障房，虽然没有金融属性，但是居住的功能和舒适度也不会差。
最终让市场归市场，保障部分归政府。不管高收入还是中低收入群体，居住这个基本需求都得到了满足。
当然了，这个变化目前我们还只是推测，后续会怎么演变，还要看具体政策的落地情况。
这里可能有人要问了，为啥国家要强调保障房实施严格的封闭式管理，不得上市交易呢。
因为如果保障房可以和商品房互相转换的话，有可能会成为某些人获利的工具。
过去很典型的例子就是，不少地方的保障房盖成了那种大户型，而且价格非常便宜。
真的需要保障的人群，是买不到这样房子的。这种大面积的保障房，都被关系户买走了。
几年之后保障房可以转商品房，中间的套利空间特别巨大，所以也让很多人怨声载道。
而未来的“保障性住房”则不再具有上市交易的功能，也不再具有金融属性，将会实现“完全封闭管理”。
这样就避免了“保障性住房”会转化成“商品房”的可能性，确保了保障性住房的纯粹。
尾声：
可以说如果最终实际情况是按照这个方向落地的话，对大城市的房地产后续影响是非常大的。
注意这里说的是大城市，因为这个类新加坡模式的新房改方案如果落地，真正能够影响的也就只有大城市。
如果大城市保障房持续大规模建设但又封闭式管理，没法像之前一样流入市场。
一方面意味着商品房的供应在减量，一方面意味着保障房的建设需要更多的钱。
大概率这部分保障房建设需要的钱，应该是高价卖出商品房的资金来补贴的。
所以如果这个变化落地，那么未来在大城市就是保障房归保障房，商品房归商品房。
商品房既然是商品，那么卖多贵应该也都是合理的。就像你去商场里买包包，几十一百的也可以用，LV这种也可以卖到几万一个。
这道理就像馒头面条平价供应管饱，但是想要吃面包蛋糕就要按照市场价购买了。
保障房不能变成商品房流入市场，等于说剥离了保障房的金融属性，买保障房就没啥盈利的可能了，也算是一种消费品了。
因为没有盈利的可能，在上面花心思进行买卖投资的人就会消失，也就真正能供应那些需要保障的人群了。
如果这个变化是长期的，那么商品房由于供给减少，大城市好地段那些次新房保值增值的问题是不大的。
人口流入的大城市需求是缓慢增加的，商品房的供应持续减量，意味着供给在持续减少。
在这种背景下，大城市优质商品房的供需缺口一直是存在的。趋势性稳步上涨保值，也是没啥问题的。
但如果想要大幅跑赢通胀增值，那可能就需要点选房的技巧和水平了，不可能像过去一样随便买了。
为啥不说中小城市呢？因为它们本来就处在人口持续流出的状态，房地产行业的长期是看人口的。
不管用什么招，人口不断流出这个中长期基本面，已经是没有办法改变了。
多数中小城市由于人口流出叠加房地产供应过剩，不管未来发生什么变化房子都是纯纯的消费品。
这个道理就像我们四年前在《为啥三四线以下的房子未来是消费品》里面说的一样。
另外文章的末尾还想说，对于一线强二线城市来说：可能在未来两三年时间内，优质次新改善就能看到一次比较大的价格向上波动。
原因也非常简单，这两年由于房地产市场持续调控，多数房产开发企业受制于资金压力和预期变化，都没有怎么拿地。
可以看到在目前位置，土地拍卖市场依然延续低迷，可以看出开发商拿地热情不高。
要知道房地产开发是有周期的，通常这个时间是两到三年。现在不拿地意味着，三年之后短期供给会大幅萎缩。
房地产市场虽然不可能回到15-19年的销售盛况了，但是人们生活水平提高以后改善需求还在。
现在需求整体被预期和政策压制，即使供给逐步下滑，我们也看不到什么价格上的变化。
后面某个时间节点一旦预期产生变化，政策压制也没了，等于说需求就会开始回升了。
需求回升的同时，新房供给想要跟上是做不到的。因为即使房地产开发企业当下拿地，开发出来也要两三年时间。
在这个供需不匹配的节点，供应在两三年时间内跟不上，价格到时候会产生什么变化，就可想而知了。
这就是我们最近一段时间关于房产未来变化的思路。有兴趣可以思考一下，这个方向是不是正确。
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